別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
八王子 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-2 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　山崎　俊治   TEL.
鑑定評価額 202,000,000 円  １㎡当たりの価格 583,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市中町１２番５
｢中町３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 346  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ12		 中高層の商業ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 東15m市道、南側道 水道、ガス、下水 八王子

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 八王子駅北西方

360m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 前面道路の整備や付近の商業ビル等が建て直されている他は、特に地域状況を変貌させる要因は見当たらず、現
状のまま熟成度の高い駅前商業地域として推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線、京王線沿線等における商業地である。新型コロナウイルス感染症の影響も一時はみられたも
のの、アフターコロナへの転換に伴う経済活動の正常化によって、不動産市況は回復しており、駅前商業地域の需要は
堅調である。主な需要者は地元中小事業者、マンション開発業者、投資法人、投資家等である。個別性が強く中心価格
帯の把握は困難であるが、概ね坪１５０～２００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格形成要因の類似するＪＲ中央線八王子駅徒歩圏の商業地の事例から求められており、市場の実勢を反映
した信頼性の高い価格である。近隣地域は中高層の商業ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、メインストリートからは
外れた立地で、繁華性はやや低く、収益力は低位な状況にあるため、収益価格は低めに求められた。よって、実勢を反
映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    556,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子 5-11                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    572,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金利上昇等の懸念はあるものの、
景気は緩やかな回復が続いており、これらが
市内不動産市場に影響を及ぼしている。


前面道路の整備や付近の商業ビル等が建て直
されている他は、特に地域状況を変貌させる
要因は見当たらない。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％ +1.9 ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公０６

-15		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
北6m、角地
近商

(100,300)
b ＫＫ公０６

-18		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＷＭ公０６

-17		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
南東4m、角地
商業

(100,360)
d ＹＴ公０６

-221		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
e ＹＴ公０６

-222		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
334,847  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
326,237 		 100
[  60.3]
541,023 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
557,000 
b (　           ) 
348,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
420,038 		 100
[  67.9]
618,613 
637,000 
c (　           ) 
488,486  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.9]
466,755 		 100
[  78.4]
595,351 
613,000 
d (　           ) 
496,787  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
493,002 		 100
[  82.5]
597,578 
616,000 
e (　           ) 
366,325  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
381,126 		 100
[  67.9]
561,305 
578,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    600,000 円／㎡]  



八王子 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,433,859 
12,011,979 
43,421,880 
38,290,500 
5,131,380 		 （　0.9562）
4,906,626 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    116,824,429 円　　　　（　    338,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 148.00 ＲＣ14 2,034.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   346 ㎡     21.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は住宅（１ＬＤＫが各階３戸、平均専有面積約３７㎡） ⑦有効率　  75.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
136.00 
80.9 
110.00 
4,325 
475,750 		 10.0  4,757,500 
1.0  475,750 

 2～ 3		 居宅
146.00 
75.3 
110.00 
2,760 
303,600 		 1.0  303,600 
1.0  303,600 

 4～ 7		 居宅
146.00 
75.3 
110.00 
2,843 
312,730 		 1.0  312,730 
1.0  312,730 

 8～11		 居宅
146.00 
75.3 
110.00 
2,898 
318,780 		 1.0  318,780 
1.0  318,780 

12～14		 居宅
146.00 
75.3 
110.00 
2,981 
327,910 		 1.0  327,910 
1.0  327,910 

計
2,034.00 
75.7 
1,540.00 

4,592,720 		 8,874,470 
4,592,720 
⑨年額支払賃料      4,592,720 円　×　12ヶ月　＝　      55,112,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,112,640 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,393,158 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,159,482 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,874,470 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,420 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,592,720 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,190,957 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,433,859 円　　　　（　       160,213 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＴ公０６（賃
）
　　　　-17		 2,633  
(   2,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]
2,898 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,879 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,760 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＴ公０６（賃
）
　　　　-18		 2,681  
(   2,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,820 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,618,000 円  　　　　    603,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,696,579 円  　　　       56,552,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      456,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,035,000 円  　　　　    603,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       603,000 円  　　　　    603,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       603,000 円  　　　　    603,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,011,979 円　（　　　　　　        34,717 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 603,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 288,000 円／㎡　×　   2,034.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,290,500 円  
（　　　　　       110,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,433,859 円      
②総費用 12,011,979 円      
③純収益　①－② 43,421,880 円      
④建物等に帰属する純収益 38,290,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,131,380 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,906,626 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,824,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     338,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市中町１２番５
 0101000279882-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八王子 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-2 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　尾嶋　隆博   TEL.
鑑定評価額 202,000,000 円  １㎡当たりの価格 583,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市中町１２番５
｢中町３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 346  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ12		 中高層の商業ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 東15m市道、南側道 水道、ガス、下水 八王子

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 八王子駅北西方

360m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺ではマンション建設計画や道路改修計画も見受けられるが、当面は現状維持程度で推移するものと予測する
。社会・経済活動の正常化に伴い、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    601,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    366,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ八王子駅及び周辺の多摩地区の主要駅徒歩圏の商業地域である。主な需要者は不動産業者、
事業法人、投資家等と考察される。経済活動の正常化に伴い、商業地域の人流も増えており、ＪＲ八王子駅周辺の商業
地域の不動産市況は堅調に推移している。中心商業地域の土地取引は、物件ごとの個別性が強く、取引事情を有するケ
ースも多いことから中心価格は把握し難いが、１坪当たり１５０～２００万円台と考察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業ビル等の多い商業地域であり、事業用物件の取引も見られる地域であるが、メインストリートの背後に
位置するため相対的に収益力は低く、地価水準に即応した賃料水準も形成されていないことから収益価格は低位に試算
された。本件においては、類似地域における信頼性の高い取引事例より試算し現実の不動産取引市場を反映した比準価
格を重視し、店舗兼共同住宅を想定し収益性を反映した収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    556,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子（都） 5-11          　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    572,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴い、不動産市況も総じ
て堅調に推移しているが、物価高や金利動向
等の懸念材料もあり、一部需要者には慎重姿
勢も見られる。

総じて堅調な市内の不動産市況を受けて、地
価水準は上昇傾向で推移している。前面道路
の改修工事が進められており、環境の良化も
期待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％ +1.9 ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＴ公０６

-201		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15m市道、
西4m、角地
近商
高度地区3種
駐車場整備地区
(100,300)
b ＨＨ公０６

-15		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
北6m、角地
近商

(100,300)
c ＫＫ公０６

-18		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ＹＴ公０６

-222		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
404,922  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
401,837 		 100
[  65.9]
609,768 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
628,000 
b (　           ) 
334,847  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
326,237 		 100
[  55.4]
588,875 
607,000 
c (　           ) 
348,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
420,038 		 100
[  76.0]
552,682 
569,000 
d (　           ) 
366,325  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
379,646 		 100
[  67.9]
559,125 
576,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    601,000 円／㎡]  



八王子 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,679,707 
12,071,418 
44,608,289 
38,901,500 
5,706,789 		 （　0.9554）
5,452,266 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    126,796,884 円　　　　（　    366,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 147.00 ＲＣ14 2,048.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   346 ㎡     21.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 居宅部分は１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３７㎡、店舗部分はフロア貸し ⑦有効率　  75.9 ％
の理由		 標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
137.00 
81.0 
111.00 
4,235 
470,085 		 10.0  4,700,850 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
147.00 
75.5 
111.00 
2,840 
315,240 		 1.0  315,240 
1.0  315,240 

 4～ 7		 居宅
147.00 
75.5 
111.00 
2,900 
321,900 		 1.0  321,900 
1.0  321,900 

 8～11		 居宅
147.00 
75.5 
111.00 
2,920 
324,120 		 1.0  324,120 
1.0  324,120 

12～14		 居宅
147.00 
75.5 
111.00 
2,950 
327,450 		 1.0  327,450 
1.0  327,450 

計
2,048.00 
75.9 
1,554.00 

4,666,995 		 8,897,760 
4,196,910 
⑨年額支払賃料      4,666,995 円　×　12ヶ月　＝　      56,003,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,554.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,003,940 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,872,197 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,571,743 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,897,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,529 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,196,910 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,023,435 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,679,707 円　　　　（　       163,814 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＹ公０６（賃
）
　　　　-28		 2,730  
(   2,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,907 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,962 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,840 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＫ公０６（賃
）
　　　　-17		 2,540  
(   2,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,969 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,630,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,723,318 円  　　　       57,443,940　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      456,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,051,700 円  　　　　    605,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       605,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       605,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,071,418 円　（　　　　　　        34,888 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 605,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 287,000 円／㎡　×　   2,048.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,901,500 円  
（　　　　　       112,432 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,679,707 円      
②総費用 12,071,418 円      
③純収益　①－② 44,608,289 円      
④建物等に帰属する純収益 38,901,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,706,789 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,452,266 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,758 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    126,796,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     366,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市中町１２番５
 0101000279882-0000
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備考