別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 -16 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　入村　匡哉   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 564,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市西久保３丁目３３１番１５
｢西久保３－１９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高23m
特別用途地区

(70,200)

1.2:1		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅とアパート
等が見られる住宅地
域		 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 三鷹

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       285 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．５ｍ
市道		 交通

施設		 三鷹駅北西方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高23m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から概ね徒歩圏の閑静な住環境の概ね良好な熟成した混在住宅地域であり、宅地の細分化が見られるが大
きな地域変動要因はなく、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    581,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の武蔵野市及び周辺市域に存する容積率２００％前後の混在住宅地域である。需要者は居
住目的の１次取得者と買替層が中心、中規模以上の土地は開発目的の不動産業者や法人等である。利便性が比較的良好
で敷地面積の最低限度がなく土地の細分化利用も可能であることから堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。
取引事例等から判断して、土地単価で５０～６０万円／㎡が中心価格帯と考える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 混在住宅地の取引事例に基づいて市場性を反映した比準価格を試算した。近隣地域は地主の土地活用等に基づく共同住
宅が多い地域であり、また、不動産開発目的の中規模以上の土地取引も見られる。本件では客観的に市場性や投資採算
性を織り込んでいる比準価格を標準として、賃貸不動産用の土地投資に基づく想定要素が多く介在する流動的な収益価
格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    739,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[101.0]		 100
[142.5]		 [104.0]
100		 564,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    542,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は直近５年間は微増傾向。低金利や広域
的な人気の高さを反映し、土地供給に対して
旺盛な需要、地価は上昇傾向にある。


最寄駅から概ね徒歩圏であり、商店街にも近
く住環境は良好、堅調な需要に支えられ、地
価は上昇傾向で推移している。


南東側道路で日照が普通、規模・形状共に標
準的な中規模画地であり、市場競争力は概ね
普通である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ（公）
６
-7		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高23m
(70,160)
b ＡＴ（公）
６
-10		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.6m私道
、中間画地
１中専
高度地区
(70,160)
c ＫＳ（公）
６
-118		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高23m
(70,160)
d ＡＴ（公）
６
-102		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区
(70,160)
e ＫＳ（公）
６
-116		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.4m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
541,098  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
577,915 		 100
[ 104.1]
555,154 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
577,000 
b (　           ) 
572,856  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
663,510 		 100
[ 112.1]
591,891 
616,000 
c (　           ) 
668,248  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
696,983 		 100
[ 114.7]
607,657 
632,000 
d (　           ) 
531,898  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
547,697 		 100
[ 100.9]
542,812 
565,000 
e (　           ) 
562,103  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
582,695 		 100
[ 108.6]
536,552 
558,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    581,000 円／㎡]  



武蔵野 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,720,692 
2,882,442 
12,838,250 
7,537,500 
5,300,750 		 （　0.9562）
5,068,577 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    120,680,405 円　　　　（　    420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 181.65 ＲＣ4 529.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高23m
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   287 ㎡     19.5 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積３３㎡程度の賃貸住戸を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物構造等から標準的有効率採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
146.14 
67.6 
98.80 
2,850 
281,580 		 1.0  281,580 
1.0  281,580 

 2～ 2		 住宅
142.90 
96.4 
137.80 
2,900 
399,620 		 1.0  399,620 
1.0  399,620 

 3～ 3		 住宅
142.90 
96.4 
137.80 
2,900 
399,620 		 1.0  399,620 
1.0  399,620 

 4～ 4		 住宅
97.10 
95.3 
92.50 
2,900 
268,250 		 1.0  268,250 
1.0  268,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
529.04 
88.3 
466.90 

1,349,070 		 1,349,070 
1,349,070 
⑨年額支払賃料      1,349,070 円　×　12ヶ月　＝　      16,188,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     466.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,188,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       809,442 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,379,398 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,349,070 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,816 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,349,070 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         328,478 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,720,692 円　　　　（　        54,776 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳ（公）６賃
　　　　-8		 2,779  
(   2,719) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,018 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＡ（公）６賃
　　　　-20		 2,457  
(   2,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[101.0]		 100
[ 94.0]
2,908 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 500,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 809,442 円  　　　       16,188,840　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      323,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,000,000 円  　　　　    125,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,882,442 円　（　　　　　　        10,043 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     529.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,537,500 円  
（　　　　　        26,263 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,720,692 円      
②総費用 2,882,442 円      
③純収益　①－② 12,838,250 円      
④建物等に帰属する純収益 7,537,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,300,750 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,068,577 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,661 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,680,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市西久保三丁目３３１番１５
 0124005086212-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 -16 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　川邊　節子   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 564,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市西久保３丁目３３１番１５
｢西久保３－１９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高23m
特別用途地区

(70,200)

1.2:1		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅とアパート
等が見られる住宅地
域		 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 三鷹

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       285 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 三鷹駅　北西方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高23m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅とアパートが多く画地の細分化も見られる住宅地域として、今後も現状を維持していくと予測。底堅い
住宅需要に対して供給が少なく地価は強含みで推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    432,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武蔵野市又は近隣市区内にあるＪＲ中央線沿線の住宅地域。需要者は上記圏域に居住し都内に通勤する一
次取得者、マンションからの買換え層が中心である。最寄駅から徒歩１５分、三谷通り商店街にも近く利便性にも恵ま
れた住宅地域で従来から需要は堅調。容積率の規制が緩やかなため、敷地規模７０㎡程度に細分化された建売住宅が割
高な土地単価で成約される例も散見される。市場の中心価格帯は１００㎡程度の土地で５，０００万円台後半。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅のほか共同住宅も見られるが、殆どが地主層の経営によるもので土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格は低位に試算された。駅から徒歩圏にある収益性より居住の快適性を指向する住宅地域であり、需要
の中心は居住を目的とする自用地の取引であることから、周辺類似地域の一般住宅地の取引価格を中心に求めた比準価
格を標準に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    739,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[101.0]		 100
[142.5]		 [104.0]
100		 564,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    542,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、金融緩和政
策の継続等を背景に市内の不動産需要は堅調
で、地価は上昇傾向が続いている。


三鷹駅から徒歩圏の利便性にも恵まれた低層
住宅地域で、２００％の容積率を活かし画地
の細分化が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ（公）
６
-8		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高23m
(70,180)
b ＡＴ（公）
６
-10		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.6m私道
、中間画地
１中専
高度2種最高23m
(70,160)
c ＡＴ（公）
６
-102		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高23m
(70,160)
d ＫＴ（公）
６
-7		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高23m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
561,497  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
578,547 		 100
[ 104.9]
551,522 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
574,000 
b (　           ) 
572,856  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
651,146 		 100
[ 117.6]
553,696 
576,000 
c (　           ) 
531,898  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
541,377 		 100
[ 101.9]
531,283 
553,000 
d (　           ) 
541,098  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
580,146 		 100
[ 102.5]
565,996 
589,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    580,000 円／㎡]  



武蔵野 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,720,692 
2,854,442 
12,866,250 
7,416,900 
5,449,350 		 （　0.9562）
5,210,668 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    124,063,524 円　　　　（　    432,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 181.65 ＲＣ4 529.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高23m
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   287 ㎡     19.5 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積約３３㎡ ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
146.14 
67.6 
98.80 
2,850 
281,580 		 1.0  281,580 
1.0  281,580 

 2～ 2		 住宅
142.90 
96.4 
137.80 
2,900 
399,620 		 1.0  399,620 
1.0  399,620 

 3～ 3		 住宅
142.90 
96.4 
137.80 
2,900 
399,620 		 1.0  399,620 
1.0  399,620 

 4～ 4		 住宅
97.10 
95.3 
92.50 
2,900 
268,250 		 1.0  268,250 
1.0  268,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
529.04 
88.3 
466.90 

1,349,070 		 1,349,070 
1,349,070 
⑨年額支払賃料      1,349,070 円　×　12ヶ月　＝　      16,188,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     466.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,188,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       809,442 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,379,398 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,349,070 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,816 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,349,070 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         328,478 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,720,692 円　　　　（　        54,776 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳ（公）６賃
　　　　-7		 2,919  
(   2,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,919 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＳ（公）６賃
　　　　-8		 2,779  
(   2,719) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,015 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 492,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 809,442 円  　　　       16,188,840　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      323,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      984,000 円  　　　　    123,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,854,442 円　（　　　　　　         9,946 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     529.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,416,900 円  
（　　　　　        25,843 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,720,692 円      
②総費用 2,854,442 円      
③純収益　①－② 12,866,250 円      
④建物等に帰属する純収益 7,416,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,449,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,210,668 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,156 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,063,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     432,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市西久保三丁目３３１番１５
 0124005086212-0000
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備考