別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 八王子 13-3　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 13-3 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　裕幸   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 1,700  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  24.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 八王子市川口町２４５５番 ②地積(㎡) 7,745  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 市街化区域に近接する 雑木林の多い地域 東1.8m未舗装道路、南側道 八王子 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  100 ｍ、西　  100 ｍ、南　   80 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     8,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南東　)向　20 ° ④地域的特性 特記 事項 寺院（墓地を有する）に近接 する。 道 路 １．８ｍ未舗装道路 交通 施設 八王子駅北西方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性に特段の変動要因がないことから、当分の間、現状が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 林地としての使用 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,700 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、都内多摩地域及び隣接県に所在する現況林地地域。本件地域は市街化調整区域内の雑木林地地域であり 、林業及び宅地転用を前提とした需要はほぼ見受けられない。よって、需要者としては森林保護を目的とする団体、社 会福祉法人、公共団体等が想定されるが、対象標準地は墓地を有する寺院に近接しているため、需要者が限定される可 能性が高い。なお、取引価格は目的や規模により様々で、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域の状況等を勘案すると、宅地転用は採算性等の観点から現実的でない。また、対象標準地は雑木林地であるため 、林業経営による収益価格を試算することも出来ない。よって、控除法及び収益還元法の適用は断念した。一方、比準 価格は、同一需給圏内の林地に係る取引事例より比準しており、現実の市場の実勢を反映した実証的な価格である。以 上により、比準価格を中心に多摩地域内の類似の標準地価格との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 八王子 13-1                 ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      1,570 円／㎡ [  99.4] 100 100 [ 100.0] 100 [  92.0] [ 100.0] 100 　　1,700  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,720 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.2 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の現況林地については、造成の困難性等の理由 から、事業用地等への転用の可能性が認められない 土地が多いため、取引は少ない。 地域要因に特段の変動はないが、現況林地に係る需 要は限定的であり、地価も緩やかな下落基調が継続 している。 個別的要因に変化はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0