別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
立川 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 5-3 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　肥田木　哲志   TEL.
鑑定評価額 38,600,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市富士見町２丁目１２６番２
｢富士見町２－１２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ6		 中低層の店舗、共同
住宅が建ち並ぶ路線
商業地域		 南西12m都道 水道、ガス、下水 立川

890m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ都道 交通

施設		 立川駅西方

890m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に大きな価格形成要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと判断した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線、ＪＲ青梅線沿線の住商混在地域である。需要の中心は物販店、飲食店等を経営する事業者
で、そのほかは賃貸物件の開発事業者等も含まれる。立川市内の商業地の中心からは外れているが、高度利用が可能な
行政条件を有し、需要は高い。需要の中心となる価格帯は、画地条件により大きく異なり、取引が少ないこともあり把
握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の住商混在地より選択されており、実証的な価格として求められた。立川市郊外部の商業地域
に存し、空中階は共同住宅となることから、収益性の面は中心市街地の物件と比べるとやや劣る。従って、市場性を反
映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも考慮して、不動産市場の動向も勘案して鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　昭島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[116.6]		 [100.0]
100		 386,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    368,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安により短期的な景気の改善がみられたが
、物価上昇による実質所得の減少が足元に影
響を及ぼしており、今後の経済情勢は不透明
感が強い。

郊外部の商業地域であるが、極端な供給不足
から需要は上昇しつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨＷ公６

-105		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南11m市道、
北3.6m、
二方路
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ＨＡＴ公６

-12		 日野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m区画街
路、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
c ＴＡＮ公６

-105		 国立市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ＳＩＭ公６

-5		 昭島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西（駅前広場
）市道、
北6m、
角地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
475,743  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 127.3]
387,172 		 100
[  86.4]
448,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
448,000 
b (　           ) 
355,963  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
367,710 		 100
[  87.9]
418,328 
418,000 
c (　           ) 
414,869  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
426,900 		 100
[ 100.2]
426,048 
426,000 
d (　           ) 
363,566  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
369,106 		 100
[  95.7]
385,691 
386,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



立川 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,355,643 
1,494,039 
5,861,604 
4,865,520 
996,084 		 （　0.9526）
948,870 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     21,565,227 円　　　　（　    218,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 78.72 Ｓ5 310.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   99 ㎡      7.9 m x   12.7 m  前面道路：都道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸し、２階以上は１ＬＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　  71.2 ％
の理由		 同種の建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.72 
70.0 
55.10 
3,300 
181,830 		 4.0  727,320 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
73.84 
77.7 
57.37 
2,780 
159,489 		 1.0  159,489 
1.0  159,489 

 3～ 3		 居宅
73.84 
77.7 
57.37 
2,800 
160,636 		 1.0  160,636 
1.0  160,636 

 4～ 4		 居宅
41.83 
60.7 
25.39 
2,820 
71,600 		 1.0  71,600 
1.0  71,600 

 5～ 5		 居宅
41.83 
60.7 
25.39 
2,840 
72,108 		 1.0  72,108 
1.0  72,108 

計
310.06 
71.2 
220.62 

645,663 		 1,191,153 
463,833 
⑨年額支払賃料        645,663 円　×　12ヶ月　＝　       7,747,956 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,747,956 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       619,836 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,128,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,191,153 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,959 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          463,833 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         216,564 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,355,643 円　　　　（　        74,299 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＨＩＤ公６
　　　　-5		 2,387  
(   2,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 85.0]		 100
[101.0]
2,958 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＨＩＤ公６
　　　　-6		 2,262  
(   2,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]
2,678 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 388,000 円  　　　　     77,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 232,439 円  　　　        7,747,956　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       84,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      634,300 円  　　　　     77,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料        77,600 円  　　　　     77,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,600 円  　　　　     77,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,494,039 円　（　　　　　　        15,091 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 243,000 円／㎡　×　     310.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,865,520 円  
（　　　　　        49,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,355,643 円      
②総費用 1,494,039 円      
③純収益　①－② 5,861,604 円      
④建物等に帰属する純収益 4,865,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 996,084 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 948,870 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,585 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,565,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     218,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市富士見町二丁目１２６番２
 0128000153978-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
立川 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 5-3 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　文央   TEL.
鑑定評価額 38,600,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市富士見町２丁目１２６番２
｢富士見町２－１２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ6		 中低層の店舗、共同
住宅が建ち並ぶ路線
商業地域		 南西12m都道 水道、ガス、下水 立川

890m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ都道 交通

施設		 立川駅西方

890m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 都道沿いのマンションも見られる商業地域で、周辺では建替えも見られるが地域内には格別の変動要因はなく、
当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    421,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は立川市を中心とする周辺各都市におけるＪＲ中央線ほか鉄道各沿線の住商混在地域である。需要者の中心
は物販店、飲食店等を経営する事業者、自用又は賃貸経営を目的とする個人や法人、開発目的の不動産業者等である。
マンション用地や事業用地に対する需要は堅調であるが供給は不足しており、駅からやや距離のある商業地域でも高額
取引も見られる。需要の中心となる価格帯は画地規模、物件の収益性、取引主体等により異なり把握しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内から広域的に収集した取引事例は適正に要因比較を行っており規範性が高い。一方近隣地域内においては
事業者等が自用目的で購入するケースのほか、収益性を踏まえながら賃貸用不動産の購入を検討する投資家等も想定で
きるが、上昇傾向にある土地価格に見合う賃料を徴収できているとはいいがたい。よって市場性を反映した比準価格を
標準に収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　昭島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[115.5]		 [100.0]
100		 390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    368,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型開発事業が一段落した立川駅周辺の回遊
性は高い。供給が不足気味のため、高額で取
引される事例も見られる。マンション用地へ
の転換も多い。

地域内は繁華性は低いものの立川駅徒歩圏に
あり、中心市街地の供給不足により価格水準
が低い当該地域への需要が波及している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨＷ公６

-3		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ＴＡＮ公６

-101		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.9m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,294)
c ＴＡＮ公６

-102		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11.3m都道、
中間画地
商業
高度3種最高30m
(100,372)
d ＯＨＷ公６

-105		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南11m市道、
北3.6m、
二方路
近商
高度2種最高25m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
355,483  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
362,593 		 100
[  82.8]
437,914 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
438,000 
b (　           ) 
387,301  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
401,244 		 100
[  95.8]
418,835 
419,000 
c (　           ) 
416,882  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
431,056 		 100
[ 102.0]
422,604 
423,000 
d (　           ) 
475,743  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 127.3]
389,040 		 100
[  87.3]
445,636 
446,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    421,000 円／㎡]  



立川 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,319,588 
1,492,911 
5,826,677 
4,865,520 
961,157 		 （　0.9526）
915,598 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     20,809,045 円　　　　（　    210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 78.72 Ｓ5 310.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   99 ㎡      7.9 m x   12.7 m  前面道路：都道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸し、２階以上は住戸タイプ１Ｋ、平均専有面積を約２７．６㎡とした。 ⑦有効率　  71.2 ％
の理由		 類似建物の標準的割合と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.72 
70.0 
55.09 
3,300 
181,797 		 4.0  727,188 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
73.84 
77.7 
57.41 
2,750 
157,878 		 1.0  157,878 
1.0  157,878 

 3～ 3		 居宅
73.84 
77.7 
57.41 
2,780 
159,600 		 1.0  159,600 
1.0  159,600 

 4～ 4		 居宅
41.83 
60.7 
25.40 
2,810 
71,374 		 1.0  71,374 
1.0  71,374 

 5～ 5		 居宅
41.83 
60.7 
25.40 
2,830 
71,882 		 1.0  71,882 
1.0  71,882 

計
310.06 
71.2 
220.71 

642,531 		 1,187,922 
460,734 
⑨年額支払賃料        642,531 円　×　12ヶ月　＝　       7,710,372 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,710,372 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       616,830 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,093,542 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,187,922 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,929 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          460,734 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         215,117 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,319,588 円　　　　（　        73,935 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＮＡＦ公６
　　　　-7		 2,576  
(   2,469) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,856 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＮＡＦ公６
　　　　-8		 2,946  
(   2,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,165 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 388,000 円  　　　　     77,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 231,311 円  　　　        7,710,372　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       84,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      634,300 円  　　　　     77,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料        77,600 円  　　　　     77,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,600 円  　　　　     77,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,492,911 円　（　　　　　　        15,080 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 243,000 円／㎡　×　     310.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,865,520 円  
（　　　　　        49,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,319,588 円      
②総費用 1,492,911 円      
③純収益　①－② 5,826,677 円      
④建物等に帰属する純収益 4,865,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 961,157 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 915,598 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,248 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,809,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市富士見町二丁目１２６番２
 0128000153978-0000
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