別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 -5 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　入村　匡哉   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 654,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市西久保２丁目２０８番５４
｢西久保２－１４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高23m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ4		 住宅、マンションに
店舗等も見られる住
宅地域		 南16m都道 水道、ガス、下水 三鷹

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、１６
ｍ都道		 交通

施設		 三鷹駅北西方

850m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高23m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から概ね徒歩圏の幹線道路沿いの共同住宅又は店舗付共同住宅が建ち並ぶ地域であり、大きな地域変動要
因はなく、地価は上昇傾向に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    674,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武蔵野市及び周辺市域内の混在住宅地域又は住商混在地域である。需要者の中心は自用または賃貸併用の
店舗、共同住宅又は店舗付共同住宅の取得を目的とした個人や中小法人である。中規模以上の画地については、マンシ
ョン建設等を目的とした不動産開発業者等の参入も考えられる。立地条件や画地条件等の個別性による差異が反映し幅
があるものの需要の中心となる価格帯は６０～７０万円／㎡前後と考える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では市場分析の結果、賃貸用の共同住宅を想定し、収益価格を試算した。住商混在地域のために繁華性は高くなく
想定要素が多いことから、収益性に不確実な面も認められるため、主として事業用地等の取引事例に基づき客観的に市
場性や事業採算性をも織り込んでいる比準価格が相対的に重視されるべきである。よって、本件では実証的な比準価格
を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    622,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は直近５年間は微増傾向。低金利や広域
的な人気の高さを反映し、土地供給に対して
旺盛な需要、地価は上昇傾向にある。


住商混在地域のために繁華性は高くないが、
住環境の良さから共同住宅需要が旺盛、地価
は上昇傾向にある。


画地条件、行政的条件から判断して、中層の
共同住宅地又は店舗付共同住宅地の事業用地
しての競争力は普通である。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ（公）
６
-117		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m都道、
中間画地
近商
高度2種最高23m
(89,294)
b ＴМ（公）
６
-128		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
南4m、角地
近商
高度3種最高23m
(93,200)
c ＴМ（公）
６
-124		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
北西4m、
二方路
近商
高度3種最高26m
(90,300)
d ＴМ（公）
６
-120		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25m都道、
南東3m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ＯＨ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
特別用途地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
680,608  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
714,638 		 100
[ 111.5]
640,931 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
673,000 
b (　           ) 
695,564  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
694,889 		 100
[ 108.7]
639,272 
671,000 
c (　           ) 
672,295  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
686,136 		 100
[ 105.8]
648,522 
681,000 
d (　           ) 
568,981  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.8]
636,657 		 100
[ 101.3]
628,487 
660,000 
e (　           ) 
524,485  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
538,122 		 100
[  83.8]
642,150 
674,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    674,000 円／㎡]  



武蔵野 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,049,557 
1,554,262 
7,495,295 
3,890,150 
3,605,145 		 （　0.9767）
3,521,145 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     88,028,625 円　　　　（　    500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 101.50 Ｓ3 285.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高23m
 70 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡     10.4 m x   17.6 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、平均専有面積２８㎡程度の賃貸住戸を想定 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 同種の建物構造等から標準的有効率採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
101.50 
71.1 
72.17 
3,000 
216,510 		 1.0  216,510 
1.0  216,510 

 2～ 2		 住宅
95.70 
98.4 
94.17 
3,100 
291,927 		 1.0  291,927 
1.0  291,927 

 3～ 3		 住宅
88.00 
98.3 
86.50 
3,100 
268,150 		 1.0  268,150 
1.0  268,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.20 
88.7 
252.84 

776,587 		 776,587 
776,587 
⑨年額支払賃料        776,587 円　×　12ヶ月　＝　       9,319,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,319,044 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       465,952 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,853,092 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           776,587 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,378 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          776,587 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         189,087 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,049,557 円　　　　（　        51,418 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳ（公）６賃
　　　　-7		 2,919  
(   2,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]
3,139 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＴ（公）６賃
　　　　-17		 2,824  
(   2,763) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 89.0]		 100
[101.0]
3,206 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 321,500 円  　　　　     64,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 372,762 円  　　　        9,319,044　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      217,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      514,400 円  　　　　     64,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,300 円  　　　　     64,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,554,262 円　（　　　　　　         8,831 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　     285.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,890,150 円  
（　　　　　        22,103 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,049,557 円      
②総費用 1,554,262 円      
③純収益　①－② 7,495,295 円      
④建物等に帰属する純収益 3,890,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,605,145 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,521,145 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,007 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     88,028,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市西久保二丁目２０８番５４
 0124005076558-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 -5 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　堂下　裕史   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 654,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市西久保２丁目２０８番５４
｢西久保２－１４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高23m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ4		 住宅、マンションに
店舗等も見られる住
宅地域		 南16m都道 水道、ガス、下水 三鷹

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、１６
ｍ都道		 交通

施設		 三鷹駅北西方

850m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高23m
⑤地域要因の将
　来予測		 当分の間は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    684,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    497,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武蔵野市を中心に隣接市区を含む幹線道路沿いの住宅地域等である。需要者の中心は自用の店舗や収益目
的の投資物件を取得目的とする法人や投資家等である。幹線道路沿いで用途の多様性に優ることから、市場参加者の層
が厚く需要は底堅く、低金利及びコロナ禍の縮小により地価は上昇傾向にある。取引となる規模や価格に幅があり、中
心となる取引水準は定まっていないが、㎡あたり５０万円台後半～７０万円前後での取引が中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は住宅のほかにマンションや店舗が見られる地域で、自用物件のほか賃貸物件の建設を目的とした投資家によ
る土地需要が想定される地域である。よって本件では、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、投資採算
性を反映しているが想定要素も多く流動的な収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    622,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 武蔵野市では人口頭打ちの中で高齢化は進行
しているが、低金利の持続及びコロナ禍の縮
小により不動産市況は好調である。


三鷹駅から徒歩圏内にある住宅地域で、地域
要因に大きな変化はないが、上記一般的要因
により地価は上昇基調で推移した。


南道路で居住の快適性は優っているが、それ
による市場での競争力に特に変化はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴМ（公）
６
-139		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東14.4m都
道、
南西5.7m、
二方路
近商
高度地区3種23m
(90,300)
b ＴМ（公）
６
-128		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
南4m、角地
近商
高度3種最高23m
(83,200)
c ＴМ（公）
６
-124		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
北西4m、
二方路
近商
高度3種最高26m
(90,300)
d ＯＨ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
特別用途地区
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
826,087  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
843,435 		 100
[ 128.6]
655,859 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
689,000 
b (　           ) 
695,564  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
683,525 		 100
[ 102.4]
667,505 
701,000 
c (　           ) 
672,295  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
686,136 		 100
[ 110.9]
618,698 
650,000 
d (　           ) 
524,485  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
537,073 		 100
[  81.2]
661,420 
694,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  +3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    684,000 円／㎡]  



武蔵野 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,051,689 
1,558,850 
7,492,839 
3,908,300 
3,584,539 		 （　0.9767）
3,501,019 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     87,525,475 円　　　　（　    497,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 101.50 Ｓ3 285.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高23m
 70 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡     10.4 m x   17.6 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建で各階に１Ｋを３戸ずつ想定（平均専有面積２８．１㎡） ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
101.50 
71.1 
72.20 
3,000 
216,600 		 1.0  216,600 
1.0  216,600 

 2～ 2		 共同住宅
95.70 
98.4 
94.20 
3,100 
292,020 		 1.0  292,020 
1.0  292,020 

 3～ 3		 共同住宅
88.00 
98.3 
86.50 
3,100 
268,150 		 1.0  268,150 
1.0  268,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.20 
88.7 
252.90 

776,770 		 776,770 
776,770 
⑨年額支払賃料        776,770 円　×　12ヶ月　＝　       9,321,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,321,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       466,062 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,855,178 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           776,770 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,379 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          776,770 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         189,132 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,051,689 円　　　　（　        51,430 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＤＹ（公）６賃
　　　　-5		 2,916  
(   2,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.2]		 100
[104.4]		 100
[100.0]
3,057 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＤＹ（公）６賃
　　　　-6		 2,919  
(   2,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.2]		 100
[ 96.5]		 100
[100.0]
3,211 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 323,000 円  　　　　     64,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 372,850 円  　　　        9,321,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      217,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      516,800 円  　　　　     64,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        64,600 円  　　　　     64,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,600 円  　　　　     64,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,558,850 円　（　　　　　　         8,857 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     285.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,908,300 円  
（　　　　　        22,206 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,051,689 円      
②総費用 1,558,850 円      
③純収益　①－② 7,492,839 円      
④建物等に帰属する純収益 3,908,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,584,539 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,501,019 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,892 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,525,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     497,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市西久保二丁目２０８番５４
 0124005076558-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考