令和6年1月15日　提出 八王子 -72　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -72 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　淳   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市上柚木字十一号１０５０番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 南大沢 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道　 交通 施設 南大沢駅北西方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、地域状況に大きな変化はないと予想される。地 価は、強含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市の主に南東部を中心とするバス便利用の住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内の在住 者または勤労者であり、都心部への通勤者需要もあり一次取得者が多い。背後に上柚木公園があって住環境良好であり 南大沢駅周辺の商業施設にも比較的近いため、需要は堅調である。需要の中心価格帯は、画地規模１５０～１６０㎡の 土地のみで総額１６００～１７００万円程度、新築戸建住宅は総額３７００～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産所在地域では、自己使用を前提とした取引がほとんどであり、収益を目的とした取引はみられず、賃貸事業 による収益性と地価との関連は稀薄であるため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。一方、比準価格は代替競 争関係にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし て、周辺地域の需給動向を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -76                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [102.0] 100 [157.4] [100.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利に支えられてきた不動産市場であるが 、人材不足、物価上昇による実質賃金の減少 等が景気回復を鈍化させており、先行き不透 明感が強い。 柚木街道と陸上競技場等の施設が備わった上 柚木公園との間に位置する低層住宅地域とし て、地域要因に大きな変動はなかった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％