別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八王子 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-10 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　尾嶋　隆博   TEL.
鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市並木町５００番１２
｢並木町８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 事務所兼共同住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅、事務
所等が混在する路線
商業地域		 北西22m国道 水道、ガス、下水 西八王子

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 西八王子駅南西方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域であり、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。特段の地域の変動要因は見受
けられないものの、利便性等が比較的良好な地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の主として幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域、住商混在地域等である。主な需要者は、各種事業
者、不動産業者等と考察される。周辺の繁華性は高くなく、また、ＥＣ市場の拡大等により総じて実店舗の新規需要は
強くないものの、利便性等は比較的良好な地域であり、地価は上昇傾向で推移している。土地取引の中心価格帯は、周
辺の国道沿いで坪６０万円程度と考察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には店舗、事務所等が見られるが、最近の市場環境を反映して事業用途の需要は少なく、住居系を想定しても
地価水準に即応した賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は低位に試算された。本件においては、類似地域
における信頼性の高い取引事例より試算し現実の不動産取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
、周辺標準地価格と均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子（都） 5-12          　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    176,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴い、不動産市況も総じ
て堅調に推移しているが、物価高や金利動向
等の懸念材料もあり、一部需要者には慎重姿
勢も見られる。

特に地域要因の変動は認められないものの、
総じて堅調な市内の不動産市況を受けて、地
価水準は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +2.3 ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＴ公０６

-224		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ＹＳ公０６

-9		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15m都道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
c ＹＴ公０６

-225		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南23m国道、
東4m、角地
準住居
高度地区2種
(80,200)
d ＮＮ公０６

-8		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m都道、
南6m、角地
近商

(100,300)
e ＹＳ公０６

-4		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
東6m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
200,134  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
217,830 		 100
[ 120.0]
181,525 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
182,000 
b (　           ) 
172,211  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
195,287 		 100
[ 104.9]
186,165 
186,000 
c (　           ) 
155,139  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
156,344 		 100
[  81.2]
192,542 
193,000 
d (　           ) 
173,949  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
171,106 		 100
[  98.8]
173,184 
173,000 
e (　           ) 
173,792  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
174,303 		 100
[  97.3]
179,140 
179,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



八王子 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,549,089 
1,786,518 
6,762,571 
5,809,320 
953,251 		 （　0.9534）
908,830 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     21,135,581 円　　　　（　    126,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 113.00 Ｓ4 412.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   168 ㎡      9.4 m x   18.4 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 居宅部分はファミリータイプ、平均専有面積約４８㎡、店舗部分はフロア貸し ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.00 
88.3 
83.00 
2,480 
205,840 		 6.0  1,235,040 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
106.00 
89.6 
95.00 
1,810 
171,950 		 1.0  171,950 
1.0  171,950 

 4～ 4		 居宅
106.00 
89.6 
95.00 
1,860 
176,700 		 1.0  176,700 
1.0  176,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
412.00 
89.3 
368.00 

726,440 		 1,755,640 
520,600 
⑨年額支払賃料        726,440 円　×　12ヶ月　＝　       8,717,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     368.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,717,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       435,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,281,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,755,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          520,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         250,994 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,549,089 円　　　　（　        50,887 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＴ公０６（賃
）
　　　　-20		 1,640  
(   1,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,859 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,888 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,810 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＯ公０６（賃
）
　　　　-24		 1,818  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,917 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 534,600 円  　　　　     89,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 261,518 円  　　　        8,717,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      743,900 円  　　　　     89,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        89,100 円  　　　　     89,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,100 円  　　　　     89,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,786,518 円　（　　　　　　        10,634 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     412.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,809,320 円  
（　　　　　        34,579 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,549,089 円      
②総費用 1,786,518 円      
③純収益　①－② 6,762,571 円      
④建物等に帰属する純収益 5,809,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 953,251 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 908,830 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,410 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,135,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     126,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市並木町５００番１２
 0101000303899-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
八王子 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-10 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　除村　武夫   TEL.
鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市並木町５００番１２
｢並木町８－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 事務所兼共同住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅、事務
所等が混在する路線
商業地域		 北西22m国道 水道、ガス、下水 西八王子

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗事務所兼共同住宅用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 西八王子駅南西方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 甲州街道沿いの路線商業地域である。繁華性がやや低いながらも周辺の住宅需要は高いため、総じて需要は比較
的安定しており、今後も暫く現状のまま推移すると予想される。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗事務所兼共同住宅用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市内の幹線道路及びそれに準ずる道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、自用で１階を店
舗兼事務所とし２階以上を居宅として使用することを目的とする個人や小規模事業者等が想定される。最寄駅からやや
遠く繁華性が高くないものの、住宅需要は比較的高いため地価は比較的堅調である。売買市場における周辺土地の実勢
相場は坪６０万円前後から６０万円台半ば程度と想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 やや低い繁華性のため１階店舗兼事務所の賃料が低位となり土地購入からの収益性確保は難しい。そのため、典型的な
市場参加者は自用の個人や小規模事業者であり、彼らの取引意思を強く反映し売買市場における価格を体現している比
準価格の規範性は高く、収益性を強く反映する収益価格の規範性は劣る。よって、比準価格を標準、収益価格を比較考
量とし、最近の市場動向を十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子 5-12                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    176,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩やかな景気回復が続いているが、世界的な
金融引き締め等による海外景気の下振れや物
価高騰による消費者心理の悪化が懸念されつ
つある。

幹線道路沿いの路線商業地域として、特段の
変動要因はなく、今後も現状を維持すると予
想する。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +2.3 ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＳ公０６

-9		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15m都道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
b ＷＨ公０６

-3		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南23m国道、
中間画地
１低専
高度地区1種
風致地区
(40,80)
c ＮＮ公０６

-8		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m都道、
南6m、角地
近商

(100,300)
d ＹＴ公０６

-224		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
172,211  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
194,905 		 100
[ 106.5]
183,009 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
183,000 
b (　           ) 
143,023  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
158,846 		 100
[  87.4]
181,746 
182,000 
c (　           ) 
173,949  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
171,273 		 100
[  95.7]
178,969 
179,000 
d (　           ) 
200,134  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
219,726 		 100
[ 121.0]
181,592 
182,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    182,000 円／㎡]  



八王子 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,106,907 
1,684,098 
6,422,809 
5,505,600 
917,209 		 （　0.9534）
874,467 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     20,336,442 円　　　　（　    121,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 113.56 Ｓ4 414.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   168 ㎡      9.4 m x   18.4 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は約４７㎡の１ＬＤＫが各階２戸 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 地域における標準的な割合
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.30 
88.3 
83.27 
2,160 
179,863 		 3.0  539,589 
1.0  179,863 

 2～ 2		 住宅
106.76 
89.7 
95.76 
1,771 
169,591 		 1.0  169,591 
1.0  169,591 

 3～ 3		 住宅
106.76 
89.7 
95.76 
1,810 
173,326 		 1.0  173,326 
1.0  173,326 

 4～ 4		 住宅
106.76 
89.7 
95.76 
1,810 
173,326 		 1.0  173,326 
1.0  173,326 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
414.58 
89.4 
370.55 

696,106 		 1,055,832 
696,106 
⑨年額支払賃料        696,106 円　×　12ヶ月　＝　       8,353,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     370.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,353,272 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       584,729 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,768,543 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,055,832 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,819 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          696,106 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         328,545 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,106,907 円　　　　（　        48,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＯ公０６（賃
）
　　　　-24		 1,818  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,913 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,847 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,771 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＴ公０６（賃
）
　　　　-21		 1,762  
(   1,762) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
1,780 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 444,000 円  　　　　     88,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 250,598 円  　　　        8,353,272　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      741,400 円  　　　　     88,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        88,800 円  　　　　     88,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,800 円  　　　　     88,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,684,098 円　（　　　　　　        10,024 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     414.58 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,505,600 円  
（　　　　　        32,771 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,106,907 円      
②総費用 1,684,098 円      
③純収益　①－② 6,422,809 円      
④建物等に帰属する純収益 5,505,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 917,209 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 874,467 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,205 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,336,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     121,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市並木町５００番１２
 0101000303899-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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