別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -24 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　小山　東子   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 485,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀７丁目３２３番６外
｢下連雀７－１６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)
台形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ3F1B		 中層共同住宅、店舗
兼住宅等が混在する
住宅地域		 西16m都道 水道、ガス、下水 三鷹

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
６ｍ　都道		 交通

施設		 三鷹駅　南方

1.3km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層共同住宅、店舗併用住宅が見られる都道沿いの住商混在地域で、概ね現況どおりに推移するものと予測。三
鷹駅からやや距離があるが生活利便性は概ね良好であり、地価は緩やかに上昇している。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ中央線及び京王線沿線で三鷹市及びその周辺市内で中層共同住宅、戸建住宅のほか店舗併用住宅
等が混在する住商混在地域と判定。広幅員道路沿いに存し、基準容積率も２００％程度であることから用途の多様性を
有するため自己利用の法人や個人、宅地分譲目的の不動産業者が需要者として想定される。３０坪程度の戸建用地とし
ての需要も見込まれ、土地で５千万円台、新築戸建住宅で６千万円台後半が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も多く見られるものの投資目的よりも自己利用での取引が多い。比準価格は三鷹市内の広幅員の都道又は市道
沿いに中層共同住宅が見られる地域の事例から求められており、地域類似性を有し規範性が高い。各補修正、地域要因
の比較も適切で、説得力のある価格が求められたものと思料する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量
し、前年標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    466,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口及び高齢化率は微増傾向。景気等の先行
き不透明感はあるが、当市の不動産市場は堅
調である。


最寄駅から若干距離があるが、バス便も充実
し、駅近物件に対する値頃感をやや残し住宅
需要を中心に地価は緩やかな上昇傾向が継続
している。

特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＡ（公）
６
-103		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9.1m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
b ＴＴ（公）
６
-10		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西10m都道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
c ＫＡ（公）
６
-113		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
d ＫＯ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m市道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
e ＴＴ（公）
６
-9		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西16m都道、
南5m、角地
準工
高度2種最高25m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
435,026  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
441,423 		 100
[  89.7]
492,110 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
502,000 
b (　           ) 
494,201  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
484,697 		 100
[  92.6]
523,431 
534,000 
c (　           ) 
368,820  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 102.0]
381,345 		 100
[  76.1]
501,110 
511,000 
d (　           ) 
529,374  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
529,374 		 100
[ 105.2]
503,207 
513,000 
e (　           ) 
623,974  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.8]
513,745 		 100
[ 100.0]
513,745 
524,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +26.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    520,000 円／㎡]  



三鷹 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,097,490 
2,822,765 
11,274,725 
7,489,900 
3,784,825 		 （　0.9760）
3,693,989 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     87,952,119 円　　　　（　    338,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 167.50 Ｓ3F1B 469.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   260 ㎡     14.4 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３４㎡ ⑦有効率　  86.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 居宅
119.44 
80.5 
96.10 
2,800 
269,080 		 1.0  269,080 
1.0  269,080 

 1～ 1		 居宅
134.20 
71.6 
96.10 
2,950 
283,495 		 1.0  283,495 
1.0  283,495 

 2～ 2		 居宅
117.90 
98.3 
115.90 
3,100 
359,290 		 1.0  359,290 
1.0  359,290 

 3～ 3		 居宅
98.10 
98.0 
96.10 
3,100 
297,910 		 1.0  297,910 
1.0  297,910 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
469.64 
86.1 
404.20 

1,209,775 		 1,209,775 
1,209,775 
⑨年額支払賃料      1,209,775 円　×　12ヶ月　＝　      14,517,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     404.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,517,300 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       725,865 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,791,435 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,209,775 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,493 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,209,775 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         294,562 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,097,490 円　　　　（　        54,221 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＡ（公）６賃
　　　　-31		 2,812  
(   2,752) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,124 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＡ（公）６賃
　　　　-32		 3,040  
(   2,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,270 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 605,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 725,865 円  　　　       14,517,300　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      266,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      983,100 円  　　　　    121,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,822,765 円　（　　　　　　        10,857 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 121,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     469.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,489,900 円  
（　　　　　        28,807 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,097,490 円      
②総費用 2,822,765 円      
③純収益　①－② 11,274,725 円      
④建物等に帰属する純収益 7,489,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,784,825 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,693,989 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,208 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,952,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     338,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀七丁目３２３番６
 0124005164238-0000
2 　三鷹市下連雀七丁目３２３番２８
 0124005164255-0000
3 　三鷹市下連雀七丁目３２３番２９
 0124005164256-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -24 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　川邊　節子   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 485,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀７丁目３２３番６外
｢下連雀７－１６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)
台形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ3F1B		 中層共同住宅、店舗
兼住宅等が混在する
住宅地域		 西16m都道 水道、ガス、下水 三鷹

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　１
６ｍ都道		 交通

施設		 三鷹駅　南方

1.3km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに共同住宅、店舗付共同住宅、店舗兼住宅が混在する地域として、今後も現状を維持していくもの
と予測。底堅い住宅需要に対して供給が少なく地価は強含みで推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    351,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市又は近隣市区内にあるＪＲ中央線沿線の住商混在地域。需要者は自用又は自用一部賃貸を目的とす
る個人・個人事業者等、大規模であればディベロッパー等が想定される。住宅地としての需要は底堅く、マンション用
地の需要も堅調であるのに対して供給が少なく、地価は上昇している。市場での中心価格帯は１㎡当たり４０～５０万
円台、画地規模は様々であり総額は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの住商混在地域で中層の賃貸マンションも見受けられるが、徒歩限界圏にあり賃貸市場規模は小さく、収
益性が地価形成に与える影響度は相対的に低いと判断される。比準価格は、立地条件等において類似性の高い事例を重
視して試算しており、規範性が高い。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を標準に収益価格を参酌し、他の標準
地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    466,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、金融緩和政
策の継続等を背景に市内の不動産需要は堅調
で、地価は上昇傾向が続いている。


三鷹駅から徒歩限界圏にある街路条件に恵ま
れた住商混在地域で、地域要因に大きな変動
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＴ（公）
６
-107		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南9m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
b ＴＴ（公）
６
-9		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西16m都道、
南5m、角地
準工
高度2種最高25m
(80,200)
c ＫＡ（公）
６
-103		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9.1m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
d ＮＭ（公）
６
-4		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
567,537  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 105.0]
597,469 		 100
[ 122.5]
487,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
497,000 
b (　           ) 
623,974  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.0]
489,796 		 100
[ 100.0]
489,796 
500,000 
c (　           ) 
435,026  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
438,438 		 100
[  91.2]
480,743 
490,000 
d (　           ) 
544,153  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
552,859 		 100
[ 109.2]
506,281 
516,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +33.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    500,000 円／㎡]  



三鷹 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,850,446 
2,739,645 
11,110,801 
7,180,400 
3,930,401 		 （　0.9760）
3,836,071 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     91,335,024 円　　　　（　    351,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 167.50 Ｓ3F1B 469.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   260 ㎡     14.4 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積約３４㎡ ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 住宅
119.40 
80.5 
96.10 
2,800 
269,080 		 1.0  269,080 
1.0  269,080 

 1～ 1		 住宅
134.20 
71.6 
96.10 
2,950 
283,495 		 1.0  283,495 
1.0  283,495 

 2～ 2		 住宅
117.90 
98.3 
115.90 
3,000 
347,700 		 1.0  347,700 
1.0  347,700 

 3～ 3		 住宅
98.10 
98.0 
96.10 
3,000 
288,300 		 1.0  288,300 
1.0  288,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
469.60 
86.1 
404.20 

1,188,575 		 1,188,575 
1,188,575 
⑨年額支払賃料      1,188,575 円　×　12ヶ月　＝　      14,262,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     404.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,262,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       713,145 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,549,755 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,188,575 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,291 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,188,575 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         289,400 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,850,446 円　　　　（　        53,271 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳ（公）６賃
　　　　-21		 3,355  
(   3,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,717 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＳ（公）６賃
　　　　-22		 2,903  
(   2,900) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,903 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 580,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 713,145 円  　　　       14,262,900　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      272,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      942,500 円  　　　　    116,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,739,645 円　（　　　　　　        10,537 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     469.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,180,400 円  
（　　　　　        27,617 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,850,446 円      
②総費用 2,739,645 円      
③純収益　①－② 11,110,801 円      
④建物等に帰属する純収益 7,180,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,930,401 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,836,071 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,754 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,335,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     351,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀七丁目３２３番６
 0124005164238-0000
2 　三鷹市下連雀七丁目３２３番２８
 0124005164255-0000
3 　三鷹市下連雀七丁目３２３番２９
 0124005164256-0000
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備考