別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -4 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　大山　宏毅   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 561,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市井の頭１丁目７１番１２
｢井の頭１－１３－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)
準防
（その他）
高度地区1種
地区計画等

(50,80)

1:1		 住宅

Ｗ3		 中小規模一般住宅の
多い閑静な住宅地域
 北西4m市道 水道、ガス、下水 三鷹台

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、４ｍ
市道		 交通

施設		 三鷹台駅　南方

420m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
準防 
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅の徒歩圏に存する熟成した住宅地域であり、今後も概ね現状通り低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    561,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は概ね三鷹市及び武蔵野市等の周辺市区のうち、ＪＲ中央線、京王井の頭線沿線の住宅地域である。需要
者の中心は、一次取得者及び買替需要者であり、圏外からの流入もみられる。近隣地域は、熟成度の高い環境良好な住
宅地域であり、市場の中心価格帯は更地の場合、１５０㎡で８～９千万円前後である。景気低迷の中でも底堅い需要が
見込まれ、地価は概ね上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、戸建住宅が連坦する住宅地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似性が高い取引事例を採用し、適
切な補修正を行って求められた試算価格であり、信頼性は高い。収益価格は、比準価格に比し低く試算された。これは
、当該地域が収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域に存する為と考えられる。よって、実証性の高い比準価格
を重視し、収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    739,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[101.0]		 100
[139.1]		 [101.0]
100		 562,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    541,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 三鷹市の人口は微増傾向で土地需要は堅調に
推移している。一方で景気低迷の影響や物価
高等、先行きに不透明感も残る状況である。


最寄駅から徒歩圏内の住環境が比較的良好な
住宅地で、物価高等の影響はあるが、需給は
堅調であり、地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨ（公）
６
-17		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(50,80)
b ＫＮ（公）
６
-14		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種10m
(60,100)
c ＫＡ（公）
６
-106		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.8m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ＯＨ（公）
６
-11		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e ＯＨ（公）
６
-1		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
東2.7m、
二方路
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
544,218  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
528,519 		 100
[  95.4]
554,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
560,000 
b (　           ) 
537,346  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
526,496 		 100
[  94.9]
554,790 
560,000 
c (　           ) 
494,175  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
509,989 		 100
[  91.6]
556,757 
562,000 
d (　           ) 
535,333  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
538,482 		 100
[  96.2]
559,753 
565,000 
e (　           ) 
475,660  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
505,634 		 100
[  91.4]
553,210 
559,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    561,000 円／㎡]  



三鷹 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,551,073 
706,898 
3,844,175 
1,855,040 
1,989,135 		 （　0.9712）
1,931,848 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     44,926,698 円　　　　（　    246,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.00 Ｗ2 146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
地区計画等		 50 ％   80 ％   80 ％   183 ㎡     14.2 m x   13.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建て、各階２戸。１ＬＤＫ・平均専有面積約３６㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
73.00 
100.0 
73.00 
2,650 
193,450 		 1.0  193,450 
1.0  193,450 

 2～ 2		 住宅
73.00 
100.0 
73.00 
2,700 
197,100 		 1.0  197,100 
1.0  197,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
146.00 
100.0 
146.00 

390,550 		 390,550 
390,550 
⑨年額支払賃料        390,550 円　×　12ヶ月　＝　       4,686,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,686,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       234,330 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,452,270 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           390,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,710 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          390,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          95,093 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,551,073 円　　　　（　        24,869 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＴ（公）６賃
　　　　-30		 2,789  
(   2,729) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,789 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＴ（公）６賃
　　　　-26		 2,622  
(   2,565) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,703 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,200 円  　　　　     24,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 140,598 円  　　　        4,686,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      216,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      201,500 円  　　　　     24,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         706,898 円　（　　　　　　         3,863 円／㎡）　　（経費率　　  15.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,855,040 円  
（　　　　　        10,137 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,551,073 円      
②総費用 706,898 円      
③純収益　①－② 3,844,175 円      
④建物等に帰属する純収益 1,855,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,989,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,931,848 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,557 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,926,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     246,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市井の頭一丁目７１番１２
 0124005096601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三鷹 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -4 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　尚   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市井の頭１丁目７１番１２
｢井の頭１－１３－２８｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)
準防
（その他）
高度地区1種
地区計画等

(50,80)

1:1		 住宅

Ｗ3		 中小規模一般住宅の
多い閑静な住宅地域
 北西4m市道 水道、ガス、下水 三鷹台

420m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 三鷹台駅　南方

420m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
準防 
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地として熟成した地域で今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価は横ばいからやや上昇傾向
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に三鷹市及び武蔵野市のうち、ＪＲ中央線沿線及び京王井の頭線の最寄駅から徒歩圏の住宅地域である
。需要者の中心は市内の一次取得者及び買替需要者であり、圏外からの流入もみられる。近隣地域は京王井の頭線三鷹
台駅より徒歩圏の低層戸建住宅を中心とする住宅地域で底堅い需要が見込まれ、地価は緩やかな上昇傾向である。市場
の中心価格帯は更地の場合、１８０㎡で１億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等も見られるが、共同住宅はほとんどが地主等の土地所有者による土地有効活用であり、投資額に見
合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は低位に求められた。居住快適性や利便性を重視する自用目的の需
要が大半であると認められ、市場の実態を反映した比準価格が現実的説得力を有すると判断する。よって比準価格を標
準とし収益価格は参考に留め代表標準地との価格均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    739,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[101.0]		 100
[139.6]		 [101.0]
100		 560,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    541,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産に対する需要は堅調であり、持続する
景気の回復傾向及び低金利により市内の不動
産市況も概ね回復傾向である。


三鷹台駅から徒歩圏の戸建住宅を中心とする
住宅地域で地域要因に特段の変動は認められ
ない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨ（公）
６
-17		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(50,80)
b ＫＮ（公）
６
-14		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種10m
(60,100)
c ＫＮ（公）
６
-13		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種10m
(50,80)
d ＯＨ（公）
６
-110		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
544,218  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
528,519 		 100
[  96.0]
550,541 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
556,000 
b (　           ) 
537,346  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
524,429 		 100
[  93.6]
560,287 
566,000 
c (　           ) 
492,832  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
488,000 		 100
[  88.2]
553,288 
559,000 
d (　           ) 
638,879  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
642,637 		 100
[ 111.6]
575,840 
582,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    560,000 円／㎡]  



三鷹 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,551,073 
712,898 
3,838,175 
1,892,440 
1,945,735 		 （　0.9712）
1,889,698 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     43,946,465 円　　　　（　    240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.00 Ｗ2 146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
地区計画等		 50 ％   80 ％   80 ％   183 ㎡     14.2 m x   13.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の共同住宅、各階２戸。平均専有面積約３６㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
73.00 
100.0 
73.00 
2,650 
193,450 		 1.0  193,450 
1.0  193,450 

 2～ 2		 住宅
73.00 
100.0 
73.00 
2,700 
197,100 		 1.0  197,100 
1.0  197,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
146.00 
100.0 
146.00 

390,550 		 390,550 
390,550 
⑨年額支払賃料        390,550 円　×　12ヶ月　＝　       4,686,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,686,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       234,330 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,452,270 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           390,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,710 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          390,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          95,093 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,551,073 円　　　　（　        24,869 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＴ（公）６賃
　　　　-19		 3,335  
(   3,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,816 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＴ（公）６賃
　　　　-21		 3,109  
(   3,039) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,703 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 101,200 円  　　　　     25,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 140,598 円  　　　        4,686,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      215,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      205,500 円  　　　　     25,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        25,300 円  　　　　     25,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,300 円  　　　　     25,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         712,898 円　（　　　　　　         3,896 円／㎡）　　（経費率　　  15.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,892,440 円  
（　　　　　        10,341 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,551,073 円      
②総費用 712,898 円      
③純収益　①－② 3,838,175 円      
④建物等に帰属する純収益 1,892,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,945,735 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,889,698 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,326 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,946,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市井の頭一丁目７１番１２
 0124005096601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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