別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 5-3 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　高坂　哲男   TEL.
鑑定評価額 382,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７２８番９内
｢吉祥寺南町１－５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高50m


(100,438)
台形
1:2		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ6		 中高層の飲食店、雑
居ビルが多い駅前の
商業地域		 北7.3m市道 水道、ガス、下水 吉祥寺

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 吉祥寺駅南方

100m		 法令

規制		 商業
(100,438)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
　来予測		 吉祥寺駅南口に近い商業地域で、中高層の飲食店や雑居ビルが多い地域であり、当面は現状のまま推移するもの
と予測する。地価は、当分の間強含みで推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線及び周辺市区の圏域に存する繁華性・収益性の高い商業地域である。需要者の中心は、投
資用物件開発目的や賃貸事業目的の投資法人、不動産業者等と思料する。吉祥寺駅南口に近く、飲食店舗ビルが多く、
繁華性は高い。駅に近く希少性は高いが、借地が多いため、建替え等の建物の更新は進んでいない。商業地の需要は規
模、用途共に多様であり、バラツキが大きく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には飲食店舗等の賃貸物件が見受けられ、市場参加者の属性から、収益価格を重視した取引も想定される。一
方、取引事例比較法は地理的にやや離れた事例も採用しているが、用途的地域は類似しており、規範性の高い取引事例
を重視して試算した比準価格は実証的であり、説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、
他の標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　武蔵野 5-7                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,500,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 武蔵野市の人口は５年間で見ると東京都と同
様で増加傾向、高齢化は徐々に進んでいる。
武蔵野市における不動産市況は概ね堅調であ
る。

吉祥寺駅南口の飲食店を中心とした繁華性の
高い商業地である。地域要因に大きな変化は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ（公）
６
-124		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.1m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,486)
b ＫＴ（公）
６
-125		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北16m区道、
中間画地
商業

(100,600)
c ＴＴ（公）
６
-108		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
d ＴＴ（公）
６
-109		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27m都道、
南3.3m、
準角地
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,500)
e ＴＴ（公）
６
-112		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,477)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,483,910  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,623,266 		 100
[  95.9]
3,778,171 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,780,000 
b (　           ) 
3,298,371  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
3,586,544 		 100
[  88.0]
4,075,618 
4,080,000 
c (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,458,579 		 100
[ 123.0]
3,624,861 
3,620,000 
d (　           ) 
4,473,684  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
4,659,145 		 100
[ 105.8]
4,403,729 
4,400,000 
e (　           ) 
2,890,764  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,941,282 		 100
[  78.3]
3,756,427 
3,760,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,810,000 円／㎡]  



武蔵野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,128,431 
8,784,370 
21,344,061 
8,830,500 
12,513,561 		 （　0.9496）
11,882,878 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    321,158,865 円　　　　（　  3,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 77.31 Ｓ6 403.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
 100 ％   600 ％   438 ％   105 ㎡      7.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～６階店舗フロア貸。 ⑦有効率　  92.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
67.21 
87.5 
58.81 
9,800 
576,338 		 10.0  5,763,380 
2.0  1,152,676 

 2～ 2		 店舗
67.21 
93.8 
63.01 
7,100 
447,371 		 6.0  2,684,226 
1.0  447,371 

 3～ 3		 店舗
67.21 
93.8 
63.01 
5,800 
365,458 		 6.0  2,192,748 
1.0  365,458 

 4～ 6		 店舗
67.21 
93.8 
63.01 
5,300 
333,953 		 6.0  2,003,718 
1.0  333,953 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
403.26 
92.7 
373.86 

2,391,026 		 16,651,508 
2,967,364 
⑨年額支払賃料      2,391,026 円　×　12ヶ月　＝　      28,692,312 円 
⑩a共益費（管理費）             550 円／㎡　×　     373.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,467,476 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域に存する店舗の平均的な共益費を参考にして算定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,159,788 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,557,989 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,601,799 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,651,508 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         158,189 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,967,364 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　         368,443 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,128,431 円　　　　（　       286,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＴ（公）６賃
　　　　-13		 8,412  
(   7,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[125.0]
7,079 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,213 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＴ（公）６賃
　　　　-14		 9,342  
(   9,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.9]		 100
[110.0]
7,456 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 725,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,362,370 円  　　　       31,159,788　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,247,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,160,000 円  　　　　    145,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,784,370 円　（　　　　　　        83,661 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 145,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     403.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,830,500 円  
（　　　　　        84,100 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,128,431 円      
②総費用 8,784,370 円      
③純収益　①－② 21,344,061 円      
④建物等に帰属する純収益 8,830,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,513,561 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,882,878 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      113,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    321,158,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市吉祥寺南町一丁目２７２８番９
 0124005029160-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 5-3 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　堤　圭一   TEL.
鑑定評価額 381,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７２８番９内
｢吉祥寺南町１－５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高50m


(100,438)
台形
1:2		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ6		 中高層の飲食店、雑
居ビルが多い駅前の
商業地域		 北7.3m市道 水道、ガス、下水 吉祥寺

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ市道 交通

施設		 吉祥寺駅南方

100m		 法令

規制		 商業
(100,438)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
　来予測		 吉祥寺駅南口の飲食店が入居する雑居ビルが多い繁華性の高いパークロード沿いの商業地域であり、特段の地域
要因の変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,780,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内の範囲は、多摩地区及び区部西部の各駅周辺の商業地域である。需要者の中心は都内及び隣接県内のビル
事業者、不動産投資家等の法人及び個人である。吉祥寺駅南口に近いパークロード沿いで飲食店が多く繁華性が高い。
希少性のある立地であるが借地が多い。新型コロナ禍の影響がほぼ無くなり、地価は上昇している。取引規模等の個別
性がある為、総額での中心価格帯は把握し難いが、世評での地価水準は㎡当り３８０万円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用ビル目的及び収益ビル目的の需要が見込まれる。地域類似性がある新宿区及び中野区の商業地域の事例を採用し、
各事例の地域格差を十分に分析して適正な比準価格を査定した。比準価格は市場の実態を反映する実証性の高い価格で
あり、収益価格はビル投資採算性を示す価格である。比準価格に収益価格を関連づけ、同一地点の基準地との変動率、
都内の価格水準が近い商業地の標準地との価格のバランス及び変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　武蔵野 5-7                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,500,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響がほぼ無くなり、金融緩和
の継続等により当市における商業地需要は旺
盛であり、地価は上昇傾向で推移している。


特に地域要因の変動はない。駅南口に近い飲
食店街であり、新型コロナ禍の影響がほぼ無
くなり、需要は強く地価は上昇している。


個別的要因の変動は特にない。繁華性の高い
人気のパークロードに立地する希少性から、
代替・競争関係にある土地と比較して競争力
は高位である。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％ +3.7 ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＴ（公）
６
-108		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
b ＴＴ（公）
６
-110		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北30m都道、
南6m、二方路
商業

(100,600)
c ＴＴ（公）
６
-111		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
北東8.1m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(100,600)
d ＡＴ（公）
６
-108		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m区道、
中間画地
商業

(100,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,458,579 		 100
[ 123.1]
3,621,916 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,620,000 
b (　           ) 
2,616,351  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
2,712,560 		 100
[  72.2]
3,757,008 
3,760,000 
c (　           ) 
2,493,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,532,244 		 100
[  66.7]
3,796,468 
3,800,000 
d (　           ) 
6,214,397  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,363,543 		 100
[ 158.3]
4,019,926 
4,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,800,000 円／㎡]  



武蔵野 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地が既成市街地内に存するので、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,297,819 
9,112,429 
20,185,390 
8,830,500 
11,354,890 		 （　0.9496）
10,782,604 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    291,421,730 円　　　　（　  2,780,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 77.31 Ｓ6 403.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
 100 ％   600 ％   438 ％   105 ㎡      7.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～６階は店舗（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  92.7 ％
の理由		 規模・構造・用途的にみて標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
67.21 
87.5 
58.81 
9,600 
564,576 		 8.0  4,516,608 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
67.21 
93.8 
63.01 
7,600 
478,876 		 6.0  2,873,256 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
67.21 
93.8 
63.01 
5,500 
346,555 		 6.0  2,079,330 
0.0  0 

 4～ 6		 店舗
67.21 
93.8 
63.01 
5,100 
321,351 		 3.0  964,053 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
403.26 
92.7 
373.86 

2,354,060 		 12,361,353 
0 
⑨年額支払賃料      2,354,060 円　×　12ヶ月　＝　      28,248,720 円 
⑩a共益費（管理費）             550 円／㎡　×　     373.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,467,476 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域に存する店舗の標準的な共益費を参考にして査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,716,196 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,535,810 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,180,386 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,361,353 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         117,433 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,297,819 円　　　　（　       279,027 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＴ（公）６賃
　　　　-8		 4,700  
(   4,503) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
5,469 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,527 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＴ（公）６賃
　　　　-46		 4,033  
(   3,980) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 79.0]		 100
[100.0]
5,549 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 725,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,607,429 円  　　　       30,716,196　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,330,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,160,000 円  　　　　    145,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,112,429 円　（　　　　　　        86,785 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 145,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     403.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,830,500 円  
（　　　　　        84,100 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,297,819 円      
②総費用 9,112,429 円      
③純収益　①－② 20,185,390 円      
④建物等に帰属する純収益 8,830,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,354,890 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,782,604 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      102,691 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    291,421,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,780,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市吉祥寺南町一丁目２７２８番９
 0124005029160-0000
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備考