別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -12 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　堤　圭一   TEL.
鑑定評価額 59,500,000 円  １㎡当たりの価格 444,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀９丁目３５３番７
｢下連雀９－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

Ｗ2		 アパート、マンショ
ンが多く見られる住
宅地域		 東7.4m市道 水道、ガス、下水 三鷹

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位、北７．４
ｍ市道		 交通

施設		 三鷹駅南方

2.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、駅接近性が劣るが、共同住宅等が多い低層住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は
なく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    444,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内は、三鷹市及び調布市の圏域に属する中小規模の普通低層住宅地域。需要者の中心は前記各市及び隣接市
区に居住する中堅勤労者等の一次取得者及び二次取得者である。駅接近性が劣るが、市内では地価水準が中位の成熟し
た住宅地域である。中古住宅取引が主で新築戸建の供給が散見される。新型コロナ禍の影響はほぼ無くなり、地価は上
昇傾向にある。土地は１１０㎡で４，９００万円前後、新築戸建住宅は７，１００万円前後が価格の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅接近性が劣るもののアパート等が多く見られる住宅地域であるが、賃貸経営は地主による土地有効活用の目的が多く
、取引は収益目的より自用目的での取引が主である。収益価格は土地価格に見合う収益が得られないことから低く試算
されたので参考に留め、市場の実態を反映する信頼性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ三鷹市内
の価格水準が近い標準地との価格のバランス及び変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    466,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[109.2]		 [102.0]
100		 444,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ禍の影響がほぼ無くなり、金融緩
和の継続等により当市における住宅地需要は
好調であり、地価は上昇傾向で推移している
。

地域的要因の変動は特にない。駅接近性が劣
るが、新型コロナ禍の影響がほぼ無くなり、
需要は好調で地価は上昇している。


個別的要因の変動は特にない。対象標準地は
規模が適正であり、個別的要因・方位：東＋
２であるが、競争力は概ね中位である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＡ（公）
６
-103		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9.1m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
b ＯＨ（公）
６
-16		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
特別用途地区
(70,200)
c ＫＡ（公）
６
-1		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＫＮ（公）
６
-5		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＯＨ（公）
６
-101		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
435,026  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
441,850 		 100
[ 101.0]
437,475 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
446,000 
b (　           ) 
377,956  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.0]
428,916 		 100
[  95.0]
451,491 
461,000 
c (　           ) 
445,275  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
449,640 		 100
[  86.6]
519,215 
530,000 
d (　           ) 
400,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
386,667 		 100
[  92.8]
416,667 
425,000 
e (　           ) 
332,818  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
329,331 		 100
[  87.4]
376,809 
384,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    444,000 円／㎡]  



三鷹 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地が既成市街地内に存するので、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,270,586 
659,233 
3,611,353 
1,875,300 
1,736,053 		 （　0.9735）
1,690,048 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     40,239,238 円　　　　（　    300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.00 ＬＳ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡      9.2 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＤＫ・平均賃貸面積約３６㎡）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
72.00 
100.0 
72.00 
2,520 
181,440 		 1.0  181,440 
1.0  181,440 

 2～ 2		 居宅
72.00 
100.0 
72.00 
2,570 
185,040 		 1.0  185,040 
1.0  185,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

366,480 		 366,480 
366,480 
⑨年額支払賃料        366,480 円　×　12ヶ月　＝　       4,397,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,397,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,888 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,177,872 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           366,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,482 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          366,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          89,232 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,270,586 円　　　　（　        31,870 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＴ（公）６賃
　　　　-33		 2,803  
(   2,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]
2,709 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,627 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＴ（公）６賃
　　　　-36		 2,429  
(   2,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,561 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,800 円  　　　　     28,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 131,933 円  　　　        4,397,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,100 円  　　　　     28,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         659,233 円　（　　　　　　         4,920 円／㎡）　　（経費率　　  15.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,875,300 円  
（　　　　　        13,995 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,270,586 円      
②総費用 659,233 円      
③純収益　①－② 3,611,353 円      
④建物等に帰属する純収益 1,875,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,736,053 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,690,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,612 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,239,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀九丁目３５３番７
 0124005167797-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -12 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　浅川　崇   TEL.
鑑定評価額 59,600,000 円  １㎡当たりの価格 445,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀９丁目３５３番７
｢下連雀９－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

Ｗ2		 アパート、マンショ
ンが多く見られる住
宅地域		 東7.4m市道 水道、ガス、下水 三鷹

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北、　　７
．４ｍ市道		 交通

施設		 三鷹駅南方

2.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 アパート、マンションが多く見られる住宅地域である。地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因は見
受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    445,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね三鷹市、武蔵野市を中心とするＪＲ中央線沿線のバス便の住宅地域の圏域である。主な需要者は前記
各市の一次取得者及び買い替え需要者が中心であり、圏外からの転入も見られる。取引の中心となる価格帯は規模１０
０㎡程度の土地で総額４．５千万円程度、新築戸建住宅で総額６千万円程度である。最寄駅からの駅距離はあるが、バ
ス便利用が良好であるため地域の環境は成熟しており底堅い需要が見込める地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はアパート等が見られるが、遊休地の有効利用を目的とするもので、個人の居宅としての利用目的での取引が
中心である。賃貸市場は安定しているが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益性よりも居住の快適性
、利便性等が重視される地域である。従って、現実の不動産取引市場を反映した客観的、実証的な比準価格を標準とし
て、収益性に基づく収益価格を参考に留めて、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    466,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[109.2]		 [102.0]
100		 444,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響はほぼ解消されており、金融
緩和政策等の継続を背景に景気は堅調に回復
しており、地価は上昇基調で推移している。


アパート、マンションが多く見られる住宅地
域であり、地域要因の変動は特に認められな
い。


個別的要因に係る価格形成要因の変動は特に
ない。個別的要因に基づく競争力は代替・競
争関係にある他の不動産と比較して概ね普通
程度である。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＡ（公）
６
-109		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
b ＫＮ（公）
６
-5		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＫＮ（公）
６
-12		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＫＡ（公）
６
-12		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
445,839  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
448,462 		 100
[ 100.0]
448,462 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
457,000 
b (　           ) 
400,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
387,429 		 100
[  92.1]
420,661 
429,000 
c (　           ) 
410,527  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
409,320 		 100
[  95.9]
426,820 
435,000 
d (　           ) 
427,226  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
427,226 		 100
[  94.9]
450,185 
459,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    445,000 円／㎡]  



三鷹 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,278,976 
652,492 
3,626,484 
1,875,300 
1,751,184 		 （　0.9735）
1,704,778 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     40,589,952 円　　　　（　    303,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.00 ＬＳ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡      9.2 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を共同住宅（１ＤＫ：平均専有面積３６㎡程度、各階２戸）と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
2,530 
182,160 		 1.0  182,160 
1.0  182,160 

 2～ 2		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
2,570 
185,040 		 1.0  185,040 
1.0  185,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

367,200 		 367,200 
367,200 
⑨年額支払賃料        367,200 円　×　12ヶ月　＝　       4,406,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により十分担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,406,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       220,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,186,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           367,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,488 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          367,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          89,408 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,278,976 円　　　　（　        31,933 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＴ（公）６賃
　　　　-23		 2,692  
(   2,634) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,693 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,627 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＴ（公）６賃
　　　　-24		 2,712  
(   2,651) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,560 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,800 円  　　　　     28,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 132,192 円  　　　        4,406,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,100 円  　　　　     28,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,200 円  　　　　     28,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         652,492 円　（　　　　　　         4,869 円／㎡）　　（経費率　　  15.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,875,300 円  
（　　　　　        13,995 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,278,976 円      
②総費用 652,492 円      
③純収益　①－② 3,626,484 円      
④建物等に帰属する純収益 1,875,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,751,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,704,778 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,589,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     303,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀九丁目３５３番７
 0124005167797-0000
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