別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八王子 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-7 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　尾嶋　隆博   TEL.
鑑定評価額 52,500,000 円  １㎡当たりの価格 278,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市八幡町１０番７
｢八幡町５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模店舗のほかマ
ンションが見られる
商業地域		 北22m国道 水道、ガス、下水 八王子

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 八王子駅北西方

1.4km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの商業地域で、規模のまとまった土地にはマンション開発業者の需要も想定されるが、当面は現状維持
程度で推移するものと予測する。市内中心部付近に位置し、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    284,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部付近の幹線道路沿いの商業地域、背後の近隣商業地域等である。主な需要者は地縁的選好性
を有する各種事業者、不動産業者等と考察される。規模のまとまった土地にはマンション開発業者等の需要が見られる
一方、事業用の需要は限定的であるが、市の中心部付近に位置することから地価は上昇傾向で推移している。土地取引
の中心価格帯は、周辺の国道沿いで１坪当たり９０万円台と考察されるが、個別性が強く価格には幅が生じ得る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には店舗等が見られるが、最近の市場環境を反映して事業用途の需要は少なく、住居系を想定しても地価水準
に即応した賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は低位に試算された。本件においては、類似地域における
信頼性の高い取引事例より試算し現実の不動産取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 5-12                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    298,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 278,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴い、不動産市況も総じ
て堅調に推移しているが、物価高や金利動向
等の懸念材料もあり、一部需要者には慎重姿
勢も見られる。

周辺には店舗付マンションも多く見られる地
域であり、地価水準は上昇傾向で推移してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 -13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＴ公０６

-224		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,300)
b ＫＫ公０６

-18		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＭＨ公０６

-24		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
d ＨＨ公０６

-27		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
西5.7m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ＹＴ公０６

-10		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
北6m、西4m、
東4m、四方路
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
200,134  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
217,830 		 100
[  83.5]
260,874 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
261,000 
b (　           ) 
348,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
420,038 		 100
[ 148.0]
283,809 
284,000 
c (　           ) 
299,527  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
303,421 		 100
[ 101.0]
300,417 
300,000 
d (　           ) 
260,512  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
255,454 		 100
[  89.5]
285,423 
285,000 
e (　           ) 
280,815  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.8]
319,904 		 100
[ 100.0]
319,904 
320,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    284,000 円／㎡]  



八王子 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,390,095 
2,623,561 
9,766,534 
8,476,000 
1,290,534 		 （　0.9534）
1,230,395 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     28,613,837 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 Ｓ4 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   189 ㎡      8.0 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 居宅部分はファミリータイプ、平均専有面積４５㎡、店舗部分はフロア貸し ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
75.0 
112.50 
2,750 
309,375 		 6.0  1,856,250 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,820 
245,700 		 1.0  245,700 
1.0  245,700 

 4～ 4		 居宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,870 
252,450 		 1.0  252,450 
1.0  252,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
86.3 
517.50 

1,053,225 		 2,600,100 
743,850 
⑨年額支払賃料      1,053,225 円　×　12ヶ月　＝　      12,638,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     517.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,638,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       631,935 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,006,765 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,600,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,701 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          743,850 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         358,629 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,390,095 円　　　　（　        65,556 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＴ公０６（賃
）
　　　　-19		 1,673  
(   1,672) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,799 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,898 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,820 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＴ公０６（賃
）
　　　　-5		 1,739  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,930 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 780,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 379,161 円  　　　       12,638,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,085,500 円  　　　　    130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,623,561 円　（　　　　　　        13,881 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,476,000 円  
（　　　　　        44,847 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,390,095 円      
②総費用 2,623,561 円      
③純収益　①－② 9,766,534 円      
④建物等に帰属する純収益 8,476,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,290,534 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,230,395 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,510 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,613,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市八幡町１０番７
 0101000345519-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八王子 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-7 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　昌宏   TEL.
鑑定評価額 52,500,000 円  １㎡当たりの価格 278,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市八幡町１０番７
｢八幡町５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模店舗のほかマ
ンションが見られる
商業地域		 北22m国道 水道、ガス、下水 八王子

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 八王子駅北西方

1.4km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの商業地域である。敷地の集約化等によりマンション敷地への転用の可能性があるが、当面は現状のま
ま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市内の幹線道路沿いの商業地域もしくは商住混在地域である。主な需要者は、地縁性のある中小
事業者や不動産事業者である。規模のまとまった土地にはマンション業者等の需要もみられるが、最近はマンションも
利便性による選好が強い。対象標準地は、駅より若干離れてはいるが、周辺環境はよく、地価は上昇傾向で推移してお
り、土地価格は、概ね坪８５万円～９５万円前後が価格の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅から若干距離のある商業地域であるため、店舗需要は少なく、住居系を想定しても地価水準に見合
う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に算出された。一方、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の取
引事例より求めた市場実勢を反映した価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、最近の市場
動向に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 5-12                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    298,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[100.0]		 100
[110.2]		 [100.0]
100		 275,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな上昇傾向で、持続的な賃上げ
の定着によるデフレ脱却が期待されるが、金
融緩和政策の動向も注視される。


幹線道路沿いの商業地域として、地域要因に
大きな変化はない。



個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 -13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公０６

-15		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
北6m、角地
近商

(100,300)
b ＫＫ公０６

-18		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＹＴ公０６

-10		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
北6m、西4m、
東4m、四方路
商業

(100,600)
d ＨＨ公０６

-27		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
西5.7m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
334,847  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
324,642 		 100
[ 104.3]
311,258 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
311,000 
b (　           ) 
348,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
418,794 		 100
[ 138.9]
301,508 
302,000 
c (　           ) 
280,815  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.8]
319,904 		 100
[ 110.0]
290,822 
291,000 
d (　           ) 
260,512  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
254,948 		 100
[  89.5]
284,858 
285,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



八王子 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,995,512 
2,558,762 
9,436,750 
8,280,400 
1,156,350 		 （　0.9534）
1,102,464 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,638,698 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 Ｓ4 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   189 ㎡      8.0 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は約３３㎡～３４㎡の１ＤＫを各階４戸想定した。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
75.0 
112.50 
2,500 
281,250 		 6.0  1,687,500 
1.0  281,250 

 2～ 3		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,790 
241,650 		 1.0  241,650 
1.0  241,650 

 4～ 4		 住宅
150.00 
90.0 
135.00 
1,840 
248,400 		 1.0  248,400 
1.0  248,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
86.3 
517.50 

1,012,950 		 2,419,200 
1,012,950 
⑨年額支払賃料      1,012,950 円　×　12ヶ月　＝　      12,155,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     517.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,155,400 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       668,547 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,486,853 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,419,200 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,012,950 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         485,798 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,995,512 円　　　　（　        63,468 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＷＭ公０６（賃
）
　　　　-9		 2,023  
(   2,021) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]
1,818 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,821 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,790 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＷＭ公０６（賃
）
　　　　-10		 1,824  
(   1,749) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,824 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 762,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 364,662 円  　　　       12,155,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,060,400 円  　　　　    127,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,558,762 円　（　　　　　　        13,538 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,280,400 円  
（　　　　　        43,812 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,995,512 円      
②総費用 2,558,762 円      
③純収益　①－② 9,436,750 円      
④建物等に帰属する純収益 8,280,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,156,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,102,464 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,833 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,638,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市八幡町１０番７
 0101000345519-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考