別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　木下　典子   TEL.
鑑定評価額 661,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀３丁目２５６番１４
｢下連雀３－２６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,500)

1:2		 店舗

Ｓ5		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 西12m市道 水道、ガス、下水 三鷹

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 三鷹駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ三鷹駅至近に位置する普通商業地域であり、地域要因の変動は特段見当たらない。物販、飲食店舗が中心で
集客力があり、コロナ禍の影響は回復しつつある。地価水準は上昇傾向が継続している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,780,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武蔵野市、三鷹市及びその隣接市を中心に広域的に広がるＪＲ中央線を中心とする各駅周辺に形成される
商業地域である。需要者は当該地域において事務所、店舗等の敷地として土地を取得する法人、投資家、不動産会社等
である。対象標準地はＪＲ三鷹駅至近の駅前商業地域にあり、根強い土地需要がある。土地取引の中心価格帯は個別性
が強いため、把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅至近に物販、飲食を中心とする店舗及び事務所が建ち並ぶ商業地域である。現実の取引事例は価格判
定の基礎となるものであり比準価格は実証的な価格であり重視されるべきである。また収益価格は投資採算性を反映す
る説得力のある価格であり、想定項目はあるものの投資家が重視する収益性を表している。よって比準価格及び収益価
格を関連付けて得た価格を標準として市場動向等を考慮の上調整し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　三鷹 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,840,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、三鷹市におけ
る不動産取引価格の変動率は全体的に上昇傾
向にある。


最寄駅至近の物販、飲食を中心とする商業地
域であり、地域要因に特に変動はない。今後
は景気動向と共に推移するものと予測される
。

特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％ +3.9 ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ（公）
６
-108		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.2m市道、
北6m、角地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
b ＯＨ（公）
６
-111		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西9.1m市道
、西4m、
角地
商業
特別用途地区
(100,500)
c ＫＳ（公）
６
-102		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.3m市道
、南東4m、
二方路
商業
高度地区最高50m
(100,318)
d ＳＭ（公）
６
-116		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西25m都道、
南東3.3m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
e ＳＭ（公）
６
-117		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6.2m区道、
西4.3m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,546,091  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
2,305,811 		 100
[  79.1]
2,915,058 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,920,000 
b (　           ) 
1,931,017  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,897,914 		 100
[  67.2]
2,824,277 
2,820,000 
c (　           ) 
1,977,927  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,036,101 		 100
[  65.6]
3,103,813 
3,100,000 
d (　           ) 
2,008,969  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,139,650 		 100
[  65.8]
3,251,748 
3,250,000 
e (　           ) 
1,827,403  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,980,905 		 100
[  63.5]
3,119,535 
3,120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,050,000 円／㎡]  



三鷹 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,215,910 
11,216,612 
40,999,298 
16,262,400 
24,736,898 		 （　0.9571）
23,675,685 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    623,044,342 円　　　　（　  2,780,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 187.69 Ｓ5 893.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   500 ％   500 ％   224 ㎡     10.0 m x   22.8 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階フロア貸の店舗ビル。 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 規模、構造、用途を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.69 
73.8 
131.87 
8,979 
1,184,061 		 10.0  11,840,610 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
178.69 
95.0 
169.76 
5,671 
962,709 		 6.0  5,776,254 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
178.69 
95.0 
169.76 
4,726 
802,286 		 6.0  4,813,716 
0.0  0 

 4～ 5		 店舗
178.69 
95.0 
169.76 
4,726 
802,286 		 6.0  4,813,716 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
893.45 
90.8 
810.91 

4,553,628 		 32,058,012 
0 
⑨年額支払賃料      4,553,628 円　×　12ヶ月　＝　      54,643,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     810.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,643,536 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,732,177 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,911,359 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,058,012 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         304,551 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,215,910 円　　　　（　       233,107 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＮ（公）６賃
　　　　-6		 4,536  
(   4,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,536 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,726 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＮ（公）６賃
　　　　-7		 4,540  
(   4,529) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,044 
c ＫＮ（公）６賃
　　　　-8		 4,279  
(   3,860) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,279 
三鷹 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,056,000 円  　　　　    264,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,278,612 円  　　　       54,643,536　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,209,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,145,000 円  　　　　    264,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料       264,000 円  　　　　    264,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       264,000 円  　　　　    264,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,216,612 円　（　　　　　　        50,074 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 264,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 287,000 円／㎡　×　     893.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,262,400 円  
（　　　　　        72,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,215,910 円      
②総費用 11,216,612 円      
③純収益　①－② 40,999,298 円      
④建物等に帰属する純収益 16,262,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,736,898 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,675,685 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      105,695 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    623,044,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,780,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀三丁目２５６番１４
 0124005151932-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　高坂　哲男   TEL.
鑑定評価額 661,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀３丁目２５６番１４
｢下連雀３－２６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,500)

1:2		 店舗

Ｓ5		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 西12m市道 水道、ガス、下水 三鷹

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 三鷹駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、店舗ビル等が建ち並んでおり、三鷹駅南口の商業地域として熟成している。当面は現状のまま推移
するものと予測する。地価は、当分の間強含みで推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,070,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線及び周辺市区の圏域に存する繁華性・収益性の高い商業地域である。需要者の中心は、投
資用物件開発目的や賃貸事業目的の投資法人等と思料する。三鷹駅は鉄道利便性に優れ、利用客も多く、駅周辺の繁華
性は高い。三鷹駅南口駅前の商業地であり、需要は多いものの、供給はほとんど見られない。商業地の需要は規模、用
途共に多様であり、バラツキが大きく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には飲食・物販店舗、店舗付事務所等の賃貸物件が見受けられ、市場参加者の属性から、収益価格を重視した
取引も想定される。一方、取引事例比較法は地理的にやや離れた事例も採用しているが、用途的地域は類似しており、
規範性の高い取引事例を重視して試算した比準価格は実証的であり、説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収
益価格を関連付けて、他の標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　三鷹 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,840,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 三鷹市の人口は５年間で見ると東京都と同様
で増加傾向、高齢化は徐々に進んでいる。三
鷹市における不動産市況は概ね堅調である。


三鷹駅南口の店舗ビルが建ち並ぶ商業地であ
る。地域要因に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％ +3.9 ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＭ（公）
６
-116		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西25m都道、
南東3.3m、
角地
商業
高度地区3種
(100,400)
b ＫＴ（公）
６
-123		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40.5m都道、
南5.8m、角地
商業
高度地区最高46m
(100,600)
c ＴＴ（公）
６
-110		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北30m都道、
南6m、二方路
商業

(100,600)
d ＤＹ（公）
６
-103		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.4m区道、
南2.7m、角地
商業

(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,008,969  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,139,650 		 100
[  70.5]
3,034,965 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,030,000 
b (　           ) 
3,693,388  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
3,522,615 		 100
[ 114.1]
3,087,305 
3,090,000 
c (　           ) 
2,616,351  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
2,712,560 		 100
[  89.2]
3,040,987 
3,040,000 
d (　           ) 
1,873,379  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
1,944,073 		 100
[  62.7]
3,100,595 
3,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,070,000 円／㎡]  



三鷹 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,892,421 
11,397,722 
41,494,699 
17,001,600 
24,493,099 		 （　0.9571）
23,442,345 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    616,903,816 円　　　　（　  2,750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 187.69 Ｓ5 893.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   500 ％   500 ％   224 ㎡     10.0 m x   22.8 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階店舗フロア貸。 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.69 
73.8 
131.87 
9,100 
1,200,017 		 6.0  7,200,102 
1.0  1,200,017 

 2～ 2		 店舗
178.69 
95.0 
169.76 
5,600 
950,656 		 6.0  5,703,936 
1.0  950,656 

 3～ 3		 店舗
178.69 
95.0 
169.76 
4,750 
806,360 		 6.0  4,838,160 
1.0  806,360 

 4～ 4		 店舗
178.69 
95.0 
169.76 
4,750 
806,360 		 4.0  3,225,440 
1.0  806,360 

 5～ 5		 店舗
178.69 
95.0 
169.76 
4,750 
806,360 		 4.0  3,225,440 
1.0  806,360 

計
893.45 
90.8 
810.91 

4,569,753 		 24,193,078 
4,569,753 
⑨年額支払賃料      4,569,753 円　×　12ヶ月　＝　      54,837,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     810.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,837,036 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,741,852 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,095,184 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,193,078 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         229,834 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,569,753 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　         567,403 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,892,421 円　　　　（　       236,127 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＴ（公）６賃
　　　　-28		 9,486  
(   9,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[160.0]
6,118 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,689 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＴ（公）６賃
　　　　-29		 6,776  
(   6,648) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.9]		 100
[150.0]
5,231 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,104,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,290,222 円  　　　       54,837,036　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,209,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,242,500 円  　　　　    276,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料       276,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       276,000 円  　　　　    276,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,397,722 円　（　　　　　　        50,883 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 276,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     893.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,001,600 円  
（　　　　　        75,900 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,892,421 円      
②総費用 11,397,722 円      
③純収益　①－② 41,494,699 円      
④建物等に帰属する純収益 17,001,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,493,099 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,442,345 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      104,653 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    616,903,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀三丁目２５６番１４
 0124005151932-0000
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備考