別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
八王子 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-11 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　慎太郎   TEL.
鑑定評価額 53,600,000 円  １㎡当たりの価格 454,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市横山町１１９番２
｢横山町９－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北22m国道 水道、ガス、下水 八王子

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 八王子駅　北西方

580m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗、事務所ビルの建ち並ぶ商業地域であり、当面現状のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    460,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ中央線「八王子」駅または京王線「京王八王子」駅等から徒歩圏に存する商業地域である。需
要者の中心は法人、機関投資家、まとまった土地についてはマンション業者等が考えられる。八王子駅前と比較すると
繁華性は高くないが、地価は上昇傾向で推移している。甲州街道沿いの商業地域であり、需要の中心となる価格帯は規
模により様々であるが、１坪当たり１３０～１８０万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、自用及び収益目的ともに需要が見込める地域であ
るが、繁華性に若干劣るため収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は、いずれも駅徒歩圏の商業地の事例
より求められており、実証性があり規範性のある価格である。よって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収
益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    556,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[103.0]		 100
[125.2]		 [100.0]
100		 452,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    436,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、物価上昇、雇用・所得環境の改善の
影響のなか緩やかに回復しており、商業地の
地価も上昇傾向で推移している。


甲州街道沿いの商業地域であり、格別の市場
性の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＨ公０６

-214		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
西4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,497)
b ＯＴ公０６

-201		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15m市道、
西4m、角地
近商
高度地区3種
駐車場整備地区
(100,300)
c ＹＴ公０６

-222		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ＹＴ公０６

-10		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
北6m、西4m、
東4m、四方路
商業

(100,600)
e ＷＨ公０６

-9		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m都道、
北6m、角地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
494,724  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
541,620 		 100
[ 114.7]
472,206 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
472,000 
b (　           ) 
404,922  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
399,909 		 100
[  88.7]
450,856 
451,000 
c (　           ) 
366,325  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
381,496 		 100
[  84.3]
452,546 
453,000 
d (　           ) 
280,815  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.8]
319,904 		 100
[  69.2]
462,289 
462,000 
e (　           ) 
394,970  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
396,887 		 100
[  77.0]
515,438 
515,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    460,000 円／㎡]  



八王子 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,093,478 
4,088,445 
14,005,033 
12,322,800 
1,682,233 		 （　0.9534）
1,603,841 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     37,298,628 円　　　　（　    316,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 83.00 Ｓ8 656.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   118 ㎡     12.1 m x   10.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～８階：フロア貸し事務所 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
88.0 
66.00 
3,500 
231,000 		 5.0  1,155,000 
1.0  231,000 

 2～ 8		 事務所
83.00 
95.0 
78.85 
2,400 
189,240 		 3.0  567,720 
1.0  189,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
656.00 
94.2 
617.95 

1,555,680 		 5,129,040 
1,555,680 
⑨年額支払賃料      1,555,680 円　×　12ヶ月　＝　      18,668,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     617.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,668,160 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,120,090 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,548,070 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,129,040 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,213 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,555,680 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         497,195 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,093,478 円　　　　（　       153,335 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＳ公０６（賃
）
　　　　-21		 3,040  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
2,538 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,474 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＳ公０６（賃
）
　　　　-22		 2,829  
(   2,736) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,406 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,134,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 560,045 円  　　　       18,668,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      438,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,578,100 円  　　　　    189,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,088,445 円　（　　　　　　        34,648 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 189,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     656.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,322,800 円  
（　　　　　       104,431 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,093,478 円      
②総費用 4,088,445 円      
③純収益　①－② 14,005,033 円      
④建物等に帰属する純収益 12,322,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,682,233 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,603,841 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,298,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     316,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市横山町１１９番２
 0101000468669-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八王子 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-11 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　宮本　英通   TEL.
鑑定評価額 53,500,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市横山町１１９番２
｢横山町９－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北22m国道 水道、ガス、下水 八王子

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所ビルの敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 八王子駅北西方

580m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、格別な変動要因は見られず、当面は現状を維持するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼事務所ビルの敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    462,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市及び多摩地区における他の市町村内の商業地域。需要者の中心は、小規模画地では地縁性のある
不動産業者、小規模法人等である。一定規模以上ではマンション業者等も想定される。八王子駅から徒歩圏内に存する
が、繁華性は駅前商業地に比べやや劣る。地価は上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は土地で１４０～１６０
万円／坪程度であるが、取引規模はまちまちで、総額もそれに応じた価格となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、八王子駅から徒歩圏内の既成商業地域である。ＪＲ八王子駅から徒歩圏内に存する商業地域に属する規範
性のある事例を収集選択することができた。よって、実証的かつ相対的信頼性の高い比準価格を標準とし、想定要素を
含むものの、収益価値が不動産価値評価の重要な指標となっていることを考慮し、収益価格を参酌して、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    556,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[103.0]		 100
[125.2]		 [100.0]
100		 452,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    436,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内不動産市況は活況を呈しているが、世界
的な金融引締めに伴う影響や中国経済の先行
等、海外からの潜在的な景気の下振れリスク
が懸念される。

甲州街道沿いの旧来からの商業地域であり、
地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾
向であるものと思料される。


特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＴ公０６

-222		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ＹＴ公０６

-221		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
c ＫＫ公０６

-18		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ＭＨ公０６

-224		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
366,325  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
381,126 		 100
[  88.2]
432,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
432,000 
b (　           ) 
496,787  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
493,002 		 100
[  98.3]
501,528 
502,000 
c (　           ) 
348,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
420,038 		 100
[  90.2]
465,674 
466,000 
d (　           ) 
433,271  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
455,801 		 100
[  99.3]
459,014 
459,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    462,000 円／㎡]  



八王子 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,568,153 
4,167,633 
14,400,520 
12,718,700 
1,681,820 		 （　0.9526）
1,602,102 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     36,411,409 円　　　　（　    309,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 83.00 Ｓ8 656.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   118 ㎡     12.1 m x   10.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～８階はフロア貸し事務所 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
88.0 
66.00 
3,700 
244,200 		 5.0  1,221,000 
1.0  244,200 

 2～ 8		 事務所
83.00 
95.0 
78.85 
2,450 
193,183 		 3.0  579,549 
1.0  193,183 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
656.00 
94.2 
617.95 

1,596,481 		 5,277,843 
1,596,481 
⑨年額支払賃料      1,596,481 円　×　12ヶ月　＝　      19,157,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     617.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,157,772 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,149,466 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,008,306 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,277,843 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,612 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,596,481 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         510,235 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,568,153 円　　　　（　       157,357 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＨ公０６（賃
）
　　　　-17		 2,243  
(   2,174) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,292 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,526 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＨ公０６（賃
）
　　　　-20		 2,897  
(   2,775) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,877 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,158,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 574,733 円  　　　       19,157,772　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      437,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,611,500 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,167,633 円　（　　　　　　        35,319 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     656.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,718,700 円  
（　　　　　       107,786 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,568,153 円      
②総費用 4,167,633 円      
③純収益　①－② 14,400,520 円      
④建物等に帰属する純収益 12,718,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,681,820 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,602,102 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,577 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,411,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     309,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市横山町１１９番２
 0101000468669-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考