別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
立川 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 -1 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　藤川　健一   TEL.
鑑定評価額 455,000,000 円  １㎡当たりの価格 397,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市錦町３丁目７８番１
｢錦町３－１２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(80,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ5		 共同住宅を中心に一
般住宅等が混在する
住宅地域		 北西6.5m市道、南西側道 水道、ガス、下水 立川

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 立川駅南東方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(80,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションや戸建住宅が建ち並ぶ立川通り背後地に存する住宅地域であり、立川駅にも徒歩圏内にあることから
、今後も良好な住環境を維持していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              391,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の立川市及びその周辺市町に存する圏域の住宅地域である。需要者はマンション開発業者
や不動産業者が想定される。ある程度の規模のマンション用地の供給は少なく、希少性が高いため、旺盛な需要が認め
られる。マンション用地の価格は駅距離、画地形状・規模、販売事業者のブランド力によって差が生じるため、価格に
バラツキが生じるが、景気回復基調も相俟って、今後も価格上昇が継続していくものと思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者はマンション開発業者若しくは不動産業者である。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、地
域の価格水準を反映していることから規範性が高い。開発法による価格は想定要素も多く含むが、マンション開発業者
の投資採算性を反映し、主たる需要者がマンション開発業者であることから説得力を有する価格である。以上から比準
価格を重視し、開発法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な企業収益により設備投資は回復傾向に
あり、さらなる賃金上昇も予測されるが、原
材料価格上昇もあり、景気回復ペースは緩や
かと予測される。

立川駅徒歩圏のまとまった画地規模のマンシ
ョン用地は供給が少ないうえ、需要旺盛のた
め、価格の上昇傾向が継続している。


特に個別的要因に変動はないものと思われる
。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＵＪ公６

-101		 国立市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東12m都道、
南10m、
二方路
１低専
高度地区1種
(62,180)
b ＦＵＪ公６

-112		 稲城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
西20m、南7m、
三方路
１中専
高度地区2種
(80,200)
c ＳＩＭ公６

-5		 昭島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西（駅前広場
）市道、
北6m、
角地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ＺＵＳ公６

-17		 日野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7m市道、
西6m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
378,285  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
378,645 		 100
[  94.7]
399,836 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
420,000 
b (　           ) 
220,041  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
208,246 		 100
[  54.9]
379,319 
398,000 
c (　           ) 
363,566  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
380,879 		 100
[  96.5]
394,693 
414,000 
d (　           ) 
357,359  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
371,373 		 100
[  98.8]
375,884 
395,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



立川 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地における土地のため再調達価格が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法により収益性を検討しているため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,567,844,618 
1,118,858,074 
15 
854,000 
2,161.60 
420,000 
2,407.40 
⑧開発法による価格 　　          448,986,544 円　　　　（　              391,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計) 10.75 ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,147 ㎡  10.75 ㎡   ㎡   ㎡  1,136.25 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （       0.9 ％）  （           ％）  （           ％）  （      99.1 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
742.65 ㎡  2,407.40 ㎡  2,256.50 ㎡  150.90 ㎡  2,161.60 ㎡  ＲＣ・4F
 (    28 戸)
 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      65.4 ％）  （     211.9 ％）  （     198.6 ％）  （      13.3 ％）  （     89.79 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高25m
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   25.0 ｍ

  45.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 854,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例等による査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    854,000 円／㎡　　×　　     2,161.60 ㎡　　＝　　　　       1,846,006,400 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,846,006,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   420,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   432,600 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する建設事例等による査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    432,600 円／㎡　　×　　　   2,407.40 ㎡　　＝　　　　       1,041,441,240 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱により査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,846,006,400 円　　×　　　　　     13 ％　　＝　　　　         239,980,832 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,281,422,072 円 
(4)-4　投下資本収益率     15 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 5 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 10 ヶ月 
建築工事(2期目) 10 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 14 ヶ月  販売収入(3期目) 17 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 166,140,576 円  (      9 ％) ×　　0.8798  （     11 ヶ月） ＝　　          146,170,479 円 
販売総額(2期) 1,495,265,184 円  (     81 ％) ×　　0.8495  （     14 ヶ月） ＝　　        1,270,227,774 円 
販売総額(3期) 184,600,640 円  (     10 ％) ×　　0.8204  （     17 ヶ月） ＝　　          151,446,365 円 
収入合計 － － － － 1,567,844,618 円 
支出 建築工事費(1期) 104,144,124 円  (     10 ％) ×　　0.9325  （      6 ヶ月） ＝　　           97,114,396 円 
建築工事費(2期) 104,144,124 円  (     10 ％) ×　　0.8901  （     10 ヶ月） ＝　　           92,698,685 円 
建築工事費(3期) 833,152,992 円  (     80 ％) ×　　0.8495  （     14 ヶ月） ＝　　          707,763,467 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 143,988,499 円  (     60 ％) ×　　0.9434  （      5 ヶ月） ＝　　          135,838,750 円 
販売管理費(2期) 95,992,333 円  (     40 ％) ×　　0.8901  （     10 ヶ月） ＝　　           85,442,776 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,118,858,074 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,567,844,618 円　　－　　　　　　        1,118,858,074 円　　＝　　　　　           448,986,544 円 

              391,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 立川 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市錦町三丁目７８番１
 0128000132685-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
立川 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 -1 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　図子　久雄   TEL.
鑑定評価額 455,000,000 円  １㎡当たりの価格 397,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市錦町３丁目７８番１
｢錦町３－１２－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(80,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ5		 共同住宅を中心に一
般住宅等が混在する
住宅地域		 北西6.5m市道、南西側道 水道、ガス、下水 立川

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 立川駅南東方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(80,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              386,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、立川市を中心に隣接市を含む住宅地域。対象不動産は大規模画地であり、需要者の中心は首都圏を中心
に販売網を展開しているマンションデベロッパー、不動産開発業者等である。立地、規模、個別的事情等により中心と
なる価格帯はまちまちであるが、背後住宅地の価格水準を反映したマンション素地としての取引価格が形成されている
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、大規模画地の取引事例を中心に採用しており、取引の実態を反映した実証的な価格である。開発法による
価格は、開発計画の策定、販売諸経費の計上、投下資本収益率の査定等その算出過程に想定要素が多いが、開発業者の
投資採算価格として重視すべき価格である。よって、説得力のある比準価格及び投資採算性を反映した開発法による価
格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 立川市の住宅地は、全体として上昇傾向にあ
り、立川駅徒歩圏内の供給不足や価格上昇の
影響が周辺部にも波及している。


立川駅徒歩圏内の居住環境の良好なであり、
販売単価は上昇しており、マンション適地と
して需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 立川 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨＷ公６

-112		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.5m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
b ＯＨＷ公６

-111		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.5m市道、
南3.6m、角地
１住居
高度2種最高25m
(80,180)
c ＴＡＮ公６

-9		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東13m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高25m
(70,200)
d ＺＵＳ公６

-103		 国分寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.3m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
379,984  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
407,126 		 100
[ 110.0]
370,115 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
389,000 
b (　           ) 
472,828  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
501,925 		 100
[ 107.8]
465,608 
489,000 
c (　           ) 
488,770  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
529,338 		 100
[ 131.3]
403,152 
423,000 
d (　           ) 
473,073  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
524,638 		 100
[ 140.0]
374,741 
393,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



立川 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,560,501,083 
1,117,821,626 
15 
850,000 
2,161.60 
420,000 
2,407.40 
⑧開発法による価格 　　          442,679,457 円　　　　（　              386,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計) 10.75 ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,147 ㎡  10.75 ㎡   ㎡   ㎡  1,136.25 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （       0.9 ％）  （           ％）  （           ％）  （      99.1 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
742.65 ㎡  2,407.40 ㎡  2,256.50 ㎡  150.90 ㎡  2,161.60 ㎡  ＲＣ・4F
 (    28 戸)
 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      65.4 ％）  （     211.9 ％）  （     198.6 ％）  （      13.3 ％）  （     89.79 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高25m
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   25.0 ｍ

  45.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 850,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例等により査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    850,000 円／㎡　　×　　     2,161.60 ㎡　　＝　　　　       1,837,360,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,837,360,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   420,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   432,600 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する建設事例等により査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    432,600 円／㎡　　×　　　   2,407.40 ㎡　　＝　　　　       1,041,441,240 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱により査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,837,360,000 円　　×　　　　　     13 ％　　＝　　　　         238,856,800 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,280,298,040 円 
(4)-4　投下資本収益率     15 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 5 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 10 ヶ月 
建築工事(2期目) 10 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 14 ヶ月  販売収入(3期目) 17 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 165,362,400 円  (      9 ％) ×　　0.8798  （     11 ヶ月） ＝　　          145,485,840 円 
販売総額(2期) 1,488,261,600 円  (     81 ％) ×　　0.8495  （     14 ヶ月） ＝　　        1,264,278,229 円 
販売総額(3期) 183,736,000 円  (     10 ％) ×　　0.8204  （     17 ヶ月） ＝　　          150,737,014 円 
収入合計 － － － － 1,560,501,083 円 
支出 建築工事費(1期) 104,144,124 円  (     10 ％) ×　　0.9325  （      6 ヶ月） ＝　　           97,114,396 円 
建築工事費(2期) 104,144,124 円  (     10 ％) ×　　0.8901  （     10 ヶ月） ＝　　           92,698,685 円 
建築工事費(3期) 833,152,992 円  (     80 ％) ×　　0.8495  （     14 ヶ月） ＝　　          707,763,467 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 143,314,080 円  (     60 ％) ×　　0.9434  （      5 ヶ月） ＝　　          135,202,503 円 
販売管理費(2期) 95,542,720 円  (     40 ％) ×　　0.8901  （     10 ヶ月） ＝　　           85,042,575 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,117,821,626 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,560,501,083 円　　－　　　　　　        1,117,821,626 円　　＝　　　　　           442,679,457 円 

              386,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 立川 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市錦町三丁目７８番１
 0128000132685-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考