別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 -3 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　堂下　裕史   TEL.
鑑定評価額 51,400,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市桜堤３丁目１７５２番６２
｢桜堤３－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南5.9m市道 水道、ガス、下水 東小金井

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、５．
９ｍ市道		 交通

施設		 東小金井駅北東方

1.7km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当分の間は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    219,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武蔵野市のほか隣接の三鷹市や小金井市を含むＪＲ中央線沿線の住宅地域の圏域である。これら各市の一
次及び買替需要者が主要需要者で、圏外からの転入も見られる。最寄駅への接近条件は劣るが、小金井公園に近接する
ことから居住環境は良好で、需要の底堅い地域である。熟成の進んだ住宅地域のため中古物件取引が多いが、画地規模
１１０㎡の土地で４千万円台前半、新築戸建住宅では６千万円台後半が価格の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模一般住宅を主体とする住宅地域で、土地需要は個人による自用目的のものが中心であり、収益性より
も周辺での取引価格が価格決定の主要な指標とされている。よって、収益価格は参考に留め、市場の動向を反映した実
証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[117.7]		 [105.0]
100		 396,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 武蔵野市では人口頭打ちの中で高齢化は進行
しているが、低金利の持続及びコロナ禍の縮
小により不動産市況は好調である。


東小金井駅から距離のある住宅地域で、地域
要因に大きな変化はないが、上記一般的要因
により地価は上昇基調で推移した。


南道路で居住の快適性は優っているが、それ
による市場での競争力に特に変化はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.2
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ（公）
６
-12		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＤＹ（公）
６
-101		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ＳＭ（公）
６
-10		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ＫＨ（公）
６
-6		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＳＭ（公）
６
-17		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
336,934  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
341,314 		 100
[  93.7]
364,263 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
382,000 
b (　           ) 
286,158  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
315,953 		 100
[  88.7]
356,204 
374,000 
c (　           ) 
288,231  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
334,454 		 100
[  84.2]
397,214 
417,000 
d (　           ) 
324,653  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
329,198 		 100
[  88.7]
371,136 
390,000 
e (　           ) 
254,479  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
251,735 		 100
[  65.0]
387,285 
407,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    395,000 円／㎡]  



武蔵野 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,467,928 
532,136 
2,935,792 
1,704,300 
1,231,492 		 （　0.9715）
1,196,394 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     28,485,571 円　　　　（　    219,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
長屋 62.00 Ｗ2 124.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   130 ㎡     10.0 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の長屋２戸を想定（平均専有面積６２．００㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 長屋のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
62.00 
100.0 
62.00 
2,400 
148,800 		 1.0  148,800 
1.0  148,800 
一括
 1～ 2		 住宅
62.00 
100.0 
62.00 
2,400 
148,800 		 1.0  148,800 
1.0  148,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
124.00 
100.0 
124.00 

297,600 		 297,600 
297,600 
⑨年額支払賃料        297,600 円　×　12ヶ月　＝　       3,571,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,571,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       178,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,392,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           297,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,827 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          297,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          72,461 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,467,928 円　　　　（　        26,676 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＤＹ（公）６賃
　　　　-9		 2,037  
(   1,992) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 77.9]		 100
[106.6]		 100
[100.0]
2,529 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,453 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＤＹ（公）６賃
　　　　-10		 2,342  
(   2,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.2]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,410 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 107,136 円  　　　        3,571,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,000 円  　　　　     23,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        23,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,000 円  　　　　     23,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         532,136 円　（　　　　　　         4,093 円／㎡）　　（経費率　　  15.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0741     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,704,300 円  
（　　　　　        13,110 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,467,928 円      
②総費用 532,136 円      
③純収益　①－② 2,935,792 円      
④建物等に帰属する純収益 1,704,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,231,492 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,196,394 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,485,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     219,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市桜堤三丁目１７５２番６２
 0124005065221-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武蔵野 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 -3 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　堤　圭一   TEL.
鑑定評価額 51,400,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市桜堤３丁目１７５２番６２
｢桜堤３－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南5.9m市道 水道、ガス、下水 東小金井

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位、北５．９
ｍ市道		 交通

施設		 東小金井駅北東方

1.7km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、バス便であるが、小金井公園の近くの住環境の良い低層住宅地域として熟成しており、特段の地域
要因の変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    219,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内は、武蔵野市、小金井市及び西東京市の圏域に属する中小規模の普通低層住宅地域。需要者の中心は前記
各市及び隣接市区に居住する中堅勤労者等の一次取得者及び二次取得者である。駅接近性が劣るが、住環境が良く、市
内では地価水準が低位の住宅地域である。中古住宅取引が主であり、新型コロナ禍の影響はほぼ無くなり、地価は上昇
傾向にある。土地は１１０㎡で４，４００万円前後、新築戸建住宅は６，６００万円前後が中心価格である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、収益性よりも快適性を重視する容積率の低い第一種低層住居専用地域にあり、駅接近性が劣り、戸建住
宅が主であり、収益目的より自用目的の取引が主である。収益価格は土地価格に見合う収益が得られないことから低く
試算されたので参考に留め、市場の実態を反映する信頼性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、武
蔵野市内の価格水準が近い標準地との価格水準のバランス及び変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[118.5]		 [105.0]
100		 393,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ禍の影響がほぼ無くなり、金融緩
和の継続等により当市における住宅地需要は
好調であり、地価は上昇傾向で推移している
。

地域的要因の変動は特にない。駅接近性が劣
るが、住環境が良く、新型コロナ禍の影響が
ほぼ無くなり、需要は堅調で地価は上昇して
いる。

個別的要因の変動は特にない。対象標準地は
規模が適正であり、個別的要因・方位：南＋
５であるが、競争力は概ね中位である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ（公）
６
-112		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b ＫＴ（公）
６
-4		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
北1.8m、
西1.8m、
三方路
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＥＹ（公）
６
-112		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5m道路、
南5m、準角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ＫＴ（公）
６
-111		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
440,252  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
460,063 		 100
[  96.0]
479,232 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
503,000 
b (　           ) 
454,809  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
452,601 		 100
[ 119.5]
378,746 
398,000 
c (　           ) 
346,790  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
343,423 		 100
[  91.0]
377,388 
396,000 
d (　           ) 
282,924  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
299,275 		 100
[  80.1]
373,627 
392,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    395,000 円／㎡]  



武蔵野 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地が既成市街地内に存するので、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,467,928 
529,736 
2,938,192 
1,675,520 
1,262,672 		 （　0.9712）
1,226,307 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     28,518,767 円　　　　（　    219,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
長屋住宅 62.00 Ｗ2 124.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   130 ㎡     10.0 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 メゾネットタイプ（３ＤＫ・平均賃貸面積約６２㎡）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部分・外階段・外廊下がない為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 居宅
62.00 
100.0 
62.00 
2,400 
148,800 		 1.0  148,800 
1.0  148,800 
一括
 1～ 2		 居宅
62.00 
100.0 
62.00 
2,400 
148,800 		 1.0  148,800 
1.0  148,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
124.00 
100.0 
124.00 

297,600 		 297,600 
297,600 
⑨年額支払賃料        297,600 円　×　12ヶ月　＝　       3,571,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,571,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       178,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,392,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           297,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,827 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          297,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          72,461 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,467,928 円　　　　（　        26,676 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＴ（公）６賃
　　　　-11		 2,525  
(   2,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[108.0]
2,473 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,453 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＴ（公）６賃
　　　　-15		 2,365  
(   2,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]		 100
[107.0]
2,434 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,600 円  　　　　     22,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 107,136 円  　　　        3,571,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      179,200 円  　　　　     22,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         529,736 円　（　　　　　　         4,075 円／㎡）　　（経費率　　  15.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,675,520 円  
（　　　　　        12,889 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,467,928 円      
②総費用 529,736 円      
③純収益　①－② 2,938,192 円      
④建物等に帰属する純収益 1,675,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,262,672 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,226,307 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,433 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,518,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     219,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市桜堤三丁目１７５２番６２
 0124005065221-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考