別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八王子 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-18 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　黒瀬　賢一   TEL.
鑑定評価額 215,000,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市松木３２番１５外
 ②地積
　(㎡)		 1,000  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(80,200)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 南東30m都道、北東側道 水道、ガス、下水 京王堀之内

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 京王堀之内駅北西方

650m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付き共同住宅、ファミリーレストラン等のロードサイド店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、地域要因
に大きな変動要因は見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市及び隣接市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。中心となる需要者は、事業所や店舗等の自
己利用目的での取得を検討している地元企業のほか、マンション開発目的の不動産業者等である。市内路線商業地域に
おける店舗需要はやや乏しいが、駅徒歩圏内にあるため、マンション需要は見込めることから、需要はやや強含みで推
移している。立地条件や画地規模により取引価格には幅があるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いに事業所、店舗等が見られる路線商業地域であるが、収益性重視の取引は少なく、建築費高騰の影響から
土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は幹線道路沿いの取引事
例を採用し、各要因の補修正は適切な範囲内で行い得たものと思料される。したがって、市場の実態を反映している比
準価格を重視し、収益価格も参酌の上、周辺地価公示価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.7]		 [105.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の悪影響は概ね払
拭されたが、金利動向の先行き不透明感や物
価高が景気を下押しする新たなリスクとなっ
ている。

路線商業地域として大きな変動は特段見受け
られず、当面は現状維持にて推移するものと
予測される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＴ公０６

-202		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18m市道、
北6m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
b ＨＨ公０６

-15		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
北6m、角地
近商

(100,300)
c ＨＨ公０６

-27		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
西5.7m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＹＳ公０６

-4		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
東6m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
e ＹＴ公０６

-225		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南23m国道、
東4m、角地
準住居
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
197,177  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
199,474 		 100
[ 100.7]
198,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
208,000 
b (　           ) 
334,847  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
325,918 		 100
[ 135.2]
241,064 
253,000 
c (　           ) 
260,512  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
255,201 		 100
[ 117.2]
217,748 
229,000 
d (　           ) 
173,792  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
171,285 		 100
[  85.7]
199,866 
210,000 
e (　           ) 
155,139  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
158,151 		 100
[  73.6]
214,879 
226,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    218,000 円／㎡]  



八王子 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,114,128 
8,041,763 
31,072,365 
25,596,200 
5,476,165 		 （　0.9756）
5,342,547 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    124,245,279 円　　　　（　    124,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 450.00 Ｓ4 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 80 ％   200 ％   200 ％   1,000 ㎡     34.0 m x   30.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上の共同住宅はファミリータイプ（専有面積５０～６０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
85.0 
382.50 
2,821 
1,079,033 		 6.0  6,474,198 
1.0  1,079,033 

 2～ 2		 居宅
450.00 
90.0 
405.00 
1,820 
737,100 		 1.0  737,100 
1.0  737,100 

 3～ 3		 居宅
450.00 
90.0 
405.00 
1,838 
744,390 		 1.0  744,390 
1.0  744,390 

 4～ 4		 居宅
450.00 
90.0 
405.00 
1,875 
759,375 		 1.0  759,375 
1.0  759,375 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
88.8 
1,597.50 

3,319,898 		 8,715,063 
3,319,898 
⑨年額支払賃料      3,319,898 円　×　12ヶ月　＝　      39,838,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,597.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,838,776 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,390,327 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,448,449 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,715,063 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,922 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,319,898 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,583,757 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,114,128 円　　　　（　        39,114 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＫ公０６（賃
）
　　　　-5		 2,056  
(   1,971) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,899 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,820 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＫ公０６（賃
）
　　　　-6		 1,969  
(   1,889) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,912 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,334,000 円  　　　　    389,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,195,163 円  　　　       39,838,776　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      486,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,248,100 円  　　　　    389,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       389,000 円  　　　　    389,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       389,000 円  　　　　    389,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,041,763 円　（　　　　　　         8,042 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 389,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,596,200 円  
（　　　　　        25,596 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,114,128 円      
②総費用 8,041,763 円      
③純収益　①－② 31,072,365 円      
④建物等に帰属する純収益 25,596,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,476,165 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,342,547 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,343 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,245,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     124,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市松木３２番１５
 0101000379060-0000
2 　八王子市松木３２番１６
 0101000379061-0000
3 　八王子市松木３２番１８
 0101000379063-0000
4 　八王子市松木３２番１９
 0101000379064-0000
5 　八王子市松木３２番２０
 0101000379065-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八王子 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-18 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　淳   TEL.
鑑定評価額 215,000,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市松木３２番１５外
 ②地積
　(㎡)		 1,000  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(80,200)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 南東30m都道、北東側道 水道、ガス、下水 京王堀之内

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 京王堀之内駅北西方

650m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 多摩ニュータウン通り沿いに沿道型施設が建ち並ぶ路線商業地域として街並みはほぼ出来上がっており、当面は
、地域状況に大きな変化はないと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    219,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に八王子市内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域又は商住混在地域。需要者は、中小事業者、不動産
業者、個人・法人投資家等。多摩ニュータウン通りに面し、駅徒歩圏で商業施設にも近く利便性が優れるため、上階を
住居とした分譲マンションや賃貸マンションの用地としての需要が見込める。建築費が高騰していることもあって、既
存の物件をリノベーションする需要者が増えている。需要の中心価格帯は、１㎡当たり１８～２５万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅徒歩圏で立地条件は優れているものの、建築費の高騰により土地に帰属する純収益が少ないため、新築を想定した収
益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、八王子市内の幹線又は準幹線道路沿いの類似性の高い取引事例から求
めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検
討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.7]		 [105.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利に支えられてきた不動産市場であるが
、人材不足、物価上昇による実質賃金の減少
等が景気回復を鈍化させており、先行き不透
明感が強い。

多摩ニュータウン通り沿いの路線商業地域と
して、地域要因に大きな変動はなかった。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＴ公０６

-224		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ＹＴ公０６

-101		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西23m国道、
中間画地
準住居
高度地区2種
(70,200)
c ＹＴ公０６

-225		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南23m国道、
東4m、角地
準住居
高度地区2種
(80,200)
d ＨＨ公０６

-15		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
北6m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
200,134  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
219,094 		 100
[ 104.9]
208,860 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
219,000 
b (　           ) 
128,564  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.0]
147,178 		 100
[  74.1]
198,621 
209,000 
c (　           ) 
155,139  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
156,344 		 100
[  71.8]
217,749 
229,000 
d (　           ) 
334,847  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
326,237 		 100
[ 136.5]
239,001 
251,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    219,000 円／㎡]  



八王子 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,154,403 
7,854,677 
30,299,726 
25,004,000 
5,295,726 		 （　0.9756）
5,166,510 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    120,151,395 円　　　　（　    120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 450.00 Ｓ4 1,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 80 ％   200 ％   200 ％   1,000 ㎡     34.0 m x   30.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～４階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積５０．６㎡） ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
85.0 
382.50 
2,500 
956,250 		 6.0  5,737,500 
1.0  956,250 

 2～ 2		 住宅
450.00 
90.0 
405.00 
1,754 
710,370 		 1.0  710,370 
1.0  710,370 

 3～ 3		 住宅
450.00 
90.0 
405.00 
1,772 
717,660 		 1.0  717,660 
1.0  717,660 

 4～ 4		 住宅
450.00 
90.0 
405.00 
1,789 
724,545 		 1.0  724,545 
1.0  724,545 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.00 
88.8 
1,597.50 

3,108,825 		 7,890,075 
3,108,825 
⑨年額支払賃料      3,108,825 円　×　12ヶ月　＝　      37,305,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,597.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により概ね担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,305,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,925,295 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,580,605 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,890,075 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,956 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,108,825 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,498,842 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,154,403 円　　　　（　        38,154 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＡ公０６（賃
）
　　　　-31		 1,580  
(   1,514) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,908 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,830 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,754 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＡ公０６（賃
）
　　　　-32		 1,623  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,818 
c ＳＡ公０６（賃
）
　　　　-33		 1,454  
(   1,454) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,818 
八王子 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,280,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,155,177 円  　　　       38,505,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      486,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,173,000 円  　　　　    380,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       380,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       380,000 円  　　　　    380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,854,677 円　（　　　　　　         7,855 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 380,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,004,000 円  
（　　　　　        25,004 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,154,403 円      
②総費用 7,854,677 円      
③純収益　①－② 30,299,726 円      
④建物等に帰属する純収益 25,004,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,295,726 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,166,510 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,167 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,151,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市松木３２番１５
 0101000379060-0000
2 　八王子市松木３２番１６
 0101000379061-0000
3 　八王子市松木３２番１８
 0101000379063-0000
4 　八王子市松木３２番１９
 0101000379064-0000
5 　八王子市松木３２番２０
 0101000379065-0000
6 　
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備考