別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-3 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　まみ   TEL.
鑑定評価額 153,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀３丁目３１２番２１
｢下連雀３－４３－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い商業地域
 北東9.3m市道 水道、ガス、下水 三鷹

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ市道 交通

施設		 三鷹駅南西方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 三鷹駅南口の駅前商業地域である。地域要因に特段の変動要因はみられず、当面は現状のまま推移すると予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    986,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線を主とした主要各駅周辺の商業地域及び商住混在地域。需要者は不動産業者や投資目的の法人
等が中心である。比較的規模の大きな土地についてはディベロッパー等の需要も見込まれる。三鷹駅に近く商業繁華性
も良好であるため需要は旺盛であるが、供給はほとんどない。取引については規模や用途によりバラツキがあるが、市
場の中心価格帯は１００万／㎡程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、ＪＲ中央線の主要各駅周辺商業地域及び商住混在地域から、類似性の高い取引事例を複数採用して求めた
ため規範性が高い。収益価格は、規模・用途等の類似する店舗付共同住宅を想定して試算したものであり、収益性を反
映した実現性を有する価格である。よって、代表標準地との均衡を考慮したうえで、最近の取引市場の動向を踏まえ、
比準価格及び収益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    777,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.6]		 [ 95.0]
100		 1,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きは依然不透明であるが、不動産
需要は堅調で、地価は上昇基調にある。



特に地域要因の変化は見受けられない。三鷹
駅から近い商業地域であり、地価は上昇傾向
である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＴ（公）
６
-101		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m都道、
中間画地
近商
高度3種最高26m
(90,300)
b ＫＴ（公）
６
-2		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14.5m都
道、中間画地
近商
高度2種最高23m
(90,300)
c ＡＴ（公）
６
-101		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m都道、
中間画地
近商
高度地区
(90,200)
d ＩＴ（公）
６
-115		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m都道、
南東3.8m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
e ＡＴ（公）
６
-117		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
932,984  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
887,183 		 100
[  76.8]
1,155,186 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  95.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
1,019,580  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
1,086,851 		 100
[  89.0]
1,221,181 
1,160,000 
c (　           ) 
803,983  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
840,966 		 100
[  72.6]
1,158,355 
1,100,000 
d (　           ) 
929,918  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
990,423 		 100
[  91.0]
1,088,377 
1,030,000 
e (　           ) 
1,253,368  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,303,503 		 100
[  87.1]
1,496,559 
1,420,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,090,000 円／㎡]  



三鷹 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,513,384 
4,232,107 
17,281,277 
11,145,200 
6,136,077 		 （　0.9486）
5,820,683 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    141,967,878 円　　　　（　    986,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 98.98 ＲＣ7 585.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   500 ％   500 ％   144 ㎡      6.9 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸を想定。住宅は住戸タイプ１ＤＫ（平均専有面積３６㎡） ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
83.64 
46.2 
38.64 
5,200 
200,928 		 4.0  803,712 
1.0  200,928 

 2～ 4		 住宅
83.64 
87.4 
73.10 
3,700 
270,470 		 1.0  270,470 
1.0  270,470 

 5～ 7		 住宅
83.64 
87.4 
73.10 
3,800 
277,780 		 1.0  277,780 
1.0  277,780 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
585.48 
81.5 
477.24 

1,845,678 		 2,448,462 
1,845,678 
⑨年額支払賃料      1,845,678 円　×　12ヶ月　＝　      22,148,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     477.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,148,136 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,107,407 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,040,729 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,448,462 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,260 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,845,678 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         449,395 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,513,384 円　　　　（　       149,399 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＭ（項）６賃
　　　　-13		 3,962  
(   3,798) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
3,847 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,782 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＳＭ（項）６賃
　　　　-14		 3,580  
(   3,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,580 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 935,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,107,407 円  　　　       22,148,136　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      296,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,519,300 円  　　　　    187,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,232,107 円　（　　　　　　        29,390 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 187,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     585.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,145,200 円  
（　　　　　        77,397 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,513,384 円      
②総費用 4,232,107 円      
③純収益　①－② 17,281,277 円      
④建物等に帰属する純収益 11,145,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,136,077 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,820,683 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,421 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    141,967,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     986,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀三丁目３１２番２１
 0124005152371-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-3 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　尚   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 830,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀３丁目３１２番２１
｢下連雀３－４３－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い商業地域
 北東9.3m市道 水道、ガス、下水 三鷹

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．３ｍ市道 交通

施設		 三鷹駅　南西方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅周辺の商業地として熟成した地域であり、特段の変動要因は無いため、現状を維持しながら推移すると予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    985,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及びその周辺市を中心としてＪＲ中央線沿線の最寄駅から徒歩圏の商業地域である。店舗兼共同住
宅、事務所ビル等が建ち並ぶ地域で需要者の中心は中小不動産デベロッパー又は賃貸不動産事業を営む個人事業者等で
ある。駅接近性の良好なエリアの需要は底堅く地価は概ね上昇傾向である。個別性が強いため総額での把握は難しいが
、取引の中心は土地単価で概ね１００から１１０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗兼共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ地域で比準価格の査定にあたっては地域の環境が類似し価格水準
が均衡している商業性のある地域から事例収集した。収益価格は適正に賃料水準を把握し還元利回り等の指標について
も高い規範性を有すると考えられる。鑑定評価額は市場の実態を反映した比準価格と投資動向を反映した収益価格を関
連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    777,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.4]		 [ 95.0]
100		 1,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産に対する需要は堅調であり、持続する
景気の回復傾向及び低金利により市内の不動
産市況も概ね回復傾向である。


駅に近接する商業地で需要は底堅く推移して
いる。地域要因に特段の変更はない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨ（公）
６
-107		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
特別用途地区
(90,200)
b ＩＴ（公）
６
-101		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m都道、
中間画地
近商
高度3種最高26m
(90,300)
c ＫＴ（公）
６
-2		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14.5m都
道、中間画地
近商
高度2種最高23m
(90,300)
d ＴМ（公）
６
-123		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東16m都道、
中間画地
近商
高度3種最高26m
(88,288)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
907,525  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
945,641 		 100
[  81.9]
1,154,629 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  95.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
932,984  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
892,272 		 100
[  80.2]
1,112,559 
1,060,000 
c (　           ) 
1,019,580  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
1,093,158 		 100
[  92.5]
1,181,792 
1,120,000 
d (　           ) 
903,739  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,005,529 		 100
[  87.7]
1,146,555 
1,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,080,000 円／㎡]  



三鷹 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,075,996 
3,977,892 
17,098,104 
10,966,400 
6,131,704 		 （　0.9486）
5,816,534 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    141,866,683 円　　　　（　    985,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 98.98 ＲＣ7 585.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   500 ％   500 ％   144 ㎡      6.9 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   9.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は共同住宅で１ＤＫ３５㎡程度を想定。 ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
83.64 
46.2 
38.64 
5,100 
197,064 		 4.0  788,256 
1.0  197,064 

 2～ 2		 住宅
83.64 
87.4 
73.09 
3,470 
253,622 		 1.0  253,622 
1.0  253,622 

 3～ 3		 住宅
83.64 
87.4 
73.10 
3,500 
255,850 		 1.0  255,850 
1.0  255,850 

 4～ 4		 住宅
83.64 
87.4 
73.10 
3,670 
268,277 		 1.0  268,277 
1.0  268,277 

 5～ 7		 住宅
83.64 
87.4 
73.10 
3,800 
277,780 		 1.0  277,780 
1.0  277,780 

計
585.48 
81.5 
477.23 

1,808,153 		 2,399,345 
1,808,153 
⑨年額支払賃料      1,808,153 円　×　12ヶ月　＝　      21,697,836 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     477.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,697,836 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,084,892 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,612,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,399,345 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,794 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,808,153 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         440,258 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,075,996 円　　　　（　       146,361 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＴ（公）６賃
　　　　-17		 3,516  
(   3,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,663 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＯ（公）６賃
　　　　-16		 3,325  
(   3,253) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,500 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 736,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,084,892 円  　　　       21,697,836　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      294,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,495,000 円  　　　　    184,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,977,892 円　（　　　　　　        27,624 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 184,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     585.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,966,400 円  
（　　　　　        76,156 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,075,996 円      
②総費用 3,977,892 円      
③純収益　①－② 17,098,104 円      
④建物等に帰属する純収益 10,966,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,131,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,816,534 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,393 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    141,866,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     985,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀三丁目３１２番２１
 0124005152371-0000
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備考