別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -18 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　高坂　哲男   TEL.
鑑定評価額 89,000,000 円  １㎡当たりの価格 443,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市井口３丁目２１８番２外
｢井口３－１９－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
一部、２中専

(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西16m都道 水道、ガス、下水 武蔵境

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北１６ｍ都
道		 交通

施設		 武蔵境駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
一部、２中専
⑤地域要因の将
　来予測		 武蔵境駅からやや遠い幹線道路沿いの住宅地域で、一般住宅や共同住宅が多い地域であり、当面は現状のまま推
移するものと予測する。地価は、当分の間強含みで推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線沿線で、概ね三鷹市・武蔵野市・小金井市等の圏域に存する混在住宅地域等である。需要者
は居住目的の個人や事業目的の法人等である。幹線道路沿いには、戸建住宅、共同住宅のほか、事業所も見られ用途の
多様性が認められる。規模、用途により、バラツキがあるものの、土地相場としては、１２０～１８０万円／坪程度で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺にはアパートや共同住宅が見られるが、地主による土地活用等が中心であり、新たに土地を取得
して、収益物件を建設する需要者はあまり見られない。収益価格は、元本に見合う賃料形成がされていないため、低位
に試算された。規範性の高い取引事例を重視して試算した比準価格は実証的であり、説得力を有する。よって、比準価
格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    466,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[109.0]		 [102.0]
100		 445,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 三鷹市の人口は５年間で見ると東京都と同様
で増加傾向、高齢化は徐々に進んでいる。三
鷹市における不動産市況は概ね堅調である。


武蔵境駅からやや遠い幹線道路沿いの住宅地
である。地域要因に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ（公）
６
-13		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西50m都道、
南西10m、
角地
１住居
高度2種最高23m
(80,200)
b ＴＴ（公）
６
-107		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南9m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
c ＫＡ（公）
６
-103		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9.1m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
d ＥＹ（公）
６
-118		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西20m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
e ＴＴ（公）
６
-16		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
307,532  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  69.4]
454,208 		 100
[ 106.0]
428,498 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
437,000 
b (　           ) 
567,537  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 105.0]
607,349 		 100
[ 122.5]
495,795 
506,000 
c (　           ) 
435,026  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
445,688 		 100
[ 102.8]
433,549 
442,000 
d (　           ) 
350,484  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
397,994 		 100
[  90.9]
437,837 
447,000 
e (　           ) 
396,591  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
396,202 		 100
[  89.3]
443,675 
453,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -30.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    443,000 円／㎡]  



三鷹 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,437,635 
1,697,945 
6,739,690 
4,788,900 
1,950,790 		 （　0.9756）
1,903,191 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     44,260,256 円　　　　（　    220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高25m
一部、２中専		 70 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     13.3 m x   14.8 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、約４９㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,450 
229,075 		 1.0  229,075 
1.0  229,075 

 2～ 2		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,500 
247,500 		 1.0  247,500 
1.0  247,500 

 3～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,500 
247,500 		 1.0  247,500 
1.0  247,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.3 
291.50 

724,075 		 724,075 
724,075 
⑨年額支払賃料        724,075 円　×　12ヶ月　＝　       8,688,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,688,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       434,445 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,254,455 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           724,075 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,879 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          724,075 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         176,301 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,437,635 円　　　　（　        41,978 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＴ（公）６賃
　　　　-24		 2,753  
(   2,694) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
2,606 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,555 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＴ（公）６賃
　　　　-25		 2,190  
(   2,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 91.1]		 100
[102.0]
2,507 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,000 円  　　　　     76,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 434,445 円  　　　        8,688,900　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      621,500 円  　　　　     76,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        76,500 円  　　　　     76,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,500 円  　　　　     76,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,697,945 円　（　　　　　　         8,447 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,788,900 円  
（　　　　　        23,825 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,437,635 円      
②総費用 1,697,945 円      
③純収益　①－② 6,739,690 円      
④建物等に帰属する純収益 4,788,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,950,790 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,903,191 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,469 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,260,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市井口三丁目２１８番２
 0124005093163-0000
2 　三鷹市井口三丁目２１８番１８
 0124005093178-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
三鷹 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -18 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　修   TEL.
鑑定評価額 89,400,000 円  １㎡当たりの価格 445,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市井口３丁目２１８番２外
｢井口３－１９－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西16m都道 水道、ガス、下水 武蔵境

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、１６ｍ
都道		 交通

施設		 武蔵境駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
一部、２中専
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    445,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    224,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及び周辺市区のＪＲ中央線沿線で概ね駅徒歩圏内の低層住宅地域である。需要者の中心は都心へ通
勤する世帯者層と思料される。準幹線道路沿いに低層住宅のほかに店舗等も立地し、用途の多様性を有し、不動産需要
は堅調に推移、地価は緩やかな上昇基調で推移している。規模にバラつきがあるが、取引の中心レンジは１００㎡程度
の土地で総額４千万円台中盤、新築戸建の場合は総額で６千万円台が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層住宅のほかに店舗等が混在する住宅地域である。土地利用は自用が中心で、アパート用地は従来からの
地主によるもので、土地の投資採算性は高いものではない。したがって、本件では、実証的かつ規範性が高い実取引に
基づく比準価格を中心に、想定建物の収支に基づき試算された収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ
て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    466,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[109.5]		 [102.0]
100		 443,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    428,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利、円安を背景に各種物価上昇が見られ
る中、不動産市場においても総体的に価格が
上昇する局面であった。


武蔵境駅を最寄駅とする幹線道路沿いの住宅
地域。地価が緩やかに上昇しているほか、地
域要因の格別な変動は見られない。


個別的要因の格別な変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＯ（公）
６
-12		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,160)
b ＫＯ（公）
６
-3		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＯＨ（公）
６
-1		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
東2.7m、
二方路
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ＩＫ（公）
６
-103		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
547,209  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
549,355 		 100
[ 125.6]
437,385 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
446,000 
b (　           ) 
400,979  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
403,731 		 100
[  93.4]
432,260 
441,000 
c (　           ) 
475,660  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
507,600 		 100
[ 117.5]
432,000 
441,000 
d (　           ) 
372,751  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
387,288 		 100
[  87.5]
442,615 
451,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    445,000 円／㎡]  



三鷹 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,658,238 
1,668,143 
6,990,095 
5,001,740 
1,988,355 		 （　0.9756）
1,939,839 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     45,112,535 円　　　　（　    224,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区1種
 70 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     13.3 m x   14.8 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ約５０㎡ ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,500 
233,750 		 1.0  233,750 
1.0  233,750 

 2～ 2		 共同住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,544 
251,856 		 1.0  251,856 
1.0  251,856 

 3～ 3		 共同住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,600 
257,400 		 1.0  257,400 
1.0  257,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.3 
291.50 

743,006 		 743,006 
743,006 
⑨年額支払賃料        743,006 円　×　12ヶ月　＝　       8,916,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 家賃に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,916,072 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       445,804 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,470,268 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           743,006 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,059 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          743,006 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         180,911 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,658,238 円　　　　（　        43,076 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＯ（公）６賃
　　　　-7		 2,447  
(   2,394) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,711 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,544 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＯ（公）６賃
　　　　-8		 2,187  
(   2,140) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,359 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 319,600 円  　　　　     79,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 356,643 円  　　　        8,916,072　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      649,100 円  　　　　     79,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        79,900 円  　　　　     79,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,900 円  　　　　     79,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,668,143 円　（　　　　　　         8,299 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,001,740 円  
（　　　　　        24,884 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,658,238 円      
②総費用 1,668,143 円      
③純収益　①－② 6,990,095 円      
④建物等に帰属する純収益 5,001,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,988,355 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,939,839 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,651 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,112,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     224,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市井口三丁目２１８番２
 0124005093163-0000
2 　三鷹市井口三丁目２１８番１８
 0124005093178-0000
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備考