別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 -14 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　尚   TEL.
鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 674,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市吉祥寺北町１丁目７０２番３２
｢吉祥寺北町１－１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 309  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅兼共同住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 吉祥寺

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 吉祥寺駅　北方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地として熟成した地域で今後とも現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    674,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    323,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武蔵野市及び三鷹市内のＪＲ中央線沿線の各駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者は市内の買い替え層が中
心であるが他の地域からの転入者も見受けられる。当該地域は概ね良好な住環境で利便性にも優れた地域で需給は概ね
堅調である。中心価格帯は土地建物総額では１億円を超えるものが多く、土地は１５０㎡程度で９千万円から１億円程
度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺は、若干、アパート等の収益物件も見られるが、主に中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域と
して形成されている。地域内では利便性・居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心であり、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。よって規範性ある複数の取引事例から試算した比準価
格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    739,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[101.0]		 100
[115.0]		 [101.0]
100		 679,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    651,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産に対する需要は堅調であり、持続する
景気の回復傾向及び低金利により市内の不動
産市況も概ね回復傾向である。


特に地域要因の変動は認められないが、吉祥
寺駅の徒歩圏で安定した需要が認められる。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＴ（公）
６
-1		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＫＳ（公）
６
-13		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＩＴ（公）
６
-10		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.5m私道
、南東4m、
二方路
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＩＴ（公）
６
-5		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＩＴ（公）
６
-102		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
619,449  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
659,311 		 100
[  98.8]
667,319 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
674,000 
b (　           ) 
702,277  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
707,840 		 100
[ 105.9]
668,404 
675,000 
c (　           ) 
623,229  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
651,847 		 100
[  98.9]
659,097 
666,000 
d (　           ) 
605,003  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
634,636 		 100
[  95.8]
662,459 
669,000 
e (　           ) 
725,922  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
725,224 		 100
[ 106.0]
684,174 
691,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    674,000 円／㎡]  



武蔵野 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,592,919 
1,281,048 
7,311,871 
3,005,800 
4,306,071 		 （　0.9735）
4,191,960 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     99,808,571 円　　　　（　    323,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   309 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の平均的共同住宅から、２ＤＫで面積は３５～４０㎡程度とした。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
3,040 
364,800 		 2.0  729,600 
1.0  364,800 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
3,100 
372,000 		 2.0  744,000 
1.0  372,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

736,800 		 1,473,600 
736,800 
⑨年額支払賃料        736,800 円　×　12ヶ月　＝　       8,841,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,841,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       442,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,399,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,473,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,999 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          736,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         179,400 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,592,919 円　　　　（　        27,809 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＴ（公）６賃
　　　　-13		 2,790  
(   2,730) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,282 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,171 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＴ（公）６賃
　　　　-14		 2,923  
(   2,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,077 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 180,800 円  　　　　     45,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 265,248 円  　　　        8,841,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      383,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      361,600 円  　　　　     45,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,281,048 円　（　　　　　　         4,146 円／㎡）　　（経費率　　  14.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,005,800 円  
（　　　　　         9,728 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,592,919 円      
②総費用 1,281,048 円      
③純収益　①－② 7,311,871 円      
④建物等に帰属する純収益 3,005,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,306,071 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,191,960 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,566 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,808,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     323,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市吉祥寺北町一丁目７０２番３２
 0124005000588-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 -14 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　入村　匡哉   TEL.
鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 674,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市吉祥寺北町１丁目７０２番３２
｢吉祥寺北町１－１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 309  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅兼共同住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 吉祥寺

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．５ｍ
市道		 交通

施設		 吉祥寺駅北方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内の閑静な住環境の概ね良好な熟成した住宅地域であり、大きな地域変動要因はなく地価は上
昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    674,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    321,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の武蔵野市又は三鷹市の最寄駅から徒歩圏の低層住宅地域である。中規模画地が多く、需
要者の中心は地縁的選好性を有する高額所得者層が中心であるが、近年は都区部からの取得者も多い。居住環境が良好
な成熟した低層住宅地域のため、限定された供給に旺盛な需要があり、地価は上昇傾向にある。土地価格は１５０㎡で
１億円程度と考える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多数の自己居住用目的の取引事例に基づいて市場性を反映した比準価格を試算した。近隣地域は低層の混在住宅地域で
あり、行政的条件より高度利用が困難なため、収益目的利用に馴染まず、自己居住目的の土地取引が主流である。した
がって、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われている。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益
価格を参考程度に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    739,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[101.0]		 100
[116.0]		 [101.0]
100		 673,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    651,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は直近５年間は微増傾向。低金利や広域
的な人気の高さを反映し、土地供給に対して
旺盛な需要、地価は上昇傾向にある。


最寄駅から徒歩圏であり、住環境は概ね良好
、高い地域ブランドによる旺盛な需要に支え
られ、地価は上昇傾向で推移している。


北西側道路で日照が普通、規模・形状共に標
準的な画地であり、市場競争力は概ね普通で
ある。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ（公）
６
-1		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西5.4m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ＫＴ（公）
６
-3		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.5m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＡＴ（公）
６
-6		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ＩＴ（公）
６
-102		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
588,145  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
667,871 		 100
[  97.9]
682,197 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
689,000 
b (　           ) 
437,777  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[  98.0]		 100
[  90.9]
530,255 		 100
[  81.9]
647,442 
654,000 
c (　           ) 
588,495  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
752,692 		 100
[ 111.6]
674,455 
681,000 
d (　           ) 
725,922  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
725,922 		 100
[ 107.0]
678,432 
685,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    674,000 円／㎡]  



武蔵野 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,585,920 
1,285,248 
7,300,672 
3,025,750 
4,274,922 		 （　0.9735）
4,161,637 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     99,086,595 円　　　　（　    321,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   309 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積３５～４０㎡程度の賃貸住戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
3,040 
364,800 		 1.0  364,800 
1.0  364,800 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
3,100 
372,000 		 1.0  372,000 
1.0  372,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

736,800 		 736,800 
736,800 
⑨年額支払賃料        736,800 円　×　12ヶ月　＝　       8,841,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,841,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       442,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,399,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           736,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          736,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         179,400 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,585,920 円　　　　（　        27,786 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＴ（公）６賃
　　　　-17		 3,258  
(   3,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[104.0]
3,134 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,171 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＨ（公）６賃
　　　　-10		 3,244  
(   3,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,212 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 182,000 円  　　　　     45,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 265,248 円  　　　        8,841,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      383,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      364,000 円  　　　　     45,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,285,248 円　（　　　　　　         4,159 円／㎡）　　（経費率　　  15.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,025,750 円  
（　　　　　         9,792 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,585,920 円      
②総費用 1,285,248 円      
③純収益　①－② 7,300,672 円      
④建物等に帰属する純収益 3,025,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,274,922 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,161,637 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,468 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,086,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     321,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市吉祥寺北町一丁目７０２番３２
 0124005000588-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考