別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -30 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　川邊　節子   TEL.
鑑定評価額 761,000,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀８丁目５５１番８
｢下連雀８－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,680  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
特別用途地区

(70,200)

1.5:1		 共同住宅

ＳＲＣ8		 中高層マンションが
多く見られる住宅地
域		 西7.5m市道 水道、ガス、下水 三鷹

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 分譲マンション用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 三鷹駅　南方

2.3km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションが多く見られる住宅地域として、今後も現状を維持していくと予測。マンション価格は新築・中古と
も上昇しており素地取得需要は根強いため、地価は上昇を継続すると思われる。
(3)最有効使用の判定 分譲マンション用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    458,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              448,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市又は近隣市区内にある共同住宅地域。近隣地域は工場・事業所等からマンションへと用途が移行し
た地域で、纏まった規模を有する画地が多く、主な需要者はマンション開発を行うデベロッパーである。新築マンショ
ン需要は好調を維持しており、素地取得意欲は強く需要は堅調、地価は上昇している。マンション素地としての価格は
、容積率１００％（１種）当たり７０～８０万円／坪で立地・規模により大きな差がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 分譲マンションが建ち並ぶ共同住宅地域で開発業者の取得意欲が高い。比準価格は事例を広範囲に収集したため地域格
差が大きくなったが、素地の取得需要を反映する実証的な価格である。開発法は想定事項は多いものの、実態に即した
数値を採用しており、主な需要者が開発業者である点を考慮すれば説得力のある価格である。よって、代表標準地との
検討を踏まえ、比準価格と開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    466,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 453,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    431,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、金融緩和政
策の継続等を背景に市内の不動産需要は堅調
で、地価は上昇傾向が続いている。


駅から距離があるもののバス便数が多いマン
ション適地で、地域要因に大きな変動はない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＡ（公）
６
-9		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m市道、
南東5.2m、
角地
１中専
高度2種最高25m
(80,200)
b ＫＳ（公）
６
-119		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
(70,200)
c ＫＳ（公）
６
-120		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
東6m、西6m、
南6m、四方路
準住居
高度地区3種
(80,281)
d ＫＴ（公）
６
-132		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東17.3m市
道、北12m、
南西4m、
三方路
１中専
高度地区2種
(80,197)
e ＫＴ（公）
６
-133		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西16m都道、
北6m、北東4m、
三方路
１低専
高度地区1種
(63,132)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
360,897  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
357,393 		 100
[  79.9]
447,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
447,000 
b (　           ) 
274,311  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
321,858 		 100
[  72.1]
446,405 
446,000 
c (　           ) 
471,853  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
456,125 		 100
[  97.4]
468,301 
468,000 
d (　           ) 
364,115  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
364,469 		 100
[  79.3]
459,608 
460,000 
e (　           ) 
525,526  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
536,058 		 100
[ 114.3]
468,992 
469,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    458,000 円／㎡]  



三鷹 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,998,303,606 
1,246,303,959 
13 
800,000 
3,180.10 
330,000 
3,599.50 
⑧開発法による価格 　　          751,999,647 円　　　　（　              448,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -30　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,680 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,680.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
798.70 ㎡  3,599.50 ㎡  3,309.50 ㎡  290.00 ㎡  3,180.10 ㎡  ＲＣ・8F
 (    42 戸)
 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      47.5 ％）  （     214.3 ％）  （     197.0 ％）  （      17.3 ％）  （     88.35 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
特別用途地区
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   53.0 ｍ

  32.2 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    7.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 800,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    800,000 円／㎡　　×　　     3,180.10 ㎡　　＝　　　　       2,544,080,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,544,080,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     5 ％）　＝　　　　　　　   346,500 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    346,500 円／㎡　　×　　　   3,599.50 ㎡　　＝　　　　       1,247,226,750 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     2,300,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,544,080,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         279,848,800 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,529,375,550 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金 9 ヶ月  販売管理費(1期目) 9 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 25 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 203,526,400 円  (      8 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          169,435,728 円 
販売総額(2期) 1,831,737,600 円  (     72 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　        1,434,433,715 円 
販売総額(3期) 508,816,000 円  (     20 ％) ×　　0.7752  （     25 ヶ月） ＝　　          394,434,163 円 
収入合計 － － － － 1,998,303,606 円 
支出 建築工事費(1期) 124,722,675 円  (     10 ％) ×　　0.9124  （      9 ヶ月） ＝　　          113,796,969 円 
建築工事費(2期) 124,722,675 円  (     10 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          104,891,770 円 
建築工事費(3期) 997,781,400 円  (     80 ％) ×　　0.7831  （     24 ヶ月） ＝　　          781,362,614 円 
開発負担金 2,300,000 円  (    100 ％) ×　　0.9124  （      9 ヶ月） ＝　　            2,098,520 円 
販売管理費(1期) 139,924,400 円  (     50 ％) ×　　0.9124  （      9 ヶ月） ＝　　          127,667,023 円 
販売管理費(2期) 139,924,400 円  (     50 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          116,487,063 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,246,303,959 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,998,303,606 円　　－　　　　　　        1,246,303,959 円　　＝　　　　　           751,999,647 円 

              448,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 三鷹 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀八丁目５５１番８
 0124005166656-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -30 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　高坂　哲男   TEL.
鑑定評価額 768,000,000 円  １㎡当たりの価格 457,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀８丁目５５１番８
｢下連雀８－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,680  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
特別用途地区


(70,200)

1.5:1		 共同住宅

ＳＲＣ8		 中高層マンションが
多く見られる住宅地
域		 西7.5m市道 水道、ガス、下水 三鷹

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 分譲マンション用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 三鷹駅南方

2.3km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 三鷹駅から遠い住宅地域であるが吉祥寺駅へのバス便もよく、中高層のマンションが多い地域であり、当面は現
状のまま推移するものと予測する。地価は、当分の間強含みで推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 分譲マンション用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    461,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              452,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線沿線の三鷹市・武蔵野市や周辺市区部の圏域に存する中高層マンションが中心の共同住宅地
域等である。近隣地域は中高層マンションが多く見られ、交通利便性及び行政的条件から敷地規模の大きい土地は、マ
ンション用地として需要が高い。ＪＲ中央線沿線のマンション用地需要は旺盛であるが、供給は少ない。マンション用
地の相場は規模、街路条件、分譲単価等により異なるが、容積率１００％当り６０～９０万円／坪程度推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には中高層の分譲マンションが多く見られ、市場参加者の属性から、開発法による価格を重視した取引も想定
される。一方、取引事例比較法は地理的にやや離れた事例も採用しているが、マンション用地等の事例を採用しており
、規範性の高い取引事例を重視して試算した比準価格は実証的であり、説得力を有する。よって、比準価格・開発法に
よる価格それぞれ関連付けて、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    466,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[103.8]		 [100.0]
100		 458,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    431,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 三鷹市の人口は５年間で見ると東京都と同様
で増加傾向、高齢化は徐々に進んでいる。三
鷹市における不動産市況は概ね堅調である。


吉祥寺駅からのバス便であるが、マンション
が多く建ち並んでいる。マンション用地の需
要は高い。地域要因に大きな変化はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＡ（公）
６
-9		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m市道、
南東5.2m、
角地
１中専
高度2種最高25m
(80,200)
b ＭＡ（公）
６
-5		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m都道、
北東5m、
二方路
近商
高度地区2種
(90,250)
c ＳＭ（公）
６
-2		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m都道、
西5.5m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
d ＡＴ（公）
６
-124		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
南東20m、
角地
商業

(100,390)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
360,897  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
365,143 		 100
[  79.9]
457,000 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
457,000 
b (　           ) 
351,878  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
375,119 		 100
[  80.1]
468,313 
468,000 
c (　           ) 
423,035  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
409,337 		 100
[  84.0]
487,306 
487,000 
d (　           ) 
661,413  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
671,788 		 100
[ 145.5]
461,710 
462,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    461,000 円／㎡]  



三鷹 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,030,206,852 
1,270,693,917 
13 
797,000 
3,180.10 
340,000 
3,599.50 
⑧開発法による価格 　　          759,512,935 円　　　　（　              452,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -30　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,680 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,680.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
798.70 ㎡  3,599.50 ㎡  3,309.50 ㎡  290.00 ㎡  3,180.10 ㎡  ＲＣ・8F
 (    42 戸)
 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      47.5 ％）  （     214.3 ％）  （     197.0 ％）  （      17.3 ％）  （     88.35 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
特別用途地区
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   53.0 ｍ

  32.2 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    7.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 797,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    797,000 円／㎡　　×　　     3,180.10 ㎡　　＝　　　　       2,534,539,700 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,534,539,700 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   340,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   350,200 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    350,200 円／㎡　　×　　　   3,599.50 ㎡　　＝　　　　       1,260,544,900 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     2,300,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,534,539,700 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         253,453,970 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,516,298,870 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 8 ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 17 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 23 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 202,763,176 円  (      8 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          170,523,831 円 
販売総額(2期) 1,824,868,584 円  (     72 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　        1,458,617,459 円 
販売総額(3期) 506,907,940 円  (     20 ％) ×　　0.7912  （     23 ヶ月） ＝　　          401,065,562 円 
収入合計 － － － － 2,030,206,852 円 
支出 建築工事費(1期) 189,081,735 円  (     15 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          174,295,543 円 
建築工事費(2期) 189,081,735 円  (     15 ％) ×　　0.8583  （     15 ヶ月） ＝　　          162,288,853 円 
建築工事費(3期) 882,381,430 円  (     70 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　          705,287,477 円 
開発負担金 2,300,000 円  (    100 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　            2,120,140 円 
販売管理費(1期) 126,726,985 円  (     50 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          116,816,935 円 
販売管理費(2期) 126,726,985 円  (     50 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          109,884,969 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,270,693,917 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,030,206,852 円　　－　　　　　　        1,270,693,917 円　　＝　　　　　           759,512,935 円 

              452,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 三鷹 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀八丁目５５１番８
 0124005166656-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考