別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-4 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　尚   TEL.
鑑定評価額 71,900,000 円  １㎡当たりの価格 660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀３丁目２３３番２２
｢下連雀３－２２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,240)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 中小規模の店舗付マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 西3.5m市道 水道、ガス、下水 三鷹

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３．５ｍ市道 交通

施設		 三鷹駅　南東方

260m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から近い商業地域であるが繁華性については地域要因に大きな変化はなく現状程度で推移するものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    581,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及びその周辺市を中心としＪＲ中央線沿線の最寄駅から近い普通商業地域である。需要の中心は店
舗ビル、店舗兼共同住宅、事務所ビル等の用地取得を目的とする法人又は個人事業者等である。近年は景気回復に伴っ
て地価は上昇傾向である。個別性が強いため総額での把握は難しいが、取引の中心は土地単価で６０万から７０万円／
㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で比準価格の査定にあたっては地域の環境が類似し価格水準が
均衡している商業性のある地域から事例を収集した。収益価格は適正に賃料水準を把握し還元利回り等の指標について
も高い規範性を有すると考えられる。したがって市場の実態を反映した比準価格と投資動向を反映した収益価格を関連
付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    508,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.9]		 [100.0]
100		 656,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    627,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産に対する需要は堅調であり、持続する
景気の回復傾向及び低金利により市内の不動
産市況も概ね回復傾向である。


三鷹駅に近い商業地で需要は底堅く推移して
いる。地域要因に特段の変更はない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ（公）
６
-8		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
近商
高度地区最高
(90,200)
b ＩＫ（公）
６
-102		 三鷹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
c ＫＯ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m市道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ＯＨ（公）
６
-12		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
近商
高度3種最高25m
特別用途地区
(90,240)
e ＴＴ（公）
６
-107		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南9m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
785,339  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
783,799 		 100
[ 115.0]
681,564 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
682,000 
b (　           ) 
538,304  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
550,685 		 100
[  79.7]
690,947 
691,000 
c (　           ) 
529,374  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
529,374 		 100
[  78.7]
672,648 
673,000 
d (　           ) 
598,574  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
603,315 		 100
[  89.1]
677,121 
677,000 
e (　           ) 
567,537  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 105.0]
597,469 		 100
[  91.3]
654,402 
654,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    675,000 円／㎡]  



三鷹 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,322,770 
1,533,160 
6,789,610 
4,076,640 
2,712,970 		 （　0.9570）
2,596,312 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     63,324,683 円　　　　（　    581,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.44 ＲＣ4F1B 260.46
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   500 ％   240 ％   109 ㎡      8.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   3.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１～１階店舗、２階以上は共同住宅１Ｋ程度。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
60.44 
93.3 
56.40 
3,000 
169,200 		 4.0  676,800 
1.0  169,200 

 1～ 1		 店舗
60.44 
71.7 
43.35 
3,500 
151,725 		 4.0  606,900 
1.0  151,725 

 2～ 2		 住宅
60.44 
93.3 
56.40 
3,000 
169,200 		 1.0  169,200 
1.0  169,200 

 3～ 3		 住宅
46.78 
91.4 
42.76 
3,100 
132,556 		 1.0  132,556 
1.0  132,556 

 4～ 4		 住宅
32.36 
87.6 
28.36 
3,200 
90,752 		 1.0  90,752 
1.0  90,752 

計
260.46 
87.3 
227.27 

713,433 		 1,676,208 
713,433 
⑨年額支払賃料        713,433 円　×　12ヶ月　＝　       8,561,196 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     227.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,561,196 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       428,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,133,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,676,208 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,924 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          713,433 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         173,710 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,322,770 円　　　　（　        76,356 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＴ（公）６賃
　　　　-17		 3,516  
(   3,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,196 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＯ（公）６賃
　　　　-16		 3,325  
(   3,253) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,023 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 273,600 円  　　　　     68,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 428,060 円  　　　        8,561,196　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      555,700 円  　　　　     68,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        68,400 円  　　　　     68,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,400 円  　　　　     68,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,533,160 円　（　　　　　　        14,066 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     260.46 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,076,640 円  
（　　　　　        37,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,322,770 円      
②総費用 1,533,160 円      
③純収益　①－② 6,789,610 円      
④建物等に帰属する純収益 4,076,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,712,970 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,596,312 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,819 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,324,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     581,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀三丁目２３３番２２
 0124005151726-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-4 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　木下　典子   TEL.
鑑定評価額 71,800,000 円  １㎡当たりの価格 659,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀３丁目２３３番２２
｢下連雀３－２２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,240)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 中小規模の店舗付マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 西3.5m市道 水道、ガス、下水 三鷹

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３．５ｍ　市道 交通

施設		 三鷹駅南東方

260m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ三鷹駅を最寄駅とする普通商業地域であり、中小規模の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ飲食店舗が中心の地域で
ある。地域要因の変動は特段見当たらない。地価水準は上昇傾向が継続している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    604,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武蔵野市、三鷹市及びその隣接市を中心に広域的に広がるＪＲ中央線を中心とする各駅周辺に形成される
商業地域である。需要者は当該地域において店舗兼共同住宅等の敷地として土地を取得する法人、投資家、不動産会社
等である。対象標準地の存する地域は、中小規模の店舗兼共同住宅が存する飲食店舗中心の商業地域である。土地取引
の中心価格帯は個別性が強いため、把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は飲食を中心とする店舗及び店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。現実の取引事例は価格判定の基礎と
なるものであり比準価格は実証的な価格であり重視されるべきである。また収益価格は投資採算性を反映する説得力の
ある価格であり、想定項目はあるものの投資家が重視する収益性を表している。よって比準価格を標準とし、収益価格
を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向等を考慮の上調整し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    508,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.8]		 [100.0]
100		 649,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    627,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、三鷹市におけ
る不動産取引価格の変動率は全体的に上昇傾
向にある。


中層店舗兼共同住宅を中心とする商業地域で
あり、地域要因に特に変動はない。今後は景
気動向と共に推移するものと予測される。


特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨ（公）
６
-12		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
近商
高度3種最高25m
特別用途地区
(90,240)
b ＩＫ（公）
６
-102		 三鷹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
c ＫＯ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m市道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ＫＡ（公）
６
-102		 三鷹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
598,574  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
603,315 		 100
[  89.1]
677,121 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
677,000 
b (　           ) 
538,304  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
551,762 		 100
[  79.7]
692,299 
692,000 
c (　           ) 
529,374  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
529,374 		 100
[  78.7]
672,648 
673,000 
d (　           ) 
694,400  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
718,704 		 100
[ 107.5]
668,562 
669,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    675,000 円／㎡]  



三鷹 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,746,886 
1,688,751 
7,058,135 
4,237,560 
2,820,575 		 （　0.9570）
2,699,290 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     65,836,341 円　　　　（　    604,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.44 ＲＣ4F1B 260.46
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   500 ％   240 ％   109 ㎡      8.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   3.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階、地上１階は店舗、２階以上は共同住宅。 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 規模、構造、用途を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
60.44 
93.3 
56.39 
3,164 
178,418 		 4.0  713,672 
1.0  178,418 

 1～ 1		 店舗
60.44 
71.7 
43.34 
3,797 
164,562 		 4.0  658,248 
1.0  164,562 

 2～ 2		 居宅
60.44 
93.3 
56.39 
3,164 
178,418 		 1.0  178,418 
1.0  178,418 

 3～ 3		 居宅
46.78 
91.4 
42.76 
3,259 
139,355 		 1.0  139,355 
1.0  139,355 

 4～ 4		 居宅
32.36 
87.6 
28.35 
3,322 
94,179 		 1.0  94,179 
1.0  94,179 

計
260.46 
87.2 
227.23 

754,932 		 1,783,872 
754,932 
⑨年額支払賃料        754,932 円　×　12ヶ月　＝　       9,059,184 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     227.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,059,184 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       452,959 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,606,225 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,783,872 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,947 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          754,932 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         123,714 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,746,886 円　　　　（　        80,247 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＮ（公）６賃
　　　　-4		 3,472  
(   3,397) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,164 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＮ（公）６賃
　　　　-3		 3,203  
(   3,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,050 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 284,400 円  　　　　     71,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 543,551 円  　　　        9,059,184　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      577,600 円  　　　　     71,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        71,100 円  　　　　     71,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,100 円  　　　　     71,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,688,751 円　（　　　　　　        15,493 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     260.46 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,237,560 円  
（　　　　　        38,877 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,746,886 円      
②総費用 1,688,751 円      
③純収益　①－② 7,058,135 円      
④建物等に帰属する純収益 4,237,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,820,575 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,699,290 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,764 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,836,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     604,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀三丁目２３３番２２
 0124005151726-0000
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備考