別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 -20 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　大山　宏毅   TEL.
鑑定評価額 35,300,000 円  １㎡当たりの価格 411,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市八幡町４丁目４００番７７
｢八幡町４－２４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 86  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南東4m市道 水道、ガス、下水 三鷹

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、４ｍ
市道		 交通

施設		 三鷹駅　北西方

2.5km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、三鷹駅からバス利用による比較的規模の小さな戸建住宅等が連坦する住宅地域であり、地域要因に
特段の変動はなく、今後とも現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    411,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内は、武蔵野市、三鷹市及び周辺の市区部の圏域に存する低層一般住宅地域。需要者の中心は武蔵野市及び
隣接市区に居住する一次取得者及び二次取得者であるが、リモートワークによる都区部からの流入者も見受けられる。
最寄駅への接近性にやや劣るものの根強い住宅需要が存し、地価は概ね上昇傾向で推移している。土地は１００㎡程度
で４千万円前後、新築戸建住宅は５～６千万円前後が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、収益性よりも快適性を重視する容積率の低い低層の戸建住宅地域にあり、駅接近性が劣り、アパート等も
みられるが、収益目的よりも自用目的での取引が主である。収益価格は土地価格に見合う収益が得られないことから低
く試算されている為、参考に留め、市場の実態を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏ま
えて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[112.4]		 [104.0]
100		 411,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    395,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 武蔵野市の人口は微増傾向で土地需要は堅調
に推移している。一方で景気低迷の影響や物
価高等、先行きに不透明感も残る状況である
。

最寄駅からの接近性はやや劣るものの、住環
境は比較的良好で、物価高の影響等はあるが
、需給は堅調であり、地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ（公）
６
-4		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
北1.8m、
西1.8m、
三方路
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＩＴ（公）
６
-4		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＫＳ（公）
６
-114		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西4.8m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ＫＴ（公）
６
-8		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＫＳ（公）
６
-107		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南3.8m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
454,809  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
455,692 		 100
[ 114.9]
396,599 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
412,000 
b (　           ) 
506,806  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
502,907 		 100
[ 124.7]
403,294 
419,000 
c (　           ) 
476,164  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
486,536 		 100
[ 125.7]
387,061 
403,000 
d (　           ) 
439,326  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
448,991 		 100
[ 113.2]
396,635 
413,000 
e (　           ) 
367,752  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
395,521 		 100
[ 100.9]
391,993 
408,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.3 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  +9.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  +8.2 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    411,000 円／㎡]  



武蔵野 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,279,907 
387,490 
1,892,417 
1,062,160 
830,257 		 （　0.9712）
806,346 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     18,752,233 円　　　　（　    218,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 43.00 Ｗ2 86.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   86 ㎡     10.0 m x    8.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＤＫ・平均賃貸面積約４３㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
43.00 
100.0 
43.00 
2,250 
96,750 		 1.0  96,750 
1.0  96,750 

 2～ 2		 住宅
43.00 
100.0 
43.00 
2,300 
98,900 		 1.0  98,900 
1.0  98,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
86.00 
100.0 
86.00 

195,650 		 195,650 
195,650 
⑨年額支払賃料        195,650 円　×　12ヶ月　＝　       2,347,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      86.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,347,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       117,390 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,230,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           195,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,859 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          195,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          47,638 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,279,907 円　　　　（　        26,511 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＭ（公）６賃
　　　　-16		 2,282  
(   2,257) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,305 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,351 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＴ（公）６賃
　　　　-9		 2,525  
(   2,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,384 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 56,800 円  　　　　     14,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 117,390 円  　　　        2,347,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      113,600 円  　　　　     14,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        14,200 円  　　　　     14,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,200 円  　　　　     14,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         387,490 円　（　　　　　　         4,506 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　      86.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,062,160 円  
（　　　　　        12,351 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,279,907 円      
②総費用 387,490 円      
③純収益　①－② 1,892,417 円      
④建物等に帰属する純収益 1,062,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 830,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 806,346 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,376 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,752,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     218,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市八幡町四丁目４００番７７
 0124005089039-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 -20 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　入村　匡哉   TEL.
鑑定評価額 35,300,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市八幡町４丁目４００番７７
｢八幡町４－２４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 86  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南東4m市道 水道、ガス、下水 三鷹

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 三鷹駅北西方

2.5km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅からバス便圏の閑静な住環境の概ね良好な小規模の戸建住宅地域であり、大きな地域変動要因はなく、地
価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の三鷹市、武蔵野市の最寄駅からバス便圏の戸建住宅地域である。需要者は地縁的選好性
を有するもので第一次取得者が中心である。居住環境が良好な小規模住宅地が中心な地域のために総額の値頃感からの
堅調な需要があり、地価は上昇傾向にある。土地価格は１２０㎡で４，０００万円台、新築戸建物件で５，０００万円
～６，０００万円台が中心価格帯と考える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多数の自己居住用目的の取引事例に基づいて市場性を反映した比準価格を試算した。近隣地域は低層の戸建住宅地域で
あり、行政的条件より高度利用が困難なため、収益目的利用に馴染まず、自己居住目的の土地取引が主流である。した
がって、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われている。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益
価格を参考程度に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[113.5]		 [104.0]
100		 407,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    395,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は直近５年間は微増傾向。低金利や広域
的な人気の高さを反映し、土地供給に対して
旺盛な需要、地価は上昇傾向にある。


最寄駅からバス便圏であり、利便性がやや低
いが住環境は概ね良好、総額の値頃感もあり
堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向で推
移している。

南東側道路で日照が普通、規模・形状共に標
準的な画地であり、市場競争力は概ね普通で
ある。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ（公）
６
-104		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、中間画地
１低専
高度地区
(40,80)
b ＫＴ（公）
６
-4		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
北1.8m、
西1.8m、
三方路
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＩＴ（公）
６
-4		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＫＳ（公）
６
-114		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西4.8m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
471,522  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
483,660 		 100
[ 119.0]
406,437 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
423,000 
b (　           ) 
454,809  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
455,692 		 100
[ 117.8]
386,835 
402,000 
c (　           ) 
506,806  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
502,907 		 100
[ 123.8]
406,225 
422,000 
d (　           ) 
476,164  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
486,536 		 100
[ 122.3]
397,822 
414,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +9.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    410,000 円／㎡]  



武蔵野 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,279,907 
387,490 
1,892,417 
1,062,160 
830,257 		 （　0.9712）
806,346 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     18,752,233 円　　　　（　    218,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 43.00 Ｗ2 86.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   86 ㎡     10.0 m x    8.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ、平均専有面積４３㎡程度の賃貸住戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
43.00 
100.0 
43.00 
2,250 
96,750 		 1.0  96,750 
1.0  96,750 

 2～ 2		 住宅
43.00 
100.0 
43.00 
2,300 
98,900 		 1.0  98,900 
1.0  98,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
86.00 
100.0 
86.00 

195,650 		 195,650 
195,650 
⑨年額支払賃料        195,650 円　×　12ヶ月　＝　       2,347,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      86.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,347,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       117,390 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,230,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           195,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,859 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          195,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          47,638 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,279,907 円　　　　（　        26,511 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＭ（公）６賃
　　　　-15		 2,392  
(   2,390) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
2,419 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＭ（公）６賃
　　　　-16		 2,282  
(   2,257) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,283 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 56,800 円  　　　　     14,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 117,390 円  　　　        2,347,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      113,600 円  　　　　     14,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        14,200 円  　　　　     14,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,200 円  　　　　     14,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         387,490 円　（　　　　　　         4,506 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　      86.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,062,160 円  
（　　　　　        12,351 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,279,907 円      
②総費用 387,490 円      
③純収益　①－② 1,892,417 円      
④建物等に帰属する純収益 1,062,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 830,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 806,346 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,376 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,752,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     218,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市八幡町四丁目４００番７７
 0124005089039-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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