別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
八王子 13-2　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 13-2 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　秋間　雅樹   TEL.
鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 2,610  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
64.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 八王子市上柚木字十六号１６４４番イ
 ②地積(㎡) 3,553  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林が多い地域
 南1.5m未舗装道路 南大沢

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  200 ｍ、西　  400 ｍ、南　  120 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     5,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北東　)向　15 °
④地域的特性 特記

事項		 近隣に寺院と墓地がある 道

路		 １．５ｍ未舗装道路 交通

施設		 南大沢駅北西方

2.1km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 付近には寺院、墓地等もあり、墓地としての取引も考えられるが、その一方で、宅地等への転換を目的とする林
地の需要は非常に弱いため、当面の間は現状のままで移行するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 現況の通り雑木林として継続利用することと判定した。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,610 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 　同一需給圏は、八王子市内または近隣の市町等の市街化調整区域内の都市近郊林地地域が存する圏域である。主な需
要者は、個人のほか、宅地開発事業者が挙げられるが、林業関係者による取引はほとんど見受けられない。中心価格帯
（取引総額）としては、規模により大きく異なるが、１平方メートルあたりの単価で数百円から数千円までの範囲内で
あると考えられる。なお、林地における新型コロナウイルス感染症等の影響は極めて少ないものと考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　取引事例比較法による比準価格は、八王子市内全域のみでなく、範囲を広げて林地の取引事例を収集して検討したも
のであるが、市場実態を反映し、客観性が認められる価格であるといえる。本件標準地は道路との連続性が劣るため林
地以外への転用がやや困難であるものと考えられる。林業経営も想定することも困難であることから、控除方式及び収
益還元法の適用は見送り、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を下記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 八王子 13-3                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,720 円／㎡		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  67.0]		 [ 100.0]
100		 　　2,540 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,630 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 各種政策の効果から景気回復が期待され、世界的金
融引き締めや中国経済の先行き懸念等、海外景気の
下振れが景気を下押しするリスクとなっている。

都市近郊林地の需要は減少傾向にあり、道路接近条
件に劣る地域の需要は低迷している。


個別的要因の変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  -7.0
自然　　　　　　　　　 -10.0
宅地化　　　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 八王子 13-2　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＹＳ公０６
（林）
-3		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 北東2m道路
｢調区｣ １低専
b ＨＨ公０６
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北西1.8m道路
｢調区｣ 地森計 都
立公(３種)
c ＨＨ公０６
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 北東1.2m道路
｢調区｣ １低専
d ＹＳ公０６
（林）
-2		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形
｢調区｣ 地森計
e ＹＳ公０６
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北東2m市道
｢調区｣ １低専 地
森計
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
2,225  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
2,216 		 100
[  73.5]
3,015 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
3,020 
b (　            ) 
2,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
2,284 		 100
[  87.2]
2,619 
2,620 
c (　            ) 
1,506  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]
1,482 		 100
[  78.5]
1,888 
1,890 
d (　            ) 
1,023  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
1,019 		 100
[  61.2]
1,665 
1,670 
e (　            ) 
980  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
975 		 100
[  89.8]
1,086 
1,090 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　  +5.0 宅地化　　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　 -10.0 宅地化　　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.07		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 自然　　　　 +15.0 宅地化　　　 -25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 -24.0 自然　　　　 +15.0 宅地化　　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　 -20.0 宅地化　　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,610 円／㎡]
八王子 13-2　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
宅地開発の可能性は低く、控除法の適用により適正な時価の把握が困難なため。
八王子 13-2　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [100.0]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業の収益性が著しく低く、収益価格と地価との相関性がほとんど認められないため。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市上柚木字十六号１６４４番イ
 0101000122118-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
八王子 13-2　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 13-2 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　除村　武夫   TEL.
鑑定評価額 9,270,000 円  １㎡当たりの価格 2,610  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
63.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 八王子市上柚木字十六号１６４４番イ
 ②地積(㎡) 3,553  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林が多い地域
 南1.5m未舗装道路 南大沢

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  200 ｍ、西　  400 ｍ、南　  120 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     5,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北東　)向　15 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 １．５ｍ未舗装道路 交通

施設		 南大沢駅北西方

2.1km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の住宅需要は弱いため開発可能性は低く、林地としての需要も弱い。そのため、当面は現状のまま推移する
と予想される。
(3)最有効使用の判定 当面は現況の雑木山林 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,610 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市及び周辺市町村における都市近郊林地である。現状、宅地開発の可能性は殆どないため、需要者
は周辺の農家、近隣の寺院、公共団体、レジャー目的の個人等に限定される。林地需要は総じて低迷しており、中心的
な価格の把握は困難であるが、類似の林地で１平米あたり１、０００円弱から３、０００円程度の取引が稀にみられる
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例が少ない中、八王子市及び周辺市町において概ね価格牽連性を有すると判断される取引事例に基づき、適正な
補修正を行って求めた査定価格に基づく比準価格は規範性が高いと考えられる。よって、規範性の高い比準価格を標準
として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、大規模開発の可能性が現状極めて
低いこと、現状の雑木林では林業経営は現実的でないことなどから、控除法及び収益還元法の適用を断念した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 八王子 13-3                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,720 円／㎡		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  67.0]		 [ 100.0]
100		 　　2,540 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,630 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 近年のアウトドア需要の高まり、木材価格高騰など
の直接的な影響は殆ど見られず、都市近郊林地の需
要は引き続き弱含んでいる。

市街地に比較的近い林地地域として、地域要因の変
化は特段みられない。


個別的要因に変化はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　 -10.0
自然　　　　　　　　　  -7.0
宅地化　　　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 八王子 13-2　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＨＨ公０６
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北西1.8m道路
｢調区｣ 地森計 都
立公(３種)
b ＨＨ公０６
（林）
-204		 西多摩郡瑞穂町


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 北東3.6m町道
（都） 地森計
c ＨＨ公０６
（林）
-206		 あきる野市


 森林   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計 都
立公(普通)
d ＨＨ公０６
（林）
-201		 八王子市


 その他   ほぼ長方形 北東4m道路
｢調区｣ １低専
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
2,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
2,282 		 100
[  85.5]
2,669 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,670 
b (　            ) 
2,901  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]
2,855 		 100
[ 110.0]
2,595 
2,600 
c (　            ) 
1,361  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]
1,341 		 100
[  52.5]
2,554 
2,550 
d (　            ) 
2,799  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]
2,763 		 100
[ 108.0]
2,558 
2,560 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.07		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　  -5.0 宅地化　　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.07		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.07		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 -25.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.07		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　  +8.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,610 円／㎡]
八王子 13-2　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
周辺林地の利用状況等に鑑み、宅地開発の可能性が極めて低いことから、控除法の適用による適正な時価の把握が困難と判断したため。
八王子 13-2　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 雑木林であるため、林業による事業収益の確保は困難であると判断したため。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市上柚木字十六号１６４４番イ
 0101000122118-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考