令和6年1月11日　提出 立川 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -28 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　服部　正利   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市栄町２丁目１９番４６ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画の整った住宅 地域 南西6m私道 水道、ガス、下水 立川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 立川駅北東方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、周囲に多く残る農地や空地は新築建売住宅に転用されつつある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立川市及び周辺都市のうちＪＲ中央線及び多摩都市モノレール沿線の住宅地域である。需要者の中心は立 川市や周辺都市の居住者である。近隣地域周辺では宅地開発等の大量供給はないものの、中古戸建住宅等が安定して供 給されている。また立川駅へはバス便に拠らざるを得ないが、住宅地の需要は底堅く推移している。市場の中心価格帯 は、土地は２，５００万円前後が中心で、新築戸建物件は４，０００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し、適切に求めることができこの価格の精度は高い。収 益価格は、戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現 実的であり、収益価格の試算は行わなかった。近隣地域は収益力より快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域で ある。以上より比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    248,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [104.0] 100 [ 98.9] [104.0] 100 259,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    247,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な物価高騰を背景に、インフレヘッジ による各種資産への投資意欲は強く、不動産 市場では需要が依然旺盛で地価は上昇傾向に ある。 立川駅勢圏内の住宅地域で買い物などの利便 性が良いため、コロナ禍でも住宅需要は安定 している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％