別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
立川 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 -24 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　郡　彪   TEL.
鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市柴崎町２丁目１６７番１１
｢柴崎町２－２２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南東7.3m市道 水道、ガス、下水 立川

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、７．３
ｍ市道		 交通

施設		 立川駅南西方

600m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 立川駅南口の中心街から近い一般住宅と共同住宅が多い住宅街として熟成しており、当面現状を維持するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    258,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の駅に近い周辺市町村を含む人気や知名度がある住宅地域。需要者の中心はある程度地縁
性のある勤労世帯が中心であるが、総額がかさむ物件もあり、外部からの転入需要も混在する。近隣周辺の住宅地は稀
少性が高く人気があり、既成市街地のため供給が限られ、高水準の取引も多い。市街地内では敷地の細分化が進んでお
り、取引段階によって総額は一律ではなく、価格帯としては捉えられない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は立川駅に近い稀少性の高い住宅地域で周辺にアパート等も混在するが、土地所有者が有効活用等を目的とし
たもので、賃料は地価水準に見合っていない。現状は一般住宅地域であるが、繁華街にも近く用途的な弾力性は高い。
したがって代表標準地との検討や価格形成要因の推移等も踏まえ、実際の市場価値を反映した比準価格を採用し、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　立川 -23                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    320,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 67.8]		 [104.0]
100		 504,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    472,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の行動制限は無くなったが、多摩地
域内の住宅価格は全般的に上昇傾向が続いた
。しかし物価上昇や格差の拡大等不安定な市
場になっている。

立川駅に近い住宅街で稀少性があり、用途に
多様性も見込まれることから高額物件でも流
通する地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＲＡ公６

-20		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5m市道、
南東5m、角地
２中専
高度地区2種
(80,200)
b ＮＡＦ公６

-26		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東7.2m市道
、北西2.9m、
角地
１中専
高度2種最高25m
(80,200)
c ＡＲＡ公６

-26		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,160)
d ＮＡＦ公６

-23		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.6m市道
、中間画地
商業
高度3種最高30m
(76,224)
e ＯＨＷ公６

-113		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
491,746  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
483,708 		 100
[ 101.9]
474,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
494,000 
b (　           ) 
511,207  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
532,616 		 100
[ 105.0]
507,253 
528,000 
c (　           ) 
527,036  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
511,978 		 100
[  80.2]
638,377 
664,000 
d (　           ) 
406,020  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
441,493 		 100
[  73.7]
599,041 
623,000 
e (　           ) 
353,179  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
358,031 		 100
[  80.0]
447,539 
465,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    500,000 円／㎡]  



立川 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,337,545 
3,010,900 
11,326,645 
8,151,000 
3,175,645 		 （　0.9526）
3,025,119 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     68,752,705 円　　　　（　    258,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   267 ㎡     16.3 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建　共同住宅　一室賃貸面積３５㎡～４０㎡程度 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
150.00 
100.0 
150.00 
2,700 
405,000 		 1.0  405,000 
1.0  405,000 

 2～ 3		 居宅
150.00 
100.0 
150.00 
2,800 
420,000 		 1.0  420,000 
1.0  420,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

1,245,000 		 1,245,000 
1,245,000 
⑨年額支払賃料      1,245,000 円　×　12ヶ月　＝　      14,940,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,940,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,195,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,744,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,245,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,245,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         581,291 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,337,545 円　　　　（　        53,699 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＫＯＲ公６
　　　　-6		 3,174  
(   2,925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,023 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,921 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＫＯＲ公６
　　　　-5		 2,875  
(   2,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,875 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 650,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 747,000 円  　　　       14,940,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      291,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,062,700 円  　　　　    130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,010,900 円　（　　　　　　        11,277 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,151,000 円  
（　　　　　        30,528 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,337,545 円      
②総費用 3,010,900 円      
③純収益　①－② 11,326,645 円      
④建物等に帰属する純収益 8,151,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,175,645 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,025,119 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,330 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,752,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     258,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市柴崎町二丁目１６７番１１
 0128000099652-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
立川 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 -24 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　大和田　公一   TEL.
鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 503,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市柴崎町２丁目１６７番１１
｢柴崎町２－２２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南東7.3m市道 水道、ガス、下水 立川

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
．３ｍ市道　		 交通

施設		 立川駅南西方

600m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心とする既成の住宅地域として熟成しており、地域内には特段の変動要因はないため、現状を維持
して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    503,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    291,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ中央線沿線の立川市内の住宅地域で、特に立川駅徒歩圏の住宅地域が中心となる。同圏内は中
小規模の一般住宅のほか共同住宅も見られ、需要者は同圏内に居住する一次取得者層のほか二次取得者層、資産運用を
目的とした個人投資家や不動産業者等も含まれる。低金利のなか、環境、利便性が良いため需要は強く、高値での取引
も散見される。物件の規模、利用目的により価格に幅があり、中心となる価格帯は捉えがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は立川駅に近い住宅地域で賃貸用物件も存するが、住宅用途については投資採算性に見合う賃料水準が形成さ
れていないため、収益性が地価の形成へ影響する程度はやや低い。比準価格は立川駅徒歩圏内を中心に、類似地域より
規範性の高い事例を採用のうえ試算したもので、市場の実態を反映しており実証的である。したがって比準価格を採用
し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　立川 -23                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    320,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 67.8]		 [104.0]
100		 504,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    472,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利、立川駅前の発展、物件の供給不足か
ら市内の地価は上昇しているが、物価上昇、
金融政策等が不動産需要に及ぼす影響は不透
明な情勢である。

地域要因の変動は無い。立川駅から徒歩圏の
利便性良好な住宅地域で、需要は旺盛である
が供給が少ないため、地価は上昇している。


個別的要因の変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＡＦ公６

-26		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東7.2m市道
、北西2.9m、
角地
１中専
高度2種最高25m
(80,200)
b ＴＡＮ公６

-19		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西7.2m市道
、北西6m、
角地
２中専
高度地区2種
(80,200)
c ＡＲＡ公６

-20		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5m市道、
南東5m、角地
２中専
高度地区2種
(80,200)
d ＯＨＷ公６

-111		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.5m市道、
南3.6m、角地
１住居
高度2種最高25m
(80,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
511,207  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
536,271 		 100
[ 110.0]
487,519 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
507,000 
b (　           ) 
559,193  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
528,468 		 100
[ 110.0]
480,425 
500,000 
c (　           ) 
491,746  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
487,963 		 100
[ 103.9]
469,647 
488,000 
d (　           ) 
472,828  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
472,382 		 100
[  92.2]
512,345 
533,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    503,000 円／㎡]  



立川 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,613,931 
2,874,720 
11,739,211 
8,151,000 
3,588,211 		 （　0.9526）
3,418,130 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     77,684,773 円　　　　（　    291,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   267 ㎡     16.3 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ（平均専有面積約３８㎡）１２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
2,764 
414,600 		 1.0  414,600 
1.0  414,600 

 2～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
2,820 
423,000 		 1.0  423,000 
1.0  423,000 

 3～ 3		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
2,876 
431,400 		 1.0  431,400 
1.0  431,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

1,269,000 		 1,269,000 
1,269,000 
⑨年額支払賃料      1,269,000 円　×　12ヶ月　＝　      15,228,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,228,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,218,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,009,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,269,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,675 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,269,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         592,496 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,613,931 円　　　　（　        54,734 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＯＨＷ公６
　　　　-1		 2,875  
(   2,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,905 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,942 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,820 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＯＨＷ公６
　　　　-2		 2,846  
(   2,846) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
2,994 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 650,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 609,120 円  　　　       15,228,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      292,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,062,700 円  　　　　    130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,874,720 円　（　　　　　　        10,767 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,151,000 円  
（　　　　　        30,528 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,613,931 円      
②総費用 2,874,720 円      
③純収益　①－② 11,739,211 円      
④建物等に帰属する純収益 8,151,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,588,211 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,418,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,802 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,684,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     291,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市柴崎町二丁目１６７番１１
 0128000099652-0000
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備考