別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八王子 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-12 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　裕幸   TEL.
鑑定評価額 52,000,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市子安町１丁目５３６番３３
｢子安町１－３２－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、共同住宅、事
務所等が混在する商
業地域		 北東7.2m都道 水道、ガス、下水 八王子

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．２ｍ都道 交通

施設		 八王子駅南東方

520m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、共同住宅等が混在する地域として、街並みはほぼ出来上がっており、今後も概ね現状のまま推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    321,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    209,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市内の近隣商業地域、及び幹線道路または準幹線道路沿いの路線商業地域である。中心的な需要
者層は、八王子市に地縁的選好性を有する個人事業者または中小法人等である。本地域は、商業施設の集積度や繁華性
は高くないものの、ＪＲ「八王子」駅から約５００ｍと接近性に優れており、街路条件も概ね良好であることから、地
価は上昇基調で推移している。なお、取引される土地の規模は様々であるため中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の規範性に優れた商業地の取引事例を中心に試算しており、市場の実勢を反映した実証的な
価格である。一方、本圏域内の不動産賃貸事業は、節税等の目的で土地所有者が建物建築資金のみを投下して行う場合
が多く、地価に見合う賃料の形成が十分でないため、収益価格の規範性は比準価格に比べてやや劣る。以上により、比
準価格を標準とし、収益価格を参酌し、周辺の公示地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の回復傾向を反映して、商業地
に対する需要は供給を上回る状況が見られる
ため、地価も概ね堅調に推移している。


「八王子」駅との接近性に優れ、都道に面す
る近隣商業地域であり、地域要因に特段の変
動はみられない。


地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場
競争力等も普通である。なお、個別的要因に
変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公０６

-2		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
南7.5m、
北東4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＨＨ公０６

-27		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
西5.7m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＭＨ公０６

-24		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
d ＹＴ公０６

-224		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
e ＨＨ公０６

-204		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25.5m都道、
南7.5m、
二方路
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
245,395  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
274,532 		 100
[  85.7]
320,341 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
320,000 
b (　           ) 
260,512  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
255,201 		 100
[  78.7]
324,271 
324,000 
c (　           ) 
299,527  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
303,121 		 100
[  93.1]
325,586 
326,000 
d (　           ) 
200,134  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
220,147 		 100
[  69.0]
319,054 
319,000 
e (　           ) 
269,564  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
277,838 		 100
[  87.6]
317,167 
317,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    321,000 円／㎡]  



八王子 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,495,791 
1,684,933 
6,810,858 
5,250,840 
1,560,018 		 （　0.9519）
1,484,981 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     34,534,442 円　　　　（　    209,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 94.00 Ｓ4 369.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   165 ㎡     12.9 m x   12.4 m  前面道路：都道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２階～４階：１ＬＤＫ（平均３１㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
87.00 
100.0 
87.00 
2,300 
200,100 		 3.0  600,300 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,918 
180,292 		 1.0  180,292 
1.0  180,292 

 3～ 3		 住宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,900 
178,600 		 1.0  178,600 
1.0  178,600 

 4～ 4		 住宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,900 
178,600 		 1.0  178,600 
1.0  178,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
369.00 
100.0 
369.00 

737,592 		 1,137,792 
537,492 
⑨年額支払賃料        737,592 円　×　12ヶ月　＝　       8,851,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     369.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,851,104 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       619,577 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,231,527 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,137,792 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,581 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          537,492 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         253,683 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,495,791 円　　　　（　        51,490 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＨ公０６（賃
）
　　　　-24		 1,914  
(   1,914) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,015 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,001 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,918 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＨ公０６（賃
）
　　　　-25		 1,729  
(   1,729) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]
1,975 
c ＨＨ公０６（賃
）
　　　　-26		 2,118  
(   2,116) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,118 
八王子 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 478,800 円  　　　　     79,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 265,533 円  　　　        8,851,104　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      666,300 円  　　　　     79,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        79,800 円  　　　　     79,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,800 円  　　　　     79,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,684,933 円　（　　　　　　        10,212 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     369.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,250,840 円  
（　　　　　        31,823 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,495,791 円      
②総費用 1,684,933 円      
③純収益　①－② 6,810,858 円      
④建物等に帰属する純収益 5,250,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,560,018 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,484,981 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,000 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,534,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     209,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市子安町一丁目５３６番３３
 0101000191462-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八王子 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-12 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　萩原　謙介   TEL.
鑑定評価額 52,000,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市子安町１丁目５３６番３３
｢子安町１－３２－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、共同住宅、事
務所等が混在する商
業地域		 北東7.2m都道 水道、ガス、下水 八王子

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．２ｍ都道 交通

施設		 八王子駅南東方

520m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に比較的近い近隣型の商業地で、特段の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    321,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線八王子駅と西八王子駅間の既成の市街地に位置する主に近隣型商業系地域と商住混在地域等
である。需要者は小規模法人事業者及び個人事業者等である。駅に近い用途の多様性が認められる地域で需要は底堅い
。土地の中心価格帯は、１㎡当たり３０万円～４０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域一帯は、１階が店舗、２階以上が共同住宅等が標準的利用である。対象標準地の地積がやや小さく、収益還元
法は低めに試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の
通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は回復傾向にあり、景気は堅調さを
維持している。地価もやや上昇で推移するも
のと予測される。


駅に近い近隣商業地域で、背後人口も多く、
コロナ禍の時期より地価も回復基調で推移し
ている。


個別的要因に大きな変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ公０６

-25		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＹＴ公０６

-224		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
c ＹＴ公０６

-221		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
d ＮＮ公０６

-8		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m都道、
南6m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
334,632  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
349,315 		 100
[ 104.1]
335,557 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
336,000 
b (　           ) 
200,134  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
219,094 		 100
[  76.3]
287,148 
287,000 
c (　           ) 
496,787  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
493,002 		 100
[ 141.1]
349,399 
349,000 
d (　           ) 
173,949  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
171,775 		 100
[  54.8]
313,458 
313,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    321,000 円／㎡]  



八王子 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、規範性を有する造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,551,847 
1,966,579 
7,585,268 
5,902,400 
1,682,868 		 （　0.9534）
1,604,446 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     37,312,698 円　　　　（　    226,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 105.00 Ｓ4 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   165 ㎡     12.9 m x   12.4 m  前面道路：都道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階共同住宅（平均専有面積３１㎡程度）を想定 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 規模、建物構造・用途等を考慮して判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
85.0 
89.25 
2,800 
249,900 		 5.0  1,249,500 
1.0  249,900 

 2～ 2		 居宅
105.00 
90.0 
94.50 
1,949 
184,181 		 1.0  184,181 
1.0  184,181 

 3～ 3		 居宅
105.00 
90.0 
94.50 
1,949 
184,181 		 1.0  184,181 
1.0  184,181 

 4～ 4		 居宅
105.00 
90.0 
94.50 
1,949 
184,181 		 1.0  184,181 
1.0  184,181 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
88.8 
372.75 

802,443 		 1,802,043 
802,443 
⑨年額支払賃料        802,443 円　×　12ヶ月　＝　       9,629,316 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     372.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,629,316 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       481,466 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,147,850 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,802,043 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,119 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          802,443 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         386,878 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,551,847 円　　　　（　        57,890 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＯ公０６（賃
）
　　　　-2		 2,343  
(   2,246) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,169 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,949 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＭ公０６（賃
）
　　　　-1		 1,877  
(   1,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,896 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 571,200 円  　　　　     95,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 288,879 円  　　　        9,629,316　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      121,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      794,900 円  　　　　     95,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        95,200 円  　　　　     95,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,200 円  　　　　     95,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,966,579 円　（　　　　　　        11,919 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,902,400 円  
（　　　　　        35,772 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,551,847 円      
②総費用 1,966,579 円      
③純収益　①－② 7,585,268 円      
④建物等に帰属する純収益 5,902,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,682,868 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,604,446 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,724 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,312,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     226,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市子安町一丁目５３６番３３
 0101000191462-0000
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