別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
武蔵野 5-9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 5-9 東京都 多摩第1 氏名  不動産鑑定士 浅川 崇   TEL.
鑑定評価額 241,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,360,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
1,040,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
武蔵野市吉祥寺本町1丁目2143番34
「吉祥寺本町1-25-3」
②地積
 (㎡)
177  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
高度地区最高50m


(100,318)

1:1
店舗

S3
中小規模の飲食店ビ
ルが集まる商業地域
北西5.3m市道 水道、ガス、下水 吉祥寺

220m
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    10 m、北    40 m ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.5 m、奥行 約    13.5 m、規模         180 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特になし。

5.3m市道 交通

施設
吉祥寺駅東方

220m
法令

規制
商業
(100,318)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特段の変動はなく、当面は現況通り飲食店等が多くみられる店舗兼事務所等が建ち並ぶ地域として推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,390,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         1,200,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね武蔵野市及び周辺市区における飲食店舗等を中心とする商業地域の圏域である。最寄駅から徒歩圏内
の飲食店舗等が集積する特性から需要者は主に収益目的の投資家及び投資法人、不動産業者等である。需要に対して供
給が極端に少ない為、希少性は高く、地価は上昇傾向にある。商業地域では物件の個別性により取引価格の差が大きく
中心価格帯の把握は困難であるが、同様の物件で概ね130~150万円/㎡程度が目安と考えられる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は中小規模の飲食店ビルが集まる商業地域である。周辺には店舗、事務所、共同住宅等の収益物件も見られて
おり賃貸市場は比較的に安定しているが、土地価格に見合った賃料水準は形成されていないため収益価格はやや低位に
求められた。従って、不動産市場の実態を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、収益性を反映した収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 武蔵野 5-4                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,550,000 円/㎡
[107.1]
100
100
[100.0]
100
[122.5]
[100.0]
100
1,360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,300,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍の影響はほぼ解消されており、金融
緩和政策等の継続を背景に景気は堅調に回復
しており、地価は上昇基調で推移している。


中小規模の飲食店ビルが集まる商業地域であ
り、地域要因の変動は特に認められない。



個別的要因に係る価格形成要因の変動は特に
ない。個別的要因に基づく競争力は代替・競
争関係にある他の不動産と比較して概ね普通
程度である。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -2.0
環境       +33.0
行政        -6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.6 %  %
3 試算価格算定内訳 武蔵野 5-9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a AT(公)

-106
武蔵野市

建付


  
(           ) 
長方形 北西4m私道、
中間画地




近商
高度地区
(90,240)
b KS(公)

-3
武蔵野市

建付


  
(           ) 
長方形 南西5.4m市道
、中間画地




近商
高度2種最高23m
(84,200)
c OH(公)

-111
三鷹市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西9.1m市道
、西4m、
角地



商業
特別用途地区
(100,500)
d AT(公)

-112
渋谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北2.4m私道、
中間画地




商業

(100,240)
e AT(公)

-113
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 南2.3m私道、
西2.5m、角地




商業

(100,240)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
994,827  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,044,568 
100
[  70.6]

1,479,558 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

1,480,000 
b (            
1,413,731  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

1,462,722 
100
[ 104.9]

1,394,397 

1,390,000 
c (            
1,931,017  
100
[ 100.0]
[ 104.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

1,921,822 
100
[ 136.0]

1,413,104 

1,410,000 
d (            
1,382,795  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.0]

1,534,456 
100
[ 109.4]

1,402,611 

1,400,000 
e (            
1,164,895  
100
[ 100.0]
[ 104.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  89.3]

1,356,653 
100
[  99.4]

1,364,842 

1,360,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     +15.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +9.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.45 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -4.0 環境     +25.0
画地      -7.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境      +9.0
画地     -10.7 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,390,000 円/㎡]  



武蔵野 5-9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

28,213,536 

6,457,530 

21,756,006 

13,332,200 

8,423,806 
( 0.9554
8,048,104 
  4.1 -  0.3 )
3.8%  
⑧収益価格      211,792,211 円    (   1,200,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
武蔵野 5-9 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 113.44 S6 612.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
100 %   600 %   318 %   177 ㎡     13.8 m x   13.2 m  前面道路:市道         5.3 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1.2階店舗、3階以上は事務所のフロア貸しと想定した。 ⑦有効率   88.6 %
の理由
規模、構造及び用途を考慮して判定した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
105.48 

60.5 

63.82 

6,200 

395,684 
8.0  3,165,472 
0.0  0 

 2 2
店舗
101.40 

94.4 

95.72 

4,800 

459,456 
6.0  2,756,736 
0.0  0 

 3 3
事務所
101.40 

94.4 

95.72 

4,200 

402,024 
5.0  2,010,120 
0.0  0 

 4 6
事務所
101.40 

94.4 

95.72 

4,200 

402,024 
5.0  2,010,120 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   


612.48 

88.6 

542.42 


2,463,236 
13,962,688 
0 
⑨年額支払賃料      2,463,236 円 × 12ヶ月 =       29,558,832 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      542.42 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金等により十分担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       29,558,832 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,477,942 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,080,890 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        13,962,688 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =          132,646 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   28,213,536 円    (        159,399 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a AT(公)6賃
    -15
4,415  
  4,357
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[106.0]
100
[100.0]

4,294 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,218 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,200 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b AT(公)6賃
    -16
4,221  
  4,172
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

4,141 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
武蔵野 5-9 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,070,000 円          214,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 1,773,530 円            29,558,832 ×       6.0 %
③公租公課  土地             1,474,000 円     査定額
 建物             1,712,000 円          214,000,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料       214,000 円          214,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       214,000 円          214,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  6,457,530 円 (              36,483 円/㎡)  (経費率    22.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 214,000,000 円                          設計監理料率
  340,000 円/㎡ ×      612.48 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0623        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0468 ×  40 % + 0.0565 ×  30 % + 0.0889 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
13,332,200 円  
(             75,323 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 28,213,536 円      
②総費用 6,457,530 円      
③純収益 ①-② 21,756,006 円      
④建物等に帰属する純収益 13,332,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 8,423,806 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
8,048,104 円      

  (                         45,470 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.8 %

                             211,792,211 円


(                     1,200,000 円/㎡)
4 不動産ID 武蔵野 5-9 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  武蔵野市吉祥寺本町一丁目2143番34
0124005019165-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
武蔵野 5-9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 5-9 東京都 多摩第1 氏名  不動産鑑定士 大山 宏毅   TEL.
鑑定評価額 244,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,380,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
1,040,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
武蔵野市吉祥寺本町1丁目2143番34
「吉祥寺本町1-25-3」
②地積
 (㎡)
177  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
高度地区最高50m


(100,318)

1:1
店舗

S3
中小規模の飲食店ビ
ルが集まる商業地域
北西5.3m市道 水道、ガス、下水 吉祥寺

220m
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    10 m、北    40 m ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.5 m、奥行 約    13.5 m、規模         180 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

5.3m市道 交通

施設
吉祥寺駅 東方

220m
法令

規制
商業
(100,318)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特段の変動はなく、当面は現況通り飲食店等が多くみられる店舗兼事務所等が建ち並ぶ地域として推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,400,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         1,210,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は概ね武蔵野市及び周辺市区のうち、主としてJR中央線沿線を中心とした商業地域である。最寄駅から
も比較的近く飲食店が集積する特性から需要者は主に収益目的の投資家及び投資法人、不動産業者等である。需要に対
して供給が極端に少ない為、希少性は高く、景気低迷の中でも地価は上昇傾向にある。商業地域で取引の個別性が強く
中心価格帯の把握は困難であるが、平米あたり130~150万円前後が目安と考えられる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 市場性を反映した比準価格は、商業地域を中心とした類似性の高い取引事例により試算されており、実証的で信頼性
が高い。収益価格は理論的価格であり、賃料水準、還元利回り等も適切に求められ、妥当性が認められるが、やや想定
要素を含有するものと判断された。従って、本鑑定においては、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考
量の上、更に代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 武蔵野 5-4                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,550,000 円/㎡
[107.1]
100
100
[100.0]
100
[120.7]
[100.0]
100
1,380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,300,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
武蔵野市の人口は微増傾向で土地需要は堅調
に推移している。一方で景気低迷の影響や物
価高等、先行きに不透明感も残る状況である


最寄駅から徒歩圏内の比較的繁華性の高い商
業地で、物価高の影響等はあるが、需給は堅
調であり、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -2.0
環境       +31.0
行政        -6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+6.2 %  %
3 試算価格算定内訳 武蔵野 5-9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KS(公)

-3
武蔵野市

建付


  
(           ) 
長方形 南西5.4m市道
、中間画地




近商
高度2種最高23m
(84,200)
b KT(公)

-2
武蔵野市

建付


  
(           ) 
長方形 北東14.5m都
道、中間画地




近商
高度2種最高23m
(90,300)
c OH(公)

-111
三鷹市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西9.1m市道
、西4m、
角地



商業
特別用途地区
(100,500)
d AT(公)

-113
杉並区

建付


  
(           ) 
長方形 南2.3m私道、
西2.5m、角地




商業

(100,240)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
1,413,731  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

1,466,921 
100
[ 104.5]

1,403,752 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

1,400,000 
b (            
1,019,580  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[  97.0]
100
[ 100.0]

1,091,056 
100
[  78.3]

1,393,430 

1,390,000 
c (            
1,931,017  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

1,897,914 
100
[ 136.4]

1,391,433 

1,390,000 
d (            
1,164,895  
100
[ 100.0]
[ 105.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  86.7]

1,410,772 
100
[  99.9]

1,412,184 

1,410,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.48 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.2 交通・接近   -2.8 環境     +14.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.9 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.48 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.4 交通・接近   -4.4 環境     -23.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.9 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.32 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.5 交通・接近   -0.3 環境     +20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +9.1 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -9.4 交通・接近   -0.2 環境     +15.0
画地     -13.3 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.9 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,400,000 円/㎡]  



武蔵野 5-9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

28,442,624 

6,248,939 

22,193,685 

13,643,700 

8,549,985 
( 0.9554
8,168,656 
  4.1 -  0.3 )
3.8%  
⑧収益価格      214,964,632 円    (   1,210,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
武蔵野 5-9 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 113.44 S6 612.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
100 %   600 %   318 %   177 ㎡     13.8 m x   13.2 m  前面道路:市道         5.3 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1~2階を店舗、3~6階を事務所(フロア貸し)と想定。 ⑦有効率   88.5 %
の理由
共用部分を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
105.48 

60.5 

63.84 

6,300 

402,192 
8.0  3,217,536 
0.0  0 

 2 2
店舗
101.40 

94.4 

95.68 

4,800 

459,264 
6.0  2,755,584 
0.0  0 

 3 3
事務所
101.40 

94.4 

95.68 

4,200 

401,856 
5.0  2,009,280 
0.0  0 

 4 6
事務所
101.40 

94.4 

95.68 

4,250 

406,640 
5.0  2,033,200 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   


612.48 

88.5 

542.24 


2,483,232 
14,082,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,483,232 円 × 12ヶ月 =       29,798,784 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      542.24 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       29,798,784 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,489,939 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,308,845 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        14,082,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =          133,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   28,442,624 円    (        160,693 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a KS(公)6賃
    -13
4,033  
  3,980
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

4,199 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,218 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,200 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b AT(公)6賃
    -16
4,221  
  4,172
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

4,264 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
武蔵野 5-9 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,095,000 円          219,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 1,489,939 円            29,798,784 ×       5.0 %
③公租公課  土地             1,474,000 円     査定額
 建物             1,752,000 円          219,000,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料       219,000 円          219,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       219,000 円          219,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  6,248,939 円 (              35,305 円/㎡)  (経費率    22.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 219,000,000 円                          設計監理料率
  340,000 円/㎡ ×      612.48 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0623        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0468 ×  40 % + 0.0565 ×  30 % + 0.0889 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
13,643,700 円  
(             77,083 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 28,442,624 円      
②総費用 6,248,939 円      
③純収益 ①-② 22,193,685 円      
④建物等に帰属する純収益 13,643,700 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 8,549,985 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
8,168,656 円      

  (                         46,151 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.8 %

                             214,964,632 円


(                     1,210,000 円/㎡)
4 不動産ID 武蔵野 5-9 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  武蔵野市吉祥寺本町一丁目2143番34
0124005019165-0000
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備考