別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八王子 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 13-1 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　淳   TEL.
鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 1,560  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
5.8 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 八王子市美山町９４６番
 ②地積(㎡) 3,285  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
土砂災害警戒区域
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林の多い地域
 東1.8m未舗装道路 高尾

6.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  250 ｍ、西　   50 ｍ、南　  200 ｍ、北　  180 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     3,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南  　)向　20 °
④地域的特性 特記

事項		 対象標準地及び近隣地域の一
部が土砂災害警戒区域にかか
っている。		 道

路		 １．８ｍ未舗装道路 交通

施設		 高尾駅北西方

6.2km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 圏央道八王子西ＩＣや美山工業団地、下恩方工業団地に近く事業用地に対する需要が認められるが、林地転用の
実現性は乏しく当面は地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は弱含みで推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 林地として利用すること (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,560 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市及び周辺市町村の市街化調整区域内の林地地域。需要者は地縁関係をもつ個人、寺院、砕石業者
、産業廃棄物処理業者、公共団体、転売目的の不動産業者等である。寺院や墓地、採石場、圏央道ＩＣに近接する林地
や資材及び建設重機等の置場として利用可能な平坦な林地に対する需要は底堅いが、林業や宅地開発のための需要は乏
しい。林地の取引は少なく中心価格帯は明瞭ではないが、９００～２，３００円／㎡程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格は、代替競争関係にある林地の取引事例から求めた価格であり、市場実勢を反映した実
証的な価格である。市街化調整区域内において宅地開発を前提として林地を転用するが例が少なく、かつ林業経営実態
も少ないので、控除法および収益還元法は適用を断念した。よって、比準価格を標準とし、需給動向を勘案して、類似
性の高い標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 八王子 13-3                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,720 円／㎡		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 　　1,540 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,570 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 低金利に支えられてきた不動産市場であるが、人材
不足、物価上昇による実質賃金の減少等が景気回復
を鈍化させており、先行き不透明感が強い。

近隣地域の一部が土砂災害警戒区域にかかっている
が、地域要因に大きな変動はなかった。


個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 八王子 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＨＨ公０６
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北西1.8m道路
｢調区｣ 地森計 都
立公(３種)
b ＹＳ公０６
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北東2m市道
｢調区｣ １低専 地
森計
c ＹＳ公０６
（林）
-2		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
d ＹＳ公０６
（林）
-3		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 北東2m道路
｢調区｣ １低専
e ＨＨ公０６
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 北東1.2m道路
｢調区｣ １低専
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
2,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
2,289 		 100
[ 126.8]
1,805 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,810 
b (　            ) 
980  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
972 		 100
[  70.9]
1,371 
1,370 
c (　            ) 
1,023  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
1,016 		 100
[  65.0]
1,563 
1,560 
d (　            ) 
2,225  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
2,212 		 100
[ 139.1]
1,590 
1,590 
e (　            ) 
1,506  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]
1,482 		 100
[ 100.3]
1,478 
1,480 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.05		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 自然　　　　 +15.0 宅地化　　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 自然　　　　 -25.0 宅地化　　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　 -15.0 宅地化　　　 -25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 自然　　　　  +8.0 宅地化　　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　 -0.07		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 自然　　　　  -8.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      1,560 円／㎡]
八王子 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
法令規制等により宅地開発の実現性は乏しいため、転換後・造成後の公示価格からの検討の適用は困難である。
八王子 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業の収益性が著しく低く、収益価格と地価との相関関係が稀薄であり、収益還元法適用
の合理性がないため。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市美山町９４６番
 0101000404697-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
八王子 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 13-1 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　山崎　俊治   TEL.
鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 1,560  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
5.8 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 八王子市美山町９４６番
 ②地積(㎡) 3,285  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
土砂災害警戒区域
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林の多い地域
 東1.8m未舗装道路 高尾

6.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  250 ｍ、西　   50 ｍ、南　  200 ｍ、北　  180 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     3,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南  　)向　20 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １．８ｍ未舗装道路 交通

施設		 高尾駅北西方

6.2km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 昔からの農家集落に近接する都市近郊林地である。圏央道「八王子西ＩＣ」に近いが、当該地域への影響は限定
的であり、当面は地域状況に大きな変化はないものと予測される。需要は低調で地価は弱含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 当面は現況の山林 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,560 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね八王子市及び周辺市町村などの多摩地区等における都市近郊林地地域である。主な需要者は公共事業
者、地縁的選好性を有する個人、産廃・建設業者、寺院等である。資材・廃材・重機等の置場や採石場等として利用し
やすい物件の取引は散見されるが、宅地開発・林業目的の取引はほぼ見られない。取引が少ない上に、各取引の個別性
が強く、中心価格帯の把握は困難であるが、１，０００～２，０００円／㎡前後のものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏において価格形成要因が類似し、需要者層を同一とする事例から求められており、信頼性が高い
。なお、宅地開発を目的とした取引はほぼなく、また近隣地域の状況等からも大規模開発が困難であることから、控除
法は適用しない。また、林業経営実態が少なく、林業経営による収益を求めることが困難なため、収益還元法も適用し
ない。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 八王子 13-3                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,720 円／㎡		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 　　1,540 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,570 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 物価上昇、金利上昇等の懸念はあるものの、景気は
緩やかな回復が続いており、これらが市内不動産市
場に影響を及ぼしている。

八王子市北西部郊外の都市近郊林地であり、特に地
域要因に変動はない。


個別的要因に変化はない。なお、一部が土砂災害警
戒区域にかかっているが、林地であること等から価
格水準への影響は認められない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 八王子 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＨＨ公０６
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北西1.8m道路
｢調区｣ 地森計 都
立公(３種)
b ＹＳ公０６
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北東2m市道
｢調区｣ １低専 地
森計
c ＹＳ公０６
（林）
-2		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
d ＹＳ公０６
（林）
-3		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 北東2m道路
｢調区｣ １低専
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
2,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
2,289 		 100
[ 144.9]
1,580 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,580 
b (　            ) 
980  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
972 		 100
[  70.9]
1,371 
1,370 
c (　            ) 
1,023  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
1,016 		 100
[  65.3]
1,556 
1,560 
d (　            ) 
2,225  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
2,212 		 100
[ 141.6]
1,562 
1,560 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.05		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 自然　　　　 +20.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0
b 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 自然　　　　 -25.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
c 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　 -20.0 宅地化　　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 自然　　　　 +10.0 宅地化　　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      1,560 円／㎡]
八王子 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
大規模開発としての土地利用の想定が見込めないため。
八王子 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業経営実態が少なく、林業経営による収益を求めることが困難なため。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市美山町９４６番
 0101000404697-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考