令和6年1月11日　提出 立川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -11 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　文央   TEL.

鑑定評価額 34,100,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市曙町３丁目２１６番４８５ ｢曙町３－２８－１５｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が整然と建 ち並ぶ戸建住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 立川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 立川駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に競輪場、学校、自衛隊駐屯基地等が集積しする中で一般住宅地域として成熟している。近隣地域内に格別 の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立川市及び周辺各都市のうちＪＲ中央線沿線の住宅地域である。需要者の中心は当圏内の一次取得者で、 買替層も含まれる。新築物件としては戸建住宅が中心である。立川駅を中心とした旺盛な住宅需要を背景に、高価格帯 で成約している物件も見られる。近隣地域周辺では大量の供給は見込めないが、市場の中心価格帯は１００～１２０㎡ 程度の土地で３，０００～４，０００万円前後、新築戸建住宅で総額５，５００～６，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集し、自用目的を中心とした取引事例価格から求めており信頼性が高い。一 方近隣地域周辺には共同住宅も見られるが、当該地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、また標準地 は画地規模が小さく共同住宅を想定することは困難であるので収益還元法は適用しなかった。よって、市場性を反映し た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    320,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [102.0] 100 [105.9] [100.0] 100 310,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    295,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 立川駅徒歩圏の住宅地域を中心に供給が不足 気味で、住宅需要は周辺地域に波及し、利便 性が劣る地域の地価水準も強含みの傾向で推 移している。 国立市との市境に近く、駅接近性は劣るが、 区画整然とした成熟度の高い住宅地域である 。人気は高く需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％