別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
立川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 5-7 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　清水　達也   TEL.
鑑定評価額 197,000,000 円  １㎡当たりの価格 800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市柴崎町３丁目１０６番５
｢柴崎町３－１３－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層の店舗併用住宅
等が建ち並ぶ商業地
域		 西25m市道 水道、ガス、下水 立川

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 立川駅南西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中層の店舗兼共同住宅を中心とした商業地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測さ
れる。地価はコロナ禍の影響の縮小で回復基調にあり、上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    833,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    554,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線の立川駅を中心とした商業地域。需要の中心は企業、個人事業者及び投資目的の法人等である
。コロナ禍等の影響の弱まりから、商業施設の収益は復調傾向にある。同地域は住居系建物も散見されるが、供給量の
少なさから、需要は堅調である。また、取引状況をみると、成約価額等にバラツキがあり、個別性が強い。地価は昨今
の経済情勢を背景に上昇基調にある。標準地周辺地域の土地取引は少ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、店舗兼事務所ビル及び店舗兼共同住宅等により形成された商業系の地域であり、繁華性・収益性は概ね標
準的であるが、立川駅を中心に形成される商業地域の辺縁部にあり、投資採算性は良好とはいえず、駐車場も散見され
る商業地域である。また、自用目的の取引も散見されることから、相対的規範性に優る比準価格を標準とし、収益価格
を関連付けて、市場の需給動向も検討し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    763,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの緩やかな持ち直しがみられ、
不動産市場は安定基調にあり、地価は堅調で
ある。


立川駅南口徒歩圏の土地の潜在需要は高く、
希少性を有することから、需要は底堅い。



南口大通り沿いの整形地であり、用途の多様
性もあり、市場競争力でマイナス面はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＯＲ公６

-106		 国立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西11m都道、
西5.5m、角地
商業
特別用途地区
(98,580)
b ＯＨＷ公６

-16		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西13m市道、
東5.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ＯＨＷ公６

-101		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
南東20m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,390)
d ＮＡＦ公６

-21		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m都道、
中間画地
商業
高度地区3種
(99,394)
e ＺＵＳ公６

-106		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西14m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
811,447  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
839,291 		 100
[ 110.1]
762,299 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
762,000 
b (　           ) 
694,808  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
719,821 		 100
[  76.8]
937,267 
937,000 
c (　           ) 
661,413  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
619,323 		 100
[  76.0]
814,899 
815,000 
d (　           ) 
550,123  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
559,475 		 100
[  68.3]
819,143 
819,000 
e (　           ) 
575,484  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
597,352 		 100
[  98.0]
609,543 
610,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    833,000 円／㎡]  



立川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,371,859 
4,577,189 
20,794,670 
14,498,000 
6,296,670 		 （　0.9526）
5,998,208 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    136,322,909 円　　　　（　    554,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅地 162.59 ＲＣ6 763.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   246 ㎡     13.2 m x   18.7 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、フロア貸し、２階以上はファミリータイプ約５０㎡を想定した。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 同種の賃貸建物の標準的割合と判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
162.59 
75.6 
122.92 
4,730 
581,412 		 6.0  3,488,472 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
162.59 
89.1 
144.87 
3,153 
456,775 		 1.0  456,775 
1.0  456,775 

 3～ 3		 住宅
162.59 
89.1 
144.87 
3,185 
461,411 		 1.0  461,411 
1.0  461,411 

 4～ 5		 住宅
107.75 
83.5 
89.97 
3,216 
289,344 		 1.0  289,344 
1.0  289,344 

 6～ 6		 住宅
59.75 
75.3 
44.99 
3,248 
146,128 		 1.0  146,128 
1.0  146,128 

計
763.02 
83.6 
637.59 

2,224,414 		 5,131,474 
1,643,002 
⑨年額支払賃料      2,224,414 円　×　12ヶ月　＝　      26,692,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     637.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,692,968 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,135,437 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,557,531 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,131,474 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,210 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,643,002 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         767,118 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,371,859 円　　　　（　       103,138 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＳＩＭ公６
　　　　-7		 2,956  
(   2,956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,141 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,289 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,153 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＳＩＭ公６
　　　　-8		 3,299  
(   3,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,437 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,100,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 800,789 円  　　　       26,692,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      437,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,798,500 円  　　　　    220,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料       220,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       220,000 円  　　　　    220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,577,189 円　（　　　　　　        18,606 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 220,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     763.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,498,000 円  
（　　　　　        58,935 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,371,859 円      
②総費用 4,577,189 円      
③純収益　①－② 20,794,670 円      
④建物等に帰属する純収益 14,498,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,296,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,998,208 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,383 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    136,322,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     554,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市柴崎町三丁目１０６番５
 0128000101573-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
立川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 5-7 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　文央   TEL.
鑑定評価額 197,000,000 円  １㎡当たりの価格 800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市柴崎町３丁目１０６番５
｢柴崎町３－１３－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層の店舗併用住宅
等が建ち並ぶ商業地
域		 西25m市道 水道、ガス、下水 立川

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 立川駅南西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中層程度の建物が多い商業地域で用途が混在している。地域内に大きな変動要因はなく、当面は現状を維持する
と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    833,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は立川市を中心とする周辺各都市におけるＪＲ中央線ほか鉄道各沿線の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域
である。需要者の中心は賃貸ビル経営や自用目的とする法人、開発目的及び投資目的の法人等である。コロナ禍後、需
要が商業集積度が高い立川駅周辺から波及しており、近隣地域周辺においても供給は限定的で価格水準に影響を与えて
いる。需要の中心となる価格帯は画地規模、物件の収益性、取引主体等により大きく異なり把握しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内から広域的に収集した取引事例は昨今の不動産市況を反映し比準価格に対する信頼性は高い。一方近隣地
域内においては賃貸用不動産も多くみられ、収益性を踏まえながら購入を検討する投資家等も想定できるが、容積率等
土地の有効利用の関係から土地価格に見合う賃料を徴収できているとはいいがたい。よって比準価格を標準とし収益価
格を関連づけ、さらに不動産市場の需給動向を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    763,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型開発事業が一段落した立川駅周辺の回遊
性は高い。供給が不足気味のため、高額で取
引される事例も見られる。マンション用地へ
の転換も多い。

立川駅徒歩圏内であるが、モノレール線が近
隣地域の中央を縦断し、繁華性は高くない。
周辺ではマンションも見られ、需要は堅調で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨＷ公６

-19		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西15m市道、
北西3.8m、
角地
商業
高度3種最高30m
(100,400)
b ＯＨＷ公６

-16		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西13m市道、
東5.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ＯＨＷ公６

-101		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
南東20m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,390)
d ＮＡＦ公６

-21		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m都道、
中間画地
商業
高度地区3種
(99,394)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
914,187  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
942,842 		 100
[  97.0]
972,002 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
972,000 
b (　           ) 
694,808  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
725,380 		 100
[  76.8]
944,505 
945,000 
c (　           ) 
661,413  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
622,931 		 100
[  85.5]
728,574 
729,000 
d (　           ) 
550,123  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
563,876 		 100
[  72.8]
774,555 
775,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    833,000 円／㎡]  



立川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,340,015 
4,445,099 
19,894,916 
14,102,600 
5,792,316 		 （　0.9526）
5,517,760 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    125,403,636 円　　　　（　    510,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 162.59 ＲＣ6 763.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   246 ㎡     13.2 m x   18.7 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸しを想定し、２階以上は住戸タイプ１ＬＤＫ、平均専有面積を約４７㎡とした。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 類似建物の標準的割合と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
162.59 
75.6 
122.84 
4,650 
571,206 		 6.0  3,427,236 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
162.59 
89.1 
144.84 
3,000 
434,520 		 1.0  434,520 
1.0  434,520 

 3～ 3		 居宅
162.59 
89.1 
144.84 
3,030 
438,865 		 1.0  438,865 
1.0  438,865 

 4～ 5		 居宅
107.75 
83.5 
90.00 
3,060 
275,400 		 1.0  275,400 
1.0  275,400 

 6～ 6		 居宅
59.75 
75.3 
45.00 
3,090 
139,050 		 1.0  139,050 
1.0  139,050 

計
763.02 
83.6 
637.52 

2,134,441 		 4,990,471 
1,563,235 
⑨年額支払賃料      2,134,441 円　×　12ヶ月　＝　      25,613,292 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     637.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,613,292 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,049,063 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,564,229 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,990,471 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,912 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,563,235 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         729,874 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,340,015 円　　　　（　        98,943 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＮＡＦ公６
　　　　-9		 2,956  
(   2,956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,078 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＮＡＦ公６
　　　　-10		 3,016  
(   2,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,175 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,070,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 768,399 円  　　　       25,613,292　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      429,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,749,400 円  　　　　    214,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料       214,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       214,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,445,099 円　（　　　　　　        18,070 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 214,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 272,000 円／㎡　×　     763.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,102,600 円  
（　　　　　        57,328 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,340,015 円      
②総費用 4,445,099 円      
③純収益　①－② 19,894,916 円      
④建物等に帰属する純収益 14,102,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,792,316 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,517,760 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,430 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    125,403,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     510,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市柴崎町三丁目１０６番５
 0128000101573-0000
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備考