別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -25 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　岩井　喜一   TEL.
鑑定評価額 297,000,000 円  １㎡当たりの価格 424,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市新川６丁目７７７番５外
｢新川６－２３－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 700  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:3		 共同住宅

ＲＣ5		 マンション、住宅、
店舗等が混在する住
宅地域		 北30m都道 水道、ガス、下水 三鷹

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 三鷹駅南東方

2.8km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅や店舗、店舗併用住宅が見られる混在住宅地として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと
予測する。地価水準はやや上昇で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    424,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、ＪＲ中央線沿線の三鷹市及びその周辺市内に存する幹線道路沿いの混在住宅地域である。需要
者層は主に上記圏域からの取得者が多く、地積が大きい場合にはマンションデベロッパ－も需要者となる。当該標準地
は三鷹駅からバス利用であり、地価はやや上昇で推移している。取引される画地面積は様々で総額による価格帯の把握
は難しい。単価は１㎡あたり３５万円台から６０万円程度までのものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は幹線道路沿いの混在住宅地域で、収益物件の取引も見られるが賃料が地価に見合うほどは収受できておら
ず、収益性が地価に充分反映されているとは言い難い。比準価格は三鷹市及び隣接市の類似地域における規範性の高い
取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高い。本件では比準価格を中心に収益価格は参考に留め、代表標準地と
の検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    466,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[112.4]		 [100.0]
100		 423,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    407,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価は上昇しつつあり、景気は横ばいで推移
している。三鷹市は人口は増加傾向、地価は
やや上昇傾向で推移している。


幹線道路沿いの混在住宅地域で、ロ－ドサイ
ド型店舗または共同住宅としての需要がある
。地価はやや上昇で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＴ（公）
６
-10		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西10m都道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
b ＴＴ（公）
６
-9		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西16m都道、
南5m、角地
準工
高度2種最高25m
(80,200)
c ＫＡ（公）
６
-103		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9.1m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
d ＡＴ（公）
６
-13		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西50m都道、
南西10m、
角地
１住居
高度地区
(80,200)
e ＳＭ（公）
６
-2		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m都道、
西5.5m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
494,201  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
484,697 		 100
[ 112.1]
432,379 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
432,000 
b (　           ) 
623,974  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.1]
591,946 		 100
[ 117.7]
502,928 
503,000 
c (　           ) 
435,026  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
438,438 		 100
[ 105.9]
414,011 
414,000 
d (　           ) 
307,532  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  69.4]
451,106 		 100
[ 107.0]
421,594 
422,000 
e (　           ) 
423,035  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
408,531 		 100
[  97.9]
417,294 
417,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    424,000 円／㎡]  



三鷹 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,186,922 
7,825,940 
28,360,982 
21,225,600 
7,135,382 		 （　0.9477）
6,762,202 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    161,004,810 円　　　　（　    230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 315.00 ＲＣ5 1,395.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   700 ㎡     13.9 m x   40.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建て２ＬＤＫを２２戸想定 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 同程度の共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
315.00 
70.0 
220.50 
2,400 
529,200 		 1.0  529,200 
1.0  529,200 

 2～ 3		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
2,500 
675,000 		 1.0  675,000 
1.0  675,000 

 4～ 5		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,600 
561,600 		 1.0  561,600 
1.0  561,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,395.00 
85.5 
1,192.50 

3,002,400 		 3,002,400 
3,002,400 
⑨年額支払賃料      3,002,400 円　×　12ヶ月　＝　      36,028,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,028,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,801,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,427,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,002,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,523 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,002,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         731,039 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,186,922 円　　　　（　        51,696 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＫ（公）６賃
　　　　-47		 2,474  
(   2,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,715 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,555 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＫ（公）６賃
　　　　-48		 2,472  
(   2,468) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,548 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,760,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,861,440 円  　　　       37,228,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      640,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,860,000 円  　　　　    352,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料       352,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       352,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,825,940 円　（　　　　　　        11,180 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9477    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 352,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,395.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,225,600 円  
（　　　　　        30,322 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,186,922 円      
②総費用 7,825,940 円      
③純収益　①－② 28,360,982 円      
④建物等に帰属する純収益 21,225,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,135,382 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,762,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,660 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    161,004,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市新川六丁目７７７番５
 0124005177614-0000
2 　三鷹市新川六丁目７７７番１１
 0124005177620-0000
3 　三鷹市新川六丁目７７７番１４
 0124005177623-0000
4 　三鷹市新川六丁目７７８番１０
 0124005177647-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -25 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　浅川　崇   TEL.
鑑定評価額 296,000,000 円  １㎡当たりの価格 423,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市新川６丁目７７７番５外
｢新川６－２３－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 700  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:3		 共同住宅

ＲＣ5		 マンション、住宅、
店舗等が混在する住
宅地域		 北30m都道 水道、ガス、下水 三鷹

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 三鷹駅南東方

2.8km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 都道沿いにマンション、住宅、店舗等が混在する住宅地域である。地域の状況に影響を与えるであろう特段の地
域要因は見受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    423,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    233,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及び周辺市を中心とする路線沿いの混在地域の圏域である。需要者は、同一需給圏内に地縁的選好
性を有する個人及び法人事業者が中心であり、まとまった規模の物件に関してはマンション開発素地としてデベロッパ
ー等が需要の中心である。路線沿いの混在地域のため需要者により取引される画地規模は様々であるため取引の中心と
なる一定の価格帯の把握は難しいが、同様の立地条件等の物件においては４０～４５万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は都道沿いにマンション、住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、共同住宅等の収益物件も見られるため賃
貸市場は概ね安定しているが、最寄駅である三鷹駅から徒歩圏外に位置するため賃料水準は相対的に低位であり、土地
価格に見合う賃料水準は形成されていない。従って、市場の実態を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、
収益性に基づく収益価格を参考に留めて、かつ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    466,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 419,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    407,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響はほぼ解消されており、金融
緩和政策等の継続を背景に景気は堅調に回復
しており、地価は上昇基調で推移している。


マンション、住宅、店舗等が混在する住宅地
域であり、地域要因の変動は特に認められな
い。


個別的要因に係る価格形成要因の変動は特に
ない。個別的要因に基づく競争力は代替・競
争関係にある他の不動産と比較して概ね普通
程度である。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＡ（公）
６
-107		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m都道、
東4m、角地
１中専
高度2種最高25m
(80,200)
b ＴＴ（公）
６
-10		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西10m都道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
c ＡＴ（公）
６
-13		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西50m都道、
南西10m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d ＥＹ（公）
６
-118		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西20m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
344,234  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.1]
328,949 		 100
[  79.1]
415,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
416,000 
b (　           ) 
494,201  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
490,399 		 100
[ 112.8]
434,751 
435,000 
c (　           ) 
307,532  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  64.9]
485,702 		 100
[ 111.3]
436,390 
436,000 
d (　           ) 
350,484  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
399,162 		 100
[  95.3]
418,848 
419,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -35.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    423,000 円／㎡]  



三鷹 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,915,071 
7,463,032 
28,452,039 
21,225,600 
7,226,439 		 （　0.9477）
6,848,496 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    163,059,429 円　　　　（　    233,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 315.00 ＲＣ5 1,395.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   700 ㎡     13.9 m x   40.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階を共同住宅（２ＬＤＫ：平均専有面積５４㎡程度、１階４戸、２～３階各５戸、４～５階各４戸）と想定した。 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 規模、構造及び用途を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
315.00 
70.0 
220.50 
2,440 
538,020 		 1.0  538,020 
1.0  538,020 

 2～ 3		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
2,490 
672,300 		 1.0  672,300 
1.0  672,300 

 4～ 5		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,550 
550,800 		 1.0  550,800 
1.0  550,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,395.00 
85.5 
1,192.50 

2,984,220 		 2,984,220 
2,984,220 
⑨年額支払賃料      2,984,220 円　×　12ヶ月　＝　      35,810,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により十分担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,810,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,850,532 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,160,108 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,984,220 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,350 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,984,220 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         726,613 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,915,071 円　　　　（　        51,307 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＴ（公）６賃
　　　　-25		 2,468  
(   2,468) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,623 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,545 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,490 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＴ（公）６賃
　　　　-26		 2,564  
(   2,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,467 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,408,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,850,532 円  　　　       37,010,640　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      640,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,860,000 円  　　　　    352,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料       352,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       352,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,463,032 円　（　　　　　　        10,661 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9477    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 352,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,395.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,225,600 円  
（　　　　　        30,322 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,915,071 円      
②総費用 7,463,032 円      
③純収益　①－② 28,452,039 円      
④建物等に帰属する純収益 21,225,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,226,439 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,848,496 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,784 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    163,059,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     233,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市新川六丁目７７７番５
 0124005177614-0000
2 　三鷹市新川六丁目７７７番１１
 0124005177620-0000
3 　三鷹市新川六丁目７７７番１４
 0124005177623-0000
4 　三鷹市新川六丁目７７８番１０
 0124005177647-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考