令和6年1月11日　提出 立川 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -31 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　和弘   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市柏町４丁目１２番２５ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) 準防 （その他） 高度1種最高20m (60,150) 1:2 住宅 Ｗ2 準幹線道路沿いに住 宅と畑地が見られる 住宅地域 北12m市道 水道、ガス、下水 砂川七番 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 砂川七番駅　北西方 700m 法令 規制 １中専 (60,150) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動はみられず、当面は、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立川市北部をはじめ隣接市を含む多摩都市モノレール、西武拝島線沿線の住宅地域。準幹線道路沿いとは いえ、主たる需要者は都心部、多摩中心部への通勤者世帯の１次取得者層及び当該地域の地縁的選好者の買換え層が中 心。交通接近性、利便性に優り、需要の郊外への波及もあって周辺地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は 、新築建売住宅では４，０００万円～４，５００万円前後、戸建向け土地では２５万円／㎡前後で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は畑地を残しながら戸建住宅等がみられる住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地 縁性を選好条件として期待所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。共同住宅等の収益用不動産もみ られるもその賃貸需要は乏しく収益性は低いため、収益還元法は非適用とした。よって、取引実態にも合致しており実 証的で説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    248,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [104.0] 100 [ 95.6] [100.0] 100 257,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    249,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、低金利が続く中、地価はその立地や 利便性、収益性等により選別され、その程度 により上昇、弱含み等、斑模様を呈している 。 畑地を残しながら主に戸建住宅が建ち並ぶ住 宅地域。大規模な開発や宅地分譲等、特段の 要因変動はない。地域的に需要が旺盛で地価 は上昇傾向。 ほぼ標準的な画地。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％