別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
立川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 5-2 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　新井　隆之   TEL.
鑑定評価額 306,000,000 円  １㎡当たりの価格 800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市曙町１丁目３５番２外
｢曙町１－１２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 382  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

2:1		 店舗兼ホテル

ＲＣ8F1B		 店舗、事務所ビル等
が混在する商業地域
 北11m市道 水道、ガス、下水 立川

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 立川駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当面は地域を大きく変容させる要因は特に見当たらないため、将来的にも現況のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    729,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線のほか多摩地域全域のターミナル駅の駅前商業地域。主な需要者は不動産投資会社、事業
法人等である。立川駅北口広場から西方に延びる昭和記念公園通り沿いの店舗、事務所ビル等が混在する商業地域の一
角を形成している。駅接近性や容積率に優れ、用途の多様性に富み、需要は旺盛で、地価は強含みで推移している。立
川駅周辺の発展に伴う商圏の拡大も期待される地域であり、取引があれば相当な高値となることが予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の最有効使用は中高層店舗事務所地で、需要者は不動産投資法人や事業法人等であるため、取引事例比較法
と収益還元法が適合している。採用した取引事例は、同一需給圏の商業地に係るものを根拠にしている。収益還元法の
根拠資料は、試算の過程における想定要素が多く、相対的な信頼性はやや劣る。本件においては、実証的な比準価格を
重視して、想定要素が多い収益価格を比較考量し、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　立川 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    763,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.7]		 [100.0]
100		 794,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    735,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 Ｒ４年１０月～Ｒ５年９月の立川市の土地取
引件数は２３４５件、前年同期間の２３２４
件に比し、増加している『土地取引規制基礎
調査概況調査』。

近隣地域は立川駅北口勢圏の店舗、事務所ビ
ル等が混在する商業地域である。駅接近性に
優れ、用途の多様性に富み、地価は強含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＲＡ公６

-27		 国分寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西（駅前広場
）市道、
西3.6m、
角地
商業
地区計画等
(100,400)
b ＯＨＷ公６

-101		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
南東20m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,390)
c ＫＯＲ公６

-106		 国立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西11m都道、
西5.5m、角地
商業
特別用途地区
(98,580)
d ＡＲＡ公６

-106		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西（駅前広
場）都道、
北西6m、
南東4m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,263,309  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,281,887 		 100
[ 137.4]
932,960 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
933,000 
b (　           ) 
661,413  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
622,931 		 100
[  82.3]
756,903 
757,000 
c (　           ) 
811,447  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
844,860 		 100
[ 100.0]
844,860 
845,000 
d (　           ) 
1,056,806  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,008,769 		 100
[ 116.3]
867,385 
867,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    850,000 円／㎡]  



立川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,478,903 
13,219,962 
51,258,941 
38,095,200 
13,163,741 		 （　0.9519）
12,530,565 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    278,457,000 円　　　　（　    729,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 270.00 ＲＣ7 1,850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   382 ㎡     27.5 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～７階は事務所、平面駐車場２台分の店舗兼事務所ビルを想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 中層の店舗兼事務所として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
73.0 
197.10 
4,592 
905,083 		 8.0  7,240,664 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
270.00 
87.0 
234.90 
3,532 
829,667 		 6.0  4,978,002 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
270.00 
87.0 
234.90 
3,532 
829,667 		 6.0  4,978,002 
0.0  0 

 6～ 7		 事務所
250.00 
87.0 
217.50 
3,532 
768,210 		 6.0  4,609,260 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,850.00 
85.0 
1,571.70 

5,760,171 		 36,371,192 
0 
⑨年額支払賃料      5,760,171 円　×　12ヶ月　＝　      69,122,052 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,571.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,122,052 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     5,577,764 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,144,288 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,371,192 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         334,615 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,478,903 円　　　　（　       168,793 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＡＲＡ公６
　　　　-1		 3,307  
(   3,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,481 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,532 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 賃ＡＲＡ公６
　　　　-2		 3,387  
(   3,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,565 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,860,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,091,662 円  　　　       69,722,052　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,448,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,676,100 円  　　　　    572,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料       572,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       572,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,219,962 円　（　　　　　　        34,607 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 572,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,850.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,095,200 円  
（　　　　　        99,726 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,478,903 円      
②総費用 13,219,962 円      
③純収益　①－② 51,258,941 円      
④建物等に帰属する純収益 38,095,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,163,741 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,530,565 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,803 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    278,457,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     729,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市曙町一丁目３５番２
 0128000169839-0000
2 　立川市曙町一丁目３５番３
 0128000169840-0000
3 　立川市曙町一丁目３５番６
 0128000169843-0000
4 　立川市曙町一丁目３５番７
 0128000169844-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
立川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 5-2 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　図子　久雄   TEL.
鑑定評価額 306,000,000 円  １㎡当たりの価格 800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市曙町１丁目３５番２外
｢曙町１－１２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 382  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

2:1		 店舗兼ホテル

ＲＣ8F1B		 店舗、事務所ビル等
が混在する商業地域
 北11m市道 水道、ガス、下水 立川

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 立川駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 立川駅に近い店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地であり、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    758,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、立川市を中心に周辺市を含む駅前商業地域。需要者の中心は法人、機関投資家、大手上場企業等である
。利便性に優ることからマンション業者の需要もある。取引件数は少ないが、マンション用地として高値の取引も見ら
れる。近隣地域は立川駅に近い希少性の高い商業地域であり、おおむね坪当たり２６０万円前後が需要の中心で上昇傾
向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ立川駅に近い商業地域である。事業用、居住用ともに需要が見込
める地域であり、商業収益性は安定的に確保できるものと認められる。よって、説得力のある比準価格及び商業収益性
を反映した収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　立川 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    763,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 801,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    735,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 立川市の商業地は、新型コロナの影響から回
復傾向にあるが、マンション併用地は利便性
の高さから需要は根強く、全体として上昇傾
向にある。

立川駅に近い商業地域であり、繁華性は高く
、地価は坪当たり２６０万円前後で推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＡＮ公６

-102		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11.3m都道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,372)
b ＮＡＦ公６

-21		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m都道、
中間画地
商業
高度3種最高30m
(99,394)
c ＯＨＷ公６

-19		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西15m市道、
北西3.8m、
角地
商業
高度3種最高30m
(100,400)
d ＯＨＷ公６

-16		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西13m市道、
東5.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
416,882  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
454,401 		 100
[  57.0]
797,195 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
797,000 
b (　           ) 
550,123  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
571,028 		 100
[  66.3]
861,279 
861,000 
c (　           ) 
914,187  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
941,395 		 100
[  94.1]
1,000,420 
1,000,000 
d (　           ) 
694,808  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
752,477 		 100
[  88.4]
851,218 
851,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    840,000 円／㎡]  



立川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,028,901 
13,245,250 
51,783,651 
38,095,200 
13,688,451 		 （　0.9519）
13,030,037 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    289,556,378 円　　　　（　    758,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 270.00 ＲＣ7 1,850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   382 ㎡     27.5 m x   14.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階：店舗（部分貸し）、３～７階：事務所（部分貸し） ⑦有効率　  85.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
73.0 
197.10 
5,075 
1,000,283 		 8.0  8,002,264 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
270.00 
87.0 
234.90 
4,060 
953,694 		 6.0  5,722,164 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
270.00 
87.0 
234.90 
3,383 
794,667 		 6.0  4,768,002 
0.0  0 

 6～ 7		 事務所
250.00 
87.0 
217.50 
3,383 
735,803 		 6.0  4,414,818 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,850.00 
85.0 
1,571.70 

5,809,584 		 36,858,070 
0 
⑨年額支払賃料      5,809,584 円　×　12ヶ月　＝　      69,715,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,571.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,715,008 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     5,625,201 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,689,807 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,858,070 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         339,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,028,901 円　　　　（　       170,233 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＺＵＳ公６
　　　　-16		 2,725  
(   2,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,206 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,383 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 賃ＺＵＳ公６
　　　　-17		 3,338  
(   3,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,532 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,860,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,109,450 円  　　　       70,315,008　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,455,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,676,100 円  　　　　    572,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料       572,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       572,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,245,250 円　（　　　　　　        34,673 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 572,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,850.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,095,200 円  
（　　　　　        99,726 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,028,901 円      
②総費用 13,245,250 円      
③純収益　①－② 51,783,651 円      
④建物等に帰属する純収益 38,095,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,688,451 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,030,037 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,110 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    289,556,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     758,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市曙町一丁目３５番２
 0128000169839-0000
2 　立川市曙町一丁目３５番３
 0128000169840-0000
3 　立川市曙町一丁目３５番６
 0128000169843-0000
4 　立川市曙町一丁目３５番７
 0128000169844-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考