別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-8 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　岩井　喜一   TEL.
鑑定評価額 91,300,000 円  １㎡当たりの価格 459,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市上連雀９丁目９１番４
｢上連雀９－１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
特別用途地区

(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 三鷹

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 三鷹駅南西方

2.0km		 法令

規制		 商業
(90,200)
準防 
高度2種最高25m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、中低層の店舗兼共同住宅が見られる商業地として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと
予測する。地価水準はやや上昇で推移している。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    468,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    317,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、ＪＲ中央線沿線の三鷹市及びその周辺市内に存する準幹線道路沿いの路線商業地域である。需
要者層は主に上記圏域からの取得者が多く、地積が大きい場合にはマンションデベロッパ－も需要者となる。当該標準
地は三鷹駅からバス利用ながら、地価はやや上昇で推移している。取引される画地面積は様々で総額による価格帯の把
握は難しい。単価は１㎡あたり４０万円台から５０万円程度までのものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は準幹線道路沿いの路線商業地域で、収益価格が若干低位に試算されたが、想定建物、純収益及び利回りな
どを適切に想定して査定したもので実証的で信頼性が高い。比準価格は三鷹市内及び隣接市内の類似地域における規範
性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高い。本件では比準価格を中心に収益価格をも関連付けて、代
表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    508,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[115.8]		 [100.0]
100		 458,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    444,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価は上昇しつつあり、景気は横ばいで推移
している。三鷹市は人口は増加傾向、地価は
やや上昇傾向で推移している。


準幹線道路沿いの路線商業地域で、店舗需要
は弱いものの住宅地としての需要はある。地
価はやや上昇で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＯ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m市道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ＯＨ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
特別用途地区
(90,200)
c ＩＴ（公）
６
-104		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15m都道、
中間画地
近商
高度2種最高23m
(90,300)
d ＴМ（公）
６
-124		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
北西4m、
二方路
近商
高度3種最高26m
(90,300)
e ＴМ（公）
６
-128		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
南4m、角地
近商
高度3種最高23m
(93,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
529,374  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
529,374 		 100
[ 112.2]
471,813 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
472,000 
b (　           ) 
524,485  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
538,122 		 100
[ 116.2]
463,100 
463,000 
c (　           ) 
479,329  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
494,188 		 100
[ 119.2]
414,587 
415,000 
d (　           ) 
672,295  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
680,204 		 100
[ 129.3]
526,067 
526,000 
e (　           ) 
695,564  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
694,889 		 100
[ 130.3]
533,299 
533,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    468,000 円／㎡]  



三鷹 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,653,232 
1,920,500 
7,732,732 
5,020,090 
2,712,642 		 （　0.9760）
2,647,539 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     63,036,643 円　　　　（　    317,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ3 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高25m
特別用途地区		 90 ％   200 ％   200 ％   199 ㎡     10.9 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～３階２ＤＫ各３戸 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
72.7 
80.00 
3,000 
240,000 		 3.0  720,000 
1.0  240,000 

 2～ 2		 住宅
120.00 
93.3 
112.00 
2,600 
291,200 		 1.0  291,200 
1.0  291,200 

 3～ 3		 住宅
120.00 
93.3 
112.00 
2,650 
296,800 		 1.0  296,800 
1.0  296,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
86.9 
304.00 

828,000 		 1,308,000 
828,000 
⑨年額支払賃料        828,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,936,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     304.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,936,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       496,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,439,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,308,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,426 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          828,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         201,606 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,653,232 円　　　　（　        48,509 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＫ（公）６賃
　　　　-50		 1,820  
(   1,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,017 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＴ（公）６賃
　　　　-24		 2,712  
(   2,651) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,767 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 405,500 円  　　　　     81,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 496,800 円  　　　        9,936,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      197,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      658,900 円  　　　　     81,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        81,100 円  　　　　     81,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,100 円  　　　　     81,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,920,500 円　（　　　　　　         9,651 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,020,090 円  
（　　　　　        25,227 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,653,232 円      
②総費用 1,920,500 円      
③純収益　①－② 7,732,732 円      
④建物等に帰属する純収益 5,020,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,712,642 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,647,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,304 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,036,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     317,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市上連雀九丁目９１番４
 0124005135954-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-8 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　尚   TEL.
鑑定評価額 91,500,000 円  １㎡当たりの価格 460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市上連雀９丁目９１番４
｢上連雀９－１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
特別用途地区

(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 三鷹

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 三鷹駅　南西方

2.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高25m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 準幹線道路沿いの住商混在地域であるが地域要因に大きな変化はなく現状程度で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    334,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市を中心に周辺他市を含む幹線又は準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要の中心は自用の店舗
兼居宅等の取得を目的とする個人、店舗兼共同住宅等の収益用賃貸ビルの建設を目的とする法人又は個人等が想定され
る。地域の市況は景気の回復に伴い堅調で地価は緩やかな上昇傾向である。取引の中心価格帯は４０万円／㎡から５０
万円／㎡程度と思われるが、画地規模は様々で特に一定していない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅からやや距離のある路線商業地域である。比準価格は対象地と類似性の高い取引事例を採用し、比較
検討を行っており信頼性は高いと判断する。収益価格は比準価格よりやや低位に試算されたが、投資対象としての収益
性を検討する有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格をやや重視するが、収益
価格も関連づけ、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    508,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[114.4]		 [100.0]
100		 464,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    444,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産に対する需要は堅調であり、持続する
景気の回復傾向及び低金利により市内の不動
産市況も概ね回復傾向である。


最寄駅からやや距離のある路線沿いの商業地
域で不動産の需要は底堅い。特に地域要因の
変動は認められない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
特別用途地区
(90,200)
b ＴＴ（公）
６
-10		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西10m都道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
c ＫＡ（公）
６
-103		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9.1m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
d ＫＯ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m市道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
524,485  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
538,122 		 100
[ 116.2]
463,100 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
463,000 
b (　           ) 
494,201  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
484,697 		 100
[ 102.0]
475,193 
475,000 
c (　           ) 
435,026  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
438,438 		 100
[  91.8]
477,601 
478,000 
d (　           ) 
529,374  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
529,374 		 100
[ 111.3]
475,628 
476,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    470,000 円／㎡]  



三鷹 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,794,546 
2,086,908 
8,707,638 
5,843,360 
2,864,278 		 （　0.9760）
2,795,535 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     66,560,357 円　　　　（　    334,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高25m
特別用途地区		 90 ％   200 ％   200 ％   199 ㎡     10.9 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は共同住宅１Ｋ程度。 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
2,950 
325,975 		 4.0  1,303,900 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
130.00 
92.0 
119.60 
2,520 
301,392 		 1.0  301,392 
1.0  301,392 

 3～ 3		 住宅
130.00 
92.0 
119.60 
2,550 
304,980 		 1.0  304,980 
1.0  304,980 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
89.7 
349.70 

932,347 		 1,910,272 
606,372 
⑨年額支払賃料        932,347 円　×　12ヶ月　＝　      11,188,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     349.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,188,164 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       559,408 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,628,756 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,910,272 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,148 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          606,372 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         147,642 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,794,546 円　　　　（　        54,244 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＴ（公）６賃
　　　　-29		 2,463  
(   2,410) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,463 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,576 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,520 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＴ（公）６賃
　　　　-28		 2,587  
(   2,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,587 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 377,600 円  　　　　     94,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 559,408 円  　　　       11,188,164　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      194,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      767,000 円  　　　　     94,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        94,400 円  　　　　     94,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,400 円  　　　　     94,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,086,908 円　（　　　　　　        10,487 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,843,360 円  
（　　　　　        29,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,794,546 円      
②総費用 2,086,908 円      
③純収益　①－② 8,707,638 円      
④建物等に帰属する純収益 5,843,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,864,278 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,795,535 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,048 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,560,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     334,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市上連雀九丁目９１番４
 0124005135954-0000
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