令和6年1月11日　提出 立川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -10 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　文央   TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市砂川町１丁目４２番２ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵砂川 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 武蔵砂川駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地がみられるが、地域内には格別の変動要因はない。当分の間現状を維持すると予測する。地価水準 は緩やかに上昇傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を立川市及び周辺各都市のうち西武拝島線及び多摩都市モノレール沿線の住宅地域と判断した。需要の中心 は自用目的の個人で、マンションからの買替層も見られる。砂川地域は開発分譲が多く、立川駅徒歩圏を中心とする住 宅需要の受け皿として広く機能している。新築物件としては戸建住宅が中心で、市場の中心価格帯は１００～１３０㎡ 程度の土地で２，０００～３，０００万円程度、新築戸建住宅で総額３，５００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が中心で、収益性よりも居住の快適性を重視する地域と考えられる。よって同一需給圏内の類似地 域等において収集した取引事例は自用目的を中心としており、比準価格の信頼性は高い。一方周辺には共同住宅も見ら れるが賃料水準は低く事業収支の観点からは共同住宅の想定は現実的ではないため、収益還元法は非適用とした。よっ て、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [104.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 立川駅徒歩圏の住宅地域を中心に供給が不足 気味で、住宅需要は周辺地域に波及し、利便 性が劣る地域の地価水準も強含みの傾向で推 移している。 駅接近性が劣るが、市役所、昭和記念公園砂 川口が徒歩圏内に所在する。市内の住宅購入 希望者の受け皿の一つとして地価は緩やかに 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％