別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
立川 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 -19 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　雨宮　竜介   TEL.
鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市幸町２丁目４１番１８
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(80,200)

2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、店舗等が
混在する街道沿いの
住宅地域		 北10.8m都道、西側道 水道、ガス、下水 砂川七番

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準包囲北、１０．
８ｍ都道		 交通

施設		 砂川七番駅東方

450m		 法令

規制		 １住居
(80,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの低層住宅と店舗が混在する地域であり、特別の変動要因は無く当面は現状のまま推移すると予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は立川市を中心に隣接市に及ぶ幹線通り沿い、及びその背後の住宅地域。需要者の中心は市内及び近隣市に
居住する３０～４０代の一次取得のファミリー層である。周辺には農地も残る中、新規の宅地供給も見られ、需給関係
は比較的安定している。土地は２０００～２５００万円前後、新築戸建で３５００万円～４０００万円程度が需要の中
心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の収益物件も見られ賃貸市場は成熟しているが、投資に見合う賃料が得られる地域ではないことか
ら収益価格は低位に求められた。自用目的の取引が中心であるので、取引の実態を反映した実証的で説得力があり市場
性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　立川 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    248,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[104.0]		 100
[101.8]		 [102.0]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症の影響がほぼ沈静化し、全体的に取引
価格の水準は上昇基調にあると思料される。



戸建住宅の他、店舗等も見られる都道沿いの
地域であり、地価は上昇基調を示している。
地域を大きく変動させる要因は見当たらない
。

個別的要因の変動は、特段認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＩＨ公６

-29		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＴＥＴ公６

-16		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東6m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＡＲＡ公６

-8		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＫＯＲ公６

-26		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＡＲＡ公６

-6		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
231,336  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
229,975 		 100
[  86.5]
265,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
271,000 
b (　           ) 
179,153  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
204,433 		 100
[  85.3]
239,664 
244,000 
c (　           ) 
210,312  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
207,908 		 100
[  85.3]
243,737 
249,000 
d (　           ) 
214,642  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
215,063 		 100
[  85.7]
250,949 
256,000 
e (　           ) 
196,124  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
200,979 		 100
[  90.1]
223,062 
228,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    250,000 円／㎡]  



立川 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,103,820 
1,016,740 
4,087,080 
3,165,000 
922,080 		 （　0.9511）
876,990 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     19,931,591 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.00 Ｓ3 237.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
 80 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡     16.6 m x    8.2 m  前面道路：都道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各専有面積４０㎡程度、２ＤＫ住戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 居宅
79.00 
100.0 
79.00 
1,790 
141,410 		 1.0  141,410 
1.0  141,410 

  ～ 2		 居宅
79.00 
100.0 
79.00 
1,880 
148,520 		 1.0  148,520 
1.0  148,520 

  ～ 3		 居宅
79.00 
100.0 
79.00 
1,940 
153,260 		 1.0  153,260 
1.0  153,260 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
237.00 
100.0 
237.00 

443,190 		 443,190 
443,190 
⑨年額支払賃料        443,190 円　×　12ヶ月　＝　       5,318,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     237.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,318,280 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       425,462 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,892,818 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           443,190 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,077 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          443,190 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         206,925 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,103,820 円　　　　（　        38,665 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＡＭＥ公６
　　　　-9		 1,596  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,937 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,961 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,880 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＡＭＥ公６
　　　　-7		 1,839  
(   1,838) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,043 
c 賃ＡＭＥ公６
　　　　-8		 1,718  
(   1,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,904 
立川 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 186,140 円  　　　        5,318,280　×　　　　   3.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      408,700 円  　　　　     50,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料        50,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,016,740 円　（　　　　　　         7,703 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     237.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,165,000 円  
（　　　　　        23,977 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,103,820 円      
②総費用 1,016,740 円      
③純収益　①－② 4,087,080 円      
④建物等に帰属する純収益 3,165,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 922,080 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 876,990 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,931,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市幸町二丁目４１番１８
 0128000081141-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
立川 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 -19 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　木原　仁   TEL.
鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市幸町２丁目４１番１８
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(80,200)

2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、店舗等が
混在する街道沿いの
住宅地域		 北10.8m都道、西側道 水道、ガス、下水 砂川七番

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 基準方位：北、１０
．８ｍ都道		 交通

施設		 砂川七番駅東方

450m		 法令

規制		 １住居
(80,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内には特別の変動要因は無く、当面は概ね現状の居住環境を維持しつつ推移して行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、立川市を中心に隣接市に及ぶ幹線乃至は準幹線通り沿い乃至はその背後の住宅地域一帯と把握した。主
たる需要者は、小規模画地が自用の住宅、大規模画地は事業者や開発業者等と把握される。近隣地域の周辺では都道沿
い等を中心に店舗併用住宅等も増えてきている。土地のみで２，０００万円台～３，０００万円台前半程度、新築戸建
住宅で３，０００万円台～４，０００万円台程度が中心価格帯であると把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 砂川七番駅徒歩圏に位置し、周辺に共同住宅も見られるが、地価水準に比して賃料水準が相対的に低いことから収益価
格は低位に求められ、土地の価格判断に於ける影響度は希薄である。一方で比準価格は、立地条件等に類似性が認めら
れる複数の取引事例を用いて試算されており、実証的で信頼性の高い価格が求められた。以上より、比準価格を中心と
して、収益価格を参考に止めて、前年公示地価格等からの検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　立川 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    248,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[104.0]		 100
[103.4]		 [102.0]
100		 243,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響薄れるとともに地価は全般的
に上昇基調にて推移してきたが、物価・金利
動向等を中心に景気の先行きに対する不透明
感が生じている。

戸建住宅の他、共同住宅、店舗等も見られる
都道沿いの地域である。地域要因については
特段の変動無く推移している。


個別的要因に特段の変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＡＮ公６

-10		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＯＨＷ公６

-21		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
東5m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ＫＩＨ公６

-29		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＯＨＷ公６

-24		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
248,157  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
252,780 		 100
[ 103.3]
244,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
250,000 
b (　           ) 
313,332  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
292,027 		 100
[ 118.6]
246,228 
251,000 
c (　           ) 
231,336  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
230,882 		 100
[  92.9]
248,527 
253,000 
d (　           ) 
299,012  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
278,680 		 100
[ 115.0]
242,330 
247,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    250,000 円／㎡]  



立川 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,133,843 
1,017,835 
4,116,008 
3,165,000 
951,008 		 （　0.9511）
904,504 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     20,556,909 円　　　　（　    156,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.00 Ｓ3 237.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
 80 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡     16.6 m x    8.2 m  前面道路：都道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４０㎡程度の２ＤＫの住戸６戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下設定の建物を想定した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
79.00 
100.0 
79.00 
1,843 
145,597 		 1.0  145,597 
1.0  145,597 

 2～ 2		 居宅
79.00 
100.0 
79.00 
1,881 
148,599 		 1.0  148,599 
1.0  148,599 

 3～ 3		 居宅
79.00 
100.0 
79.00 
1,919 
151,601 		 1.0  151,601 
1.0  151,601 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
237.00 
100.0 
237.00 

445,797 		 445,797 
445,797 
⑨年額支払賃料        445,797 円　×　12ヶ月　＝　       5,349,564 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     237.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金・保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,349,564 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       427,965 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,921,599 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           445,797 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,101 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          445,797 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         208,143 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,133,843 円　　　　（　        38,893 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＳＩＭ公６
　　　　-2		 2,058  
(   2,056) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
1,954 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,962 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,881 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＳＩＭ公６
　　　　-1		 2,173  
(   2,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[101.0]
1,969 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 187,235 円  　　　        5,349,564　×　　　　   3.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      408,700 円  　　　　     50,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料        50,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,017,835 円　（　　　　　　         7,711 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     237.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,165,000 円  
（　　　　　        23,977 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,133,843 円      
②総費用 1,017,835 円      
③純収益　①－② 4,116,008 円      
④建物等に帰属する純収益 3,165,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 951,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 904,504 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,852 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,556,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     156,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市幸町二丁目４１番１８
 0128000081141-0000
2 　
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備考