別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八王子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-1 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　幸秀   TEL.
鑑定評価額 276,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,710,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,080,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市旭町１８番３
｢旭町２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1.2		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 八王子駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 駅前広場 交通

施設		 八王子駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性の優れた八王子駅北口駅前ロータリーに接面する商業地域である。短期的には地域要因に特段の変動要因
はみられないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子駅及び多摩地域の主要駅周辺の商業地域である。需要者は不動産業者、事業法人、機関投資家、個
人富裕層等。八王子駅北口ロータリーに接面する市内でも繁華性及び稀少性の優れた商業地である。コロナ禍が落ち着
き、需要者の優良物件に対する投資マインドが堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。立地状況等の個
別性により取引価格に格差が生じやすいが、周辺での主な価格帯は１㎡当たり２００万円～２７０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華性の優れた八王子駅前商業地域で、自用及び収益用の両需要がある。商業地
の取引が極めて少ない状況にあるが、八王子市内及び多摩地域内の主要駅周辺商業地から一定の規範性を有する事例を
採用し、適正に試算した市場性を反映する比準価格と、経済合理的な賃貸想定による収益性を反映した収益価格を関連
付け、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 5-13                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,270,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[103.0]		 100
[ 47.5]		 [100.0]
100		 2,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍収束による景気回復に伴い、投資需
要等が比較的堅調であり、市内商業地の地価
は、全体的に概ね緩やかな上昇傾向にある。


八王子駅北口ロータリーに面した商業地域で
、需要は堅調で、利回りがやや低下傾向にあ
り、地価は緩やかな上昇傾向がみられる。


個別的要因に大きな変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＫ公０６

-4		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(90,850)
b ＫＫ公０６

-205		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9.5m市道、
東8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＫＫ公０６

-7		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南9.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,570)
d ＷＨ公０６

-202		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.3m市道
、南東4m、
二方路
商業
高度地区最高50m
(100,318)
e ＳＹ公０６

-201		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西9.1m市道
、西4m、
角地
商業
特別用途地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,107,021  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,174,446 		 100
[  81.5]
2,668,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,670,000 
b (　           ) 
2,287,524  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
2,207,037 		 100
[  74.5]
2,962,466 
2,960,000 
c (　           ) 
1,112,735  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,148,343 		 100
[  44.7]
2,569,000 
2,570,000 
d (　           ) 
1,977,927  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,024,015 		 100
[  71.4]
2,834,755 
2,830,000 
e (　           ) 
1,931,017  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,921,822 		 100
[  73.0]
2,632,633 
2,630,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,730,000 円／㎡]  



八王子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,294,171 
12,597,400 
22,696,771 
11,932,500 
10,764,271 		 （　0.9541）
10,270,191 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    244,528,357 円　　　　（　  2,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 81.67 Ｓ8 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   102 ㎡      9.3 m x   12.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗を想定した。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
92.9 
65.00 
7,700 
500,500 		 10.0  5,005,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
70.00 
92.9 
65.00 
5,200 
338,000 		 6.0  2,028,000 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
70.00 
92.9 
65.00 
4,900 
318,500 		 6.0  1,911,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
92.9 
520.00 

2,749,500 		 18,499,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,749,500 円　×　12ヶ月　＝　      32,994,000 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,368,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域での同種建物における標準的な共益費を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,362,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,241,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,120,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,499,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         173,891 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,294,171 円　　　　（　       346,021 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＫ公０６（賃
）
　　　　-22		 4,074  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
5,144 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,924 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＳＹ公０６（賃
）
　　　　-26		 3,769  
(   3,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
4,870 
c ＫＫ公０６（賃
）
　　　　-21		 3,355  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
4,779 
八王子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,472,400 円  　　　       37,362,000　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,100,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,544,700 円  　　　　    185,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,597,400 円　（　　　　　　       123,504 円／㎡）　　（経費率　　  35.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 185,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,932,500 円  
（　　　　　       116,985 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,294,171 円      
②総費用 12,597,400 円      
③純収益　①－② 22,696,771 円      
④建物等に帰属する純収益 11,932,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,764,271 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,270,191 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      100,688 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    244,528,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市旭町１８番３
 0101000003338-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八王子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 5-1 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　黒瀬　賢一   TEL.
鑑定評価額 276,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,710,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,080,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市旭町１８番３
｢旭町２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1.2		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 八王子駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 八王子駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 八王子駅北口駅前ロータリーの高度商業地域に所在する。ペデストリアンデッキの延伸により、顧客の流動性に
変化は見られるが、立地条件としての優位性に変わりはなく、繁華性の高い商業地域が形成されている。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ及び京王八王子駅周辺及び多摩地域における主要駅周辺の繁華性の高い商業地域も含まれ、広範囲に
及ぶ。需要の中心は不動産会社や機関投資家、一般事業法人等が考えられる。ＪＲ八王子駅至近に所在しており繁華性
は極めて高く、稀少性の認められる立地条件にあること、類似地域においては公共施設が新たに整備され、周辺環境整
備に伴う集客増も期待される。立地条件や規模により価格帯には幅があるため、取引の中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用事例はいずれも八王子駅周辺商業地に所在する直近１年以内に成約した事例である。いずれの事例も時点修正その
他補修正は適切に行われ、市場性を反映した比準価格が得られた。収益価格は試算過程で想定要素を含むが、八王子駅
周辺の賃貸事例を基に査定し、エリアの収益性が反映された理論的な価格である。従って、実証的な比準価格を重視し
、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 5-13                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,270,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[103.0]		 100
[ 48.0]		 [100.0]
100		 2,670,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の悪影響は概ね払
拭されたが、金利動向の先行き不透明感や物
価高が景気を下押しする新たなリスクとなっ
ている。

市内屈指の高度商業地域であり、ＪＲ八王子
駅前の好立地に位置することから収益性は高
く、低金利にも支えられ、地価は強含みで推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＫ公０６

-4		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(90,850)
b ＫＫ公０６

-205		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9.5m市道、
東8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＫＫ公０６

-7		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南9.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,570)
d ＫＫ公０６

-21		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.5m市道、
南4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,107,021  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,174,446 		 100
[  81.5]
2,668,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,670,000 
b (　           ) 
2,287,524  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
2,207,037 		 100
[  78.2]
2,822,298 
2,820,000 
c (　           ) 
1,112,735  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,146,117 		 100
[  40.2]
2,851,037 
2,850,000 
d (　           ) 
1,123,182  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,143,219 		 100
[  41.9]
2,728,446 
2,730,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,750,000 円／㎡]  



八王子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,253,380 
12,607,096 
22,646,284 
11,932,500 
10,713,784 		 （　0.9541）
10,222,021 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    243,381,452 円　　　　（　  2,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 81.67 Ｓ8 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   102 ㎡      9.3 m x   12.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗を想定 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
92.9 
65.00 
7,712 
501,280 		 10.0  5,012,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
70.00 
92.9 
65.00 
5,109 
332,085 		 6.0  1,992,510 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
70.00 
92.9 
65.00 
4,820 
313,300 		 6.0  1,879,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
92.9 
520.00 

2,713,165 		 18,284,110 
0 
⑨年額支払賃料      2,713,165 円　×　12ヶ月　＝　      32,557,980 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,368,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,925,980 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,846,299 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,079,681 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,284,110 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         173,699 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,253,380 円　　　　（　       345,621 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＫ公０６（賃
）
　　　　-21		 3,355  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
4,876 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,844 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,820 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＫ公０６（賃
）
　　　　-22		 4,074  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
4,816 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,385,196 円  　　　       36,925,980　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,197,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,544,700 円  　　　　    185,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,607,096 円　（　　　　　　       123,599 円／㎡）　　（経費率　　  35.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 185,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,932,500 円  
（　　　　　       116,985 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,253,380 円      
②総費用 12,607,096 円      
③純収益　①－② 22,646,284 円      
④建物等に帰属する純収益 11,932,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,713,784 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,222,021 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      100,216 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    243,381,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市旭町１８番３
 0101000003338-0000
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備考