別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
立川 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 -30 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　和弘   TEL.
鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市富士見町６丁目３３３番２外
｢富士見町６－６３－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 193  
(         17) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1.5:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、作業所等
が混在する住宅地域
 北4.2m市道 水道、ガス、下水 柴崎体育館

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．２ｍ市道		 交通

施設		 柴崎体育館駅　西方

1.7km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成要因に影響を及ぼす特段の変動はなく、当面は現況のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は立川市をはじめ隣接市の郊外の幹線道路沿い背後の混在地域である。作業所といった事業目的の利用もみ
られるが、住宅地としての需要が強いとみられ、主たる需要者は自己利用目的の一次取得者層や買い替え層または宅地
分譲業者である。周辺の土地利用状況や交通接近条件等に劣るため地価は割安である。中心価格帯については、単価で
は２０万円／㎡前後、新規の戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は用途が混在するものの戸建住宅地域としての利用が進む住宅地域であり、共同住宅等の収益用不動産も考え
られるもその収益性は低く、投資に見合う収益性が見通せないため収益価格は低位に試算された。よって、上の市場の
特性を十分に踏まえたうえで、収益価格を参考にとどめ、取引実態にも合致しており実証的で説得力のある比準価格を
標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　立川 -23                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    320,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[102.0]		 100
[171.0]		 [100.0]
100		 192,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、低金利が続く中、地価はその立地や
利便性、収益性等により選別され、その程度
により上昇、弱含み等、斑模様を呈している
。

作業所もみられる混在地域。大規模な開発や
宅地分譲等、特段の変動要因はない。



ほぼ標準的な画地。個別的要因に変動はない
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＲＡ公６

-102		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
(70,200)
b ＦＵＪ公６

-111		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
c ＴＥＴ公６

-25		 昭島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＳＩＭ公６

-20		 昭島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11m都道、
西2m、角地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e ＳＩＭ公６

-21		 昭島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
北東6m、角地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
240,143  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
244,225 		 100
[ 116.7]
209,276 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
223,208  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
224,740 		 100
[ 118.9]
189,016 
189,000 
c (　           ) 
157,802  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
152,643 		 100
[  83.5]
182,806 
183,000 
d (　           ) 
232,832  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
238,011 		 100
[ 120.2]
198,012 
198,000 
e (　           ) 
187,290  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
178,022 		 100
[  95.7]
186,021 
186,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



立川 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,240,228 
862,552 
3,377,676 
2,740,890 
636,786 		 （　0.9752）
620,994 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,113,500 円　　　　（　     80,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡     16.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（１ＤＫ，平均専有面積３５㎡程度）の軽量鉄骨造２階建を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下・外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,813 
181,300 		 1.0  181,300 
1.0  181,300 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,869 
186,900 		 1.0  186,900 
1.0  186,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

368,200 		 368,200 
368,200 
⑨年額支払賃料        368,200 円　×　12ヶ月　＝　       4,418,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,418,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       353,472 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,064,928 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           368,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,387 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          368,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         171,913 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,240,228 円　　　　（　        24,092 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＴＡＮ公６
　　　　-5		 2,144  
(   2,055) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,949 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,869 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＴＡＮ公６
　　　　-8		 2,030  
(   1,946) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,971 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 216,500 円  　　　　     43,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 132,552 円  　　　        4,418,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      353,900 円  　　　　     43,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料        43,300 円  　　　　     43,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,300 円  　　　　     43,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         862,552 円　（　　　　　　         4,901 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,740,890 円  
（　　　　　        15,573 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,240,228 円      
②総費用 862,552 円      
③純収益　①－② 3,377,676 円      
④建物等に帰属する純収益 2,740,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 636,786 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 620,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,528 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,113,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市富士見町六丁目３３３番２
 0128000160182-0000
2 　立川市富士見町六丁目３３３番４
 0128000160184-0000
3 　立川市富士見町六丁目３３４番１
 0128000160185-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
立川 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 -30 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　肥田木　哲志   TEL.
鑑定評価額 33,600,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市富士見町６丁目３３３番２外
｢富士見町６－６３－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 193  
(         17) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1.5:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、作業所等
が混在する住宅地域
 北4.2m市道 水道、ガス、下水 柴崎体育館

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．２
ｍ市道		 交通

施設		 柴崎体育館駅西方

1.7km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に大きな価格形成要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと判断した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は立川市内のＪＲ中央線、ＪＲ青梅線、多摩都市モノレール沿線の住宅地域であると判断した。主な需要者
は、３０代～４０代の一次取得者層である。かつては大規模な工場作業場が見られたが、近年は大型分譲マンション、
建売住宅が見られる住宅地域へと移行している。市内では相対的に価格帯が手ごろで需要は堅調である。中心となる価
格帯は、土地値で２，５００万円、新築建売物件で４，０００万円～５，０００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄り駅より徒歩圏外の住宅地域であり、賃貸経営を想定することは経済合理性に反する。比準価格は、同一需給圏内
の価格の牽連性を有する事例より求められており、実証的な価格として求められた。よって、市場参加者の重視する比
準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に考慮し、不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　立川 -23                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    320,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[102.0]		 100
[172.3]		 [100.0]
100		 191,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安により短期的な景気の改善がみられたが
、物価上昇による実質所得の減少が足元に影
響を及ぼしており、今後の経済情勢は不透明
感が強い。

郊外部の住宅地であるが、コロナ禍における
自粛の反動から需要は安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＥＴ公６

-17		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東3m私道、
南東2.9m、
角地
１中専
高度2種最高25m
(80,160)
b ＫＯＲ公６

-28		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
北西3m、角地
１中専
高度2種最高25m
(80,160)
c ＯＨＷ公６

-110		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西2m私道、
中間画地
１低専
高度地区
(40,80)
d ＡＲＡ公６

-13		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
208,176  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
227,203 		 100
[ 116.8]
194,523 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
195,000 
b (　           ) 
281,173  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
273,062 		 100
[ 142.7]
191,354 
191,000 
c (　           ) 
219,367  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
224,797 		 100
[ 103.5]
217,195 
217,000 
d (　           ) 
214,150  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
237,487 		 100
[ 126.9]
187,145 
187,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    191,000 円／㎡]  



立川 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,978,813 
837,980 
3,140,833 
2,671,260 
469,573 		 （　0.9752）
457,928 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     10,407,455 円　　　　（　     59,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡     16.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３３㎡程度の１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,710 
171,000 		 1.0  171,000 
1.0  171,000 

 2～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,745 
174,500 		 1.0  174,500 
1.0  174,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

345,500 		 345,500 
345,500 
⑨年額支払賃料        345,500 円　×　12ヶ月　＝　       4,146,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,146,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       331,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,814,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           345,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,179 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          345,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         161,314 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,978,813 円　　　　（　        22,607 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＨＩＤ公６
　　　　-3		 1,572  
(   1,528) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
1,681 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,745 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＨＩＤ公６
　　　　-4		 1,820  
(   1,748) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,948 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 211,000 円  　　　　     42,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 124,380 円  　　　        4,146,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      344,900 円  　　　　     42,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         837,980 円　（　　　　　　         4,761 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,671,260 円  
（　　　　　        15,178 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,978,813 円      
②総費用 837,980 円      
③純収益　①－② 3,140,833 円      
④建物等に帰属する純収益 2,671,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 469,573 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 457,928 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,602 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,407,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市富士見町六丁目３３３番２
 0128000160182-0000
2 　立川市富士見町六丁目３３３番４
 0128000160184-0000
3 　立川市富士見町六丁目３３４番１
 0128000160185-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考