別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
三鷹 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-12 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　修   TEL.
鑑定評価額 83,900,000 円  １㎡当たりの価格 531,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀６丁目５９６番５外
｢下連雀６－６－７３｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
特別用途地区

(90,200)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 低層店舗、店舗付共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北9.3m都道 水道、ガス、下水 三鷹

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ都道 交通

施設		 三鷹駅南東方

1.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高25m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 連雀通りの拡幅工事が進行中であるが、特段の変動要因はなく、当面は現状を維持しながら推移していくものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    537,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及び周辺市区で幹線道路及び準幹線道路沿いに面した商住混在地域である。商業地としての繁華性
や収益性はやや低く、背後の住宅地地価との相関で価格水準が決まる傾向がある。需要者の中心は商住混在による自己
使用を前提とする地元事業者及び個人が想定される。前面道路の拡幅工事が施行中のため将来の利便性向上の期待を含
み需要は概ね安定しており、地価は上昇傾向で推移している。中心価格帯は概ね５０万円／㎡台。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法では周辺の商業地及び背後の住宅地の取引事例を採用し、実証的な適正価格が求められたものと思料す
る。一方、収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、駅からやや遠く高度利用も見込まれない立地故に元本
果実の相関関係は希薄であり、収益価格は規範性が乏しい。従って、相対的に規範性が高い比準価格を中心に、収益価
格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    508,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利、円安を背景に各種物価上昇が見られ
る中、不動産市場においても総体的に価格が
上昇する局面であった。


駅からはやや遠い連雀通り沿いの地域。道路
拡幅事業が進行中で、用途の多様性があり、
地価は上昇基調で推移している。


個別的要因の格別な変動は見られない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨ（公）
６
-107		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
特別用途地区
(90,200)
b ＯＨ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
特別用途地区
(90,200)
c ＫＯ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m市道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ＫＡ（公）
６
-102		 三鷹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
e ＫＡ（公）
６
-103		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9.1m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
907,525  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
942,918 		 100
[ 175.3]
537,888 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
538,000 
b (　           ) 
524,485  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
537,073 		 100
[  97.7]
549,716 
550,000 
c (　           ) 
529,374  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
530,422 		 100
[  99.0]
535,780 
536,000 
d (　           ) 
694,400  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
723,565 		 100
[ 136.5]
530,084 
530,000 
e (　           ) 
435,026  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
444,409 		 100
[  83.7]
530,955 
531,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.7 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  +0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    537,000 円／㎡]  



三鷹 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,334,264 
1,834,416 
7,499,848 
4,741,540 
2,758,308 		 （　0.9619）
2,653,216 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     63,171,810 円　　　　（　    400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 120.00 Ｓ3 310.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高25m
特別用途地区		 90 ％   200 ％   200 ％   158 ㎡      9.5 m x   16.0 m  前面道路：都道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階共同住宅（２ＤＫ約４８㎡） ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
70.0 
77.00 
3,500 
269,500 		 4.0  1,078,000 
1.0  269,500 

 2～ 2		 共同住宅
100.00 
95.0 
95.00 
2,788 
264,860 		 1.0  264,860 
1.0  264,860 

 3～ 3		 共同住宅
100.00 
95.0 
95.00 
2,800 
266,000 		 1.0  266,000 
1.0  266,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
310.00 
86.1 
267.00 

800,360 		 1,608,860 
800,360 
⑨年額支払賃料        800,360 円　×　12ヶ月　＝　       9,604,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 家賃に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,604,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       480,216 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,124,104 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,608,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,284 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          800,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         194,876 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,334,264 円　　　　（　        59,078 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＯ（公）６賃
　　　　-21		 2,705  
(   2,648) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,705 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,788 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＯ（公）６賃
　　　　-22		 3,720  
(   3,637) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,952 
c ＫＯ（公）６賃
　　　　-23		 2,093  
(   2,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,616 
三鷹 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 383,000 円  　　　　     76,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 480,216 円  　　　        9,604,320　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      195,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      622,300 円  　　　　     76,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,834,416 円　（　　　　　　        11,610 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9619    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     310.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,741,540 円  
（　　　　　        30,010 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,334,264 円      
②総費用 1,834,416 円      
③純収益　①－② 7,499,848 円      
④建物等に帰属する純収益 4,741,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,758,308 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,653,216 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,793 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,171,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀六丁目５９６番５
 0124005162820-0000
2 　三鷹市下連雀六丁目５９６番１５
 0124005162828-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-12 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　まみ   TEL.
鑑定評価額 83,900,000 円  １㎡当たりの価格 531,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀６丁目５９６番５外
｢下連雀６－６－７３｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
特別用途地区

(90,200)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 低層店舗、店舗付共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北9.3m都道 水道、ガス、下水 三鷹

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ都道 交通

施設		 三鷹駅南東方

1.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高25m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 連雀通り沿いに店舗付共同住宅等が建ち並ぶ地域。連雀通りの拡幅事業が進行中であるが、当面は現状のまま推
移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    548,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    416,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及び周辺市区の幹線道路及び準幹線道路沿いの近隣商業地域及び住商混在地域。需要者は住宅利用
の個人や事業目的の個人事業者、法人等。また大規模であればディベロッパー等も見込まれる。需要は堅調で、地価は
上昇基調である。取引価格については規模や用途よりバラツキはあるが、市場の中心価格帯は５０万円～６０万円／㎡
程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、三鷹市及び近隣市から類似性の高い取引事例を複数採用して求めたため規範性が高い。収益価格は、規模
・用途等の類似する店舗付共同住宅を想定して試算したものであり、収益性を反映した実現性を有する理論的な価格で
ある。よって、最近の取引市場の動向を踏まえ、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評
価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    508,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きは依然不透明であるが、不動産
需要は堅調で、地価は上昇基調にある。



連雀通りの拡幅事業が進行中で、地価は上昇
傾向である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＴ（公）
６
-9		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西16m都道、
南5m、角地
準工
高度2種最高25m
(80,200)
b ＴМ（公）
６
-124		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
北西4m、
二方路
近商
高度3種最高26m
(90,300)
c ＯＨ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
特別用途地区
(90,200)
d ＴМ（公）
６
-128		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
南4m、角地
近商
高度3種最高23m
(93,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
623,974  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.1]
591,946 		 100
[ 104.0]
569,179 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
569,000 
b (　           ) 
672,295  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
686,136 		 100
[ 131.1]
523,368 
523,000 
c (　           ) 
524,485  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
538,122 		 100
[  98.0]
549,104 
549,000 
d (　           ) 
695,564  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
694,889 		 100
[ 125.4]
554,138 
554,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    548,000 円／㎡]  



三鷹 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,066,944 
1,604,685 
7,462,259 
4,592,980 
2,869,279 		 （　0.9619）
2,759,959 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     65,713,310 円　　　　（　    416,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 121.87 Ｓ3 306.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高25m
特別用途地区		 90 ％   200 ％   200 ％   158 ㎡      9.5 m x   16.0 m  前面道路：都道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸を想定。住宅は住戸タイプ２ＤＫ（平均専有面積４８㎡） ⑦有効率　  86.4 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.08 
67.4 
74.19 
3,360 
249,278 		 4.0  997,112 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
98.20 
97.0 
95.25 
2,800 
266,700 		 1.0  266,700 
1.0  266,700 

 3～ 3		 住宅
98.20 
97.0 
95.25 
2,800 
266,700 		 1.0  266,700 
1.0  266,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
306.48 
86.4 
264.69 

782,678 		 1,530,512 
533,400 
⑨年額支払賃料        782,678 円　×　12ヶ月　＝　       9,392,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     264.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,392,136 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       469,607 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,922,529 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,530,512 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,540 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          533,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         129,875 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,066,944 円　　　　（　        57,386 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＭ（項）６賃
　　　　-9		 3,243  
(   3,175) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]
3,039 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＭ（項）６賃
　　　　-10		 3,229  
(   3,096) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,796 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 296,800 円  　　　　     74,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 375,685 円  　　　        9,392,136　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      602,800 円  　　　　     74,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        74,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,200 円  　　　　     74,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,604,685 円　（　　　　　　        10,156 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9619    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     306.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,592,980 円  
（　　　　　        29,069 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,066,944 円      
②総費用 1,604,685 円      
③純収益　①－② 7,462,259 円      
④建物等に帰属する純収益 4,592,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,869,279 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,759,959 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,468 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,713,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     416,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀六丁目５９６番５
 0124005162820-0000
2 　三鷹市下連雀六丁目５９６番１５
 0124005162828-0000
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