別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 5-6 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　浅川　崇   TEL.
鑑定評価額 260,000,000 円  １㎡当たりの価格 750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市中町３丁目１５９６番１１外
｢中町３－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 346  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高26m


(90,300)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7F1B		 中層の店舗付マンシ
ョンの多い近隣商業
地域		 北西15m都道 水道、ガス、下水 三鷹

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 三鷹駅北方

900m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高26m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗付マンションの多い近隣商業地域である。当面の間において現状を維持して推移していくものと予測
される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    765,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    441,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武蔵野市、三鷹市を中心として隣接市区も含む比較的広幅員の道路に面する近隣商業地域、混在住宅地域
である。主な需要者は多様な業種の事業者や投資目的の個人、法人等が見込まれ、大規模画地についてはマンション開
発事業者も見込まれる。価格帯は用途の多様性を有することから取引される画地規模等により取引価格に幅があるため
一定の価格水準の把握は難しいが、同様の画地規模、立地条件等の物件においては概ね７５万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中層の店舗付マンションの多い近隣商業地域である。周辺には店舗、事務所、共同住宅等の収益物件も見ら
れており賃貸市場は比較的に安定しているが、土地価格に見合った賃料水準は形成されていないため収益価格はやや低
位に求められた。従って、不動産市場の実態を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、収益性を反映した収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    777,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[110.3]		 [100.0]
100		 743,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    712,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響はほぼ解消されており、金融
緩和政策等の継続を背景に景気は堅調に回復
しており、地価は上昇基調で推移している。


中層の店舗付マンションの多い近隣商業地域
であり、地域要因の変動は特に認められない
。


個別的要因に係る価格形成要因の変動は特に
ない。個別的要因に基づく競争力は代替・競
争関係にある他の不動産と比較して概ね普通
程度である。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ（公）
６
-101		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m都道、
中間画地
近商
高度地区
(90,200)
b ＴМ（公）
６
-124		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
北西4m、
二方路
近商
高度3種最高26m
(90,300)
c ＴМ（公）
６
-139		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東14.4m都
道、
南西5.7m、
二方路
近商
高度地区3種23m
(90,300)
d ＴＴ（公）
６
-6		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m都道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
e ＩＫ（公）
６
-6		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
803,983  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
844,182 		 100
[ 108.2]
780,205 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
780,000 
b (　           ) 
672,295  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
688,773 		 100
[  91.2]
755,234 
755,000 
c (　           ) 
826,087  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
853,623 		 100
[ 113.9]
749,450 
749,000 
d (　           ) 
811,227  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
861,722 		 100
[  93.1]
925,588 
926,000 
e (　           ) 
755,344  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
779,515 		 100
[ 100.6]
774,866 
775,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    765,000 円／㎡]  



武蔵野 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,560,041 
5,293,725 
22,266,316 
15,557,500 
6,708,816 		 （　0.9562）
6,414,970 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    152,737,381 円　　　　（　    441,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 ＲＣ5F1B 915.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高26m
 90 ％   300 ％   300 ％   346 ㎡     17.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階と地上１階を店舗（フロア貸し）、地上２階以上を共同住宅（２ＬＤＫ：４０㎡程度）と想定した。 ⑦有効率　  80.7 ％
の理由		 規模、構造及び用途を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
225.00 
75.0 
168.75 
3,000 
506,250 		 6.0  3,037,500 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
200.00 
70.0 
140.00 
3,900 
546,000 		 6.0  3,276,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
165.00 
90.0 
148.50 
3,090 
458,865 		 1.0  458,865 
1.0  458,865 

 4～ 4		 住宅
100.00 
85.0 
85.00 
3,100 
263,500 		 1.0  263,500 
1.0  263,500 

 5～ 5		 住宅
60.00 
80.0 
48.00 
3,110 
149,280 		 1.0  149,280 
1.0  149,280 

計
915.00 
80.7 
738.75 

2,382,760 		 7,644,010 
1,330,510 
⑨年額支払賃料      2,382,760 円　×　12ヶ月　＝　      28,593,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     738.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により十分担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,593,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,429,656 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,163,464 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,644,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,618 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,330,510 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         323,959 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,560,041 円　　　　（　        79,653 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＴ（公）６賃
　　　　-13		 3,086  
(   3,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,248 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,159 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,090 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＡＴ（公）６賃
　　　　-14		 3,036  
(   3,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,069 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,225,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,143,725 円  　　　       28,593,120　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      475,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,960,000 円  　　　　    245,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,293,725 円　（　　　　　　        15,300 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 245,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     915.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,557,500 円  
（　　　　　        44,964 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,560,041 円      
②総費用 5,293,725 円      
③純収益　①－② 22,266,316 円      
④建物等に帰属する純収益 15,557,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,708,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,414,970 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    152,737,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     441,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市中町三丁目１５９６番１１
 0124005072541-0000
2 　武蔵野市中町三丁目１５９８番３
 0124005072546-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 5-6 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　入村　匡哉   TEL.
鑑定評価額 259,000,000 円  １㎡当たりの価格 749,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市中町３丁目１５９６番１１外
｢中町３－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 346  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高26m


(90,300)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ7F1B		 中層の店舗付マンシ
ョンの多い近隣商業
地域		 北西15m都道 水道、ガス、下水 三鷹

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 三鷹駅　北方

900m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高26m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの近隣商業地域であり、大きな地域変動要因はなく、地価は上
昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    772,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武蔵野市及び三鷹市を中心として周辺市域内の近隣商業地域又は商住混在地域である。需要者の中心は自
用又は賃貸併用の店舗、店舗付共同住宅の取得を目的とした個人や中小法人である。中規模以上の画地については、マ
ンション建設等を目的とした不動産開発業者等の参入も考えられる。需要の中心となる価格帯は７０～８０万円／㎡台
と考える。投資用不動産市況の好況の下、地価は上昇傾向に推移してゆくものと判断した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では市場分析の結果、賃貸用の店舗兼共同住宅を想定し、収益価格を試算した。商住混在するために収益性は高く
なく想定要素が多いことから、収益性に不確実な面も認められるため、主として事業用地等の取引事例に基づき客観的
に市場性や事業採算性をも織り込んでいる比準価格が相対的に重視されるべきである。よって、本件では実証的な比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    777,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[110.2]		 [100.0]
100		 744,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    712,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は直近５年間微増傾向、市内の商業地供
給が限定的なため、希少性が高く、投資用不
動産市況は好調である。


駅前商業地域より繁華性は低いが、バス便も
豊富で住環境の良さからマンション需要が堅
調、地価は上昇傾向にある。


店舗付共同住宅用地として規模及び形状等か
ら判断して、市場競争力は概ね普通である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ（公）
６
-117		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m都道、
中間画地
近商
高度2種最高23m
(89,294)
b ＴМ（公）
６
-128		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
南4m、角地
近商
高度3種最高23m
(93,200)
c ＴМ（公）
６
-124		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
北西4m、
二方路
近商
高度3種最高26m
(90,300)
d ＴМ（公）
６
-120		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m都道、
南東3m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ＯＨ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
特別用途地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
680,608  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
714,638 		 100
[  92.2]
775,095 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
775,000 
b (　           ) 
695,564  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
694,889 		 100
[  91.0]
763,614 
764,000 
c (　           ) 
672,295  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
686,136 		 100
[  87.8]
781,476 
781,000 
d (　           ) 
568,981  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.8]
636,657 		 100
[  82.5]
771,705 
772,000 
e (　           ) 
524,485  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
538,122 		 100
[  68.9]
781,019 
781,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    772,000 円／㎡]  



武蔵野 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,361,371 
5,082,678 
22,278,693 
15,748,000 
6,530,693 		 （　0.9562）
6,244,649 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    148,682,119 円　　　　（　    430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 200.00 ＲＣ5F1B 915.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高26m
 90 ％   300 ％   300 ％   346 ㎡     17.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上１階店舗、２階以上は約３５㎡程度の２ＤＫの賃貸住戸 ⑦有効率　  80.7 ％
の理由		 同種の建物構造等から標準的有効率採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
225.00 
75.0 
168.75 
3,100 
523,125 		 6.0  3,138,750 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
200.00 
70.0 
140.00 
3,900 
546,000 		 6.0  3,276,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
165.00 
90.0 
148.50 
3,000 
445,500 		 1.0  445,500 
1.0  445,500 

 4～ 4		 住宅
100.00 
85.0 
85.00 
3,030 
257,550 		 1.0  257,550 
1.0  257,550 

 5～ 5		 住宅
60.00 
80.0 
48.00 
3,090 
148,320 		 1.0  148,320 
1.0  148,320 

計
915.00 
80.7 
738.75 

2,365,995 		 7,711,620 
1,296,870 
⑨年額支払賃料      2,365,995 円　×　12ヶ月　＝　      28,391,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     738.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,391,940 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,419,597 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,972,343 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,711,620 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          73,260 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,296,870 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         315,768 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,361,371 円　　　　（　        79,079 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＴ（公）６賃
　　　　-14		 3,036  
(   3,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[106.0]		 100
[104.0]
3,166 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,069 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＤＹ（公）６賃
　　　　-5		 2,916  
(   2,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]
2,957 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 992,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,135,678 円  　　　       28,391,940　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      475,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,984,000 円  　　　　    248,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,082,678 円　（　　　　　　        14,690 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　     915.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,748,000 円  
（　　　　　        45,514 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,361,371 円      
②総費用 5,082,678 円      
③純収益　①－② 22,278,693 円      
④建物等に帰属する純収益 15,748,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,530,693 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,244,649 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,048 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    148,682,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市中町三丁目１５９６番１１
 0124005072541-0000
2 　武蔵野市中町三丁目１５９８番３
 0124005072546-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考