別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八王子 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-13 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩   TEL.
鑑定評価額 568,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市東町２４番１
｢東町７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 430  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.5		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層店舗、事務所
ビルの建ち並ぶ駅前
商業地域		 西30m市道、背面道 水道、ガス、下水 八王子

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 八王子駅北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗、事務所ビルの建ち並ぶ熟成度の高い駅前商業地域であり、格別の変動要因はなく、概ね現状を維持
して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    974,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線の八王子駅に近い商業地域及び多摩地域における主要駅周辺の商業地域。需要者の中心は法人
、機関投資家、大手上場企業等である。用途の多様性があり、希少性もあるため、需給は安定している。一般的要因等
の影響を受けて地価はやや強含みで推移しているものと思われる。中心となる価格帯は規模により区々であるが、土地
で１００万円／㎡～２００万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、中高層店舗、事務所ビルの建ち並ぶ駅前商業地域である。比準価格は、多摩地域内の主要駅周辺の商業地
域の事例等も広域的に採用し、市場を反映した価格が求められた。収益価格は八王子駅周辺等の賃貸事例を基に査定し
、理論的な価格である。本件では、実証的で説得力のある比準価格を標準とし、想定要素を含むが、収益価値が不動産
価値評価の重要な指標となっていることを考慮し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇等の懸念があるものの、緩やかな景
気回復が続いており、市内の不動産市場も利
便性の良い地域を中心に概ね底堅く推移して
いる。

駅前商業地域で用途の多様性があり、熟成度
が高い。地価は上昇傾向で推移していると思
われる。


個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＫ公０６

-4		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(90,850)
b ＫＫ公０６

-7		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南9.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,570)
c ＫＫ公０６

-21		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.5m市道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ＷＨ公０６

-202		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.3m市道
、南東4m、
二方路
商業
高度地区最高50m
(100,318)
e ＷＨ公０６

-203		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14.5m都
道、中間画地
近商
高度2種最高23m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,107,021  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,174,446 		 100
[ 172.9]
1,257,632 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
1,112,735  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,169,507 		 100
[  86.6]
1,350,470 
1,390,000 
c (　           ) 
1,123,182  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,143,219 		 100
[  74.3]
1,538,653 
1,580,000 
d (　           ) 
1,977,927  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,036,101 		 100
[ 148.1]
1,374,815 
1,420,000 
e (　           ) 
1,019,580  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
1,093,158 		 100
[  81.7]
1,338,015 
1,380,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +63.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +85.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,350,000 円／㎡]  



八王子 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

92,449,901 
20,694,542 
71,755,359 
52,455,000 
19,300,359 		 （　0.9546）
18,424,123 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    418,730,068 円　　　　（　    974,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 402.11 ＲＣ8 2,796.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   430 ㎡     16.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗・駐車場（自走式２台、機械式６台）、２階～８階：事務所 ⑦有効率　  69.6 ％
の理由		 地域の標準的な有効率から判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
170.11 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
232.00 
47.5 
110.20 
6,000 
661,200 		 10.0  6,612,000 
2.0  1,322,400 

 2～ 8		 事務所
342.11 
76.7 
262.40 
3,700 
970,880 		 5.0  4,854,400 
1.0  970,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,796.88 
69.6 
1,947.00 

7,457,360 		 40,592,800 
8,118,560 
⑨年額支払賃料      7,457,360 円　×　12ヶ月　＝　      89,488,320 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,947.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,336,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        91,824,720 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,711,083 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 89,473,637 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,592,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         381,572 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,118,560 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,594,692 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      92,449,901 円　　　　（　       215,000 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＷＨ公０６（賃
）
　　　　-19		 2,920  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,967 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＷＨ公０６（賃
）
　　　　-20		 2,897  
(   2,775) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,787 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,842,000 円  　　　　    807,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,855,542 円  　　　       95,184,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,644,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,738,400 円  　　　　    807,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       807,000 円  　　　　    807,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       807,000 円  　　　　    807,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,694,542 円　（　　　　　　        48,127 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 807,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   2,796.88 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,455,000 円  
（　　　　　       121,988 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 92,449,901 円      
②総費用 20,694,542 円      
③純収益　①－② 71,755,359 円      
④建物等に帰属する純収益 52,455,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,300,359 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,424,123 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,847 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    418,730,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     974,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市東町２４番１
 0101000003655-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八王子 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-13 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　昌宏   TEL.
鑑定評価額 568,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市東町２４番１
｢東町７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 430  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.5		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層店舗、事務所
ビルの建ち並ぶ駅前
商業地域		 西30m市道、背面道 水道、ガス、下水 八王子

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ　市道 交通

施設		 八王子

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗、事務所ビルの建ち並ぶ八王子駅北口至近の商業地域で、熟成度も高く当面は現状のまま推移すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、八王子駅周辺及びＪＲ中央線や京王線等多摩地区の主要路線の沿線において繁華性のある
商業地を有する駅周辺の商業地域で広範囲に渡る。主な需要者は、大手上場企業や機関投資家等である。八王子市内に
おいて、駅至近の繁華性を有する希少性の高い土地で、用途的にもオフィスや店舗等多様性がある。取引の中心をなる
価格帯には幅があり、また規模に応じても様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用においては、八王子市内の繁華性を有する商業地より、規範性を有する取引事例を採用し、格差
率はやや大きいものの実証性のある比準価格を試算しえた。一方、収益価格はやや低位に試算された。商業地において
収益性は重要な観点であるが、必ずしも収益性だけで地価形成されているものでもない。よって、本件では、取引の実
態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな上昇傾向で、持続的な賃上げ
の定着によるデフレ脱却が期待されるが、金
融緩和政策の動向も注視される。


八王子駅至近の商業地域で、商業、オフィス
、住宅等多種の用途に対応でき底堅い需要が
ある。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＫ公０６

-7		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南9.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,570)
b ＫＫ公０６

-205		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9.5m市道、
東8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＫＫ公０６

-21		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.5m市道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ＫＫ公０６

-4		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(90,850)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,112,735  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,145,004 		 100
[  86.6]
1,322,176 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,360,000 
b (　           ) 
2,287,524  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
2,198,565 		 100
[ 145.4]
1,512,080 
1,560,000 
c (　           ) 
1,123,182  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,142,106 		 100
[  85.7]
1,332,679 
1,370,000 
d (　           ) 
2,107,021  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,168,125 		 100
[ 159.1]
1,362,744 
1,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,370,000 円／㎡]  



八王子 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

92,489,743 
20,522,280 
71,967,463 
51,890,100 
20,077,363 		 （　0.9554）
19,181,913 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    446,091,000 円　　　　（　  1,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 402.11 ＲＣ8 2,796.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   430 ㎡     16.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗及び駐車場（自走式２台、機械式６台）、２～８階は事務所 ⑦有効率　  69.6 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
170.11 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
232.00 
47.5 
110.11 
6,000 
660,660 		 10.0  6,606,600 
2.0  1,321,320 

 2～ 8		 事務所
342.11 
76.7 
262.55 
3,700 
971,435 		 5.0  4,857,175 
1.0  971,435 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,796.88 
69.6 
1,947.96 

7,460,705 		 40,606,825 
8,121,365 
⑨年額支払賃料      7,460,705 円　×　12ヶ月　＝　      89,528,460 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,947.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,337,552 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        91,866,012 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     5,713,561 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 89,512,451 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,606,825 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         381,704 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,121,365 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,595,588 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      92,489,743 円　　　　（　       215,092 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＷＭ公０６（賃
）
　　　　-11		 3,321  
(   3,219) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,100 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,812 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＷＭ公０６（賃
）
　　　　-13		 2,897  
(   2,775) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,897 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,842,000 円  　　　　    807,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,856,780 円  　　　       95,226,012　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,471,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,738,400 円  　　　　    807,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       807,000 円  　　　　    807,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       807,000 円  　　　　    807,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,522,280 円　（　　　　　　        47,726 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 807,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   2,796.88 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,890,100 円  
（　　　　　       120,675 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 92,489,743 円      
②総費用 20,522,280 円      
③純収益　①－② 71,967,463 円      
④建物等に帰属する純収益 51,890,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,077,363 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,181,913 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,609 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    446,091,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市東町２４番１
 0101000003655-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考