別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八王子 -62　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -62 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　尾嶋　隆博   TEL.
鑑定評価額 33,600,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市別所１丁目１８番３
 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｗ2		 共同住宅、店舗併用
住宅等が混在する住
宅地域		 南東28m都道 水道、ガス、下水 京王堀之内

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ都道 交通

施設		 京王堀之内駅南方

700m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの混在住宅地域であるが、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。利便性等が比較的良好
な地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の幹線・準幹線道路沿いの住商混在地域及び背後の住宅地域等である。主な需要者は、住宅用途での
個人・不動産業者のほか、各種店舗・事務所を経営する事業者等と考察される。近年は街道沿いの地域でも総じて事業
用途よりも住宅用途での需要が多くなっている。容積率が２００％で小規模な土地でも建物の建築が容易であること等
からも需要は堅調である。土地取引の中心価格帯は、周辺の都道沿いで坪６０万円台と考察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 昨今は個人需要者等による自用目的での取引が主であり、取引事例比較法の適用にあたっては、類似地域において多数
の信頼性のある取引事例を収集しえた。なお、周辺には店舗等も存するが、元来収益性の高い地域ではなく、収益物件
の取引も少ない状況にある。従って比準価格を標準に、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 -76                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    162,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 87.5]		 [100.0]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済活動の正常化に伴い、不動産市況も総じ
て堅調に推移しているが、物価高や金利動向
等の懸念材料もあり、一部需要者には慎重姿
勢も見られる。

特に地域要因の変動は認められないものの、
利便性等が比較的良好な地域であり、地価は
上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -62　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＯ公０６

-7		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b ＫＫ公０６

-14		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
北東4m、角地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(50,80)
c ＹＳ公０６

-9		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15m都道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
d ＹＴ公０６

-225		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南23m国道、
東4m、角地
準住居
高度地区2種
(80,200)
e ＹＴ公０６

-101		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西23m国道、
中間画地
準住居
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,592  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,059 		 100
[  87.5]
184,067 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
186,248  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
179,051 		 100
[  85.5]
209,416 
209,000 
c (　           ) 
172,211  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
195,287 		 100
[ 103.4]
188,866 
189,000 
d (　           ) 
155,139  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
156,344 		 100
[  79.8]
195,920 
196,000 
e (　           ) 
128,564  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.0]
147,178 		 100
[  82.4]
178,614 
179,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



八王子 -62　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,055,045 
783,560 
3,271,485 
2,491,740 
779,745 		 （　0.9732）
758,848 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     17,647,628 円　　　　（　     99,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 -62　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   177 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：都道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡の共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,690 
169,000 		 1.0  169,000 
1.0  169,000 

 2～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,720 
172,000 		 1.0  172,000 
1.0  172,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

341,000 		 341,000 
341,000 
⑨年額支払賃料        341,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,092,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,092,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       204,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,887,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           341,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,240 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          341,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         164,405 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,055,045 円　　　　（　        22,910 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＴ公０６（賃
）
　　　　-3		 1,678  
(   1,678) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,765 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,794 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,720 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＴ公０６（賃
）
　　　　-8		 1,602  
(   1,602) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,852 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 -62　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 190,500 円  　　　　     38,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 122,760 円  　　　        4,092,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      318,100 円  　　　　     38,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         783,560 円　（　　　　　　         4,427 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,491,740 円  
（　　　　　        14,078 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,055,045 円      
②総費用 783,560 円      
③純収益　①－② 3,271,485 円      
④建物等に帰属する純収益 2,491,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 779,745 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 758,848 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,647,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 -62　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市別所一丁目１８番３
 0101000366027-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八王子 -62　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -62 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　黒瀬　賢一   TEL.
鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市別所１丁目１８番３
 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｗ2		 共同住宅、店舗併用
住宅等が混在する住
宅地域		 南東28m都道 水道、ガス、下水 京王堀之内

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２８ｍ都道 交通

施設		 京王堀之内駅南方

700m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅のほか、中低層の共同住宅が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域であり、地域要因に大きな変動は見受けられ
ず、当面は現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ及び京王各線を最寄り駅とする八王子市及び周辺市内の路線沿い及び当該幹線道路背後の住宅地域で
ある。需要者は同一需給圏内の居住者や都心部へ通勤する一次取得者等である。駅徒歩圏に存し、幹線沿いで容積確保
も容易なため、用途に多様性があり相応の需要も見込める地域である。取引される用途や規模により取引価格は幅があ
るが、標準的画地程度の規模で３，０００万円台半ば、新築戸建住宅は４，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は共同住宅が多く見られる路線沿いの住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、地
域内で収益性に着目した取引は多くない。他方近隣地域は駅徒歩圏に所在し、戸建住宅用地としての需要も見込めるた
め、取引に際しては居住の快適性や利便性が重視される傾向がある。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を重
視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 -76                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    162,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[102.0]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 191,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の悪影響は概ね払
拭されたが、金利動向の先行き不透明感や物
価高が景気を下押しする新たなリスクとなっ
ている。

中低層の共同住宅が多くみられる幹線道路沿
いの住宅地域であり、地域要因に特段の変動
は見られず、当面は現状維持で推移するもの
と予測される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -62　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＫ公０６

-14		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
北東4m、角地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(50,80)
b ＹＳ公０６

-3		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(60,150)
c ＹＯ公０６

-7		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
d ＹＳ公０６

-9		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15m都道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
186,248  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
179,577 		 100
[  87.3]
205,701 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
204,441  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
207,882 		 100
[ 108.9]
190,893 
191,000 
c (　           ) 
157,592  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,689 		 100
[  87.5]
184,787 
185,000 
d (　           ) 
172,211  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
195,478 		 100
[ 104.5]
187,060 
187,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



八王子 -62　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,193,563 
805,304 
3,388,259 
2,557,140 
831,119 		 （　0.9732）
808,845 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     18,810,349 円　　　　（　    106,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 -62　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   177 ㎡     11.0 m x   16.0 m  前面道路：都道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積５０㎡、各階２戸の２階建て共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,764 
176,400 		 1.0  176,400 
1.0  176,400 

 2～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,800 
180,000 		 1.0  180,000 
1.0  180,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

356,400 		 356,400 
356,400 
⑨年額支払賃料        356,400 円　×　12ヶ月　＝　       4,276,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,276,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       256,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,020,192 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           356,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,350 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          356,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         170,021 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,193,563 円　　　　（　        23,692 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＫ公０６（賃
）
　　　　-5		 2,056  
(   1,971) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,882 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,878 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＫ公０６（賃
）
　　　　-6		 1,969  
(   1,889) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,875 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 -62　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 195,500 円  　　　　     39,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 128,304 円  　　　        4,276,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      326,400 円  　　　　     39,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        39,100 円  　　　　     39,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,100 円  　　　　     39,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         805,304 円　（　　　　　　         4,550 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,557,140 円  
（　　　　　        14,447 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,193,563 円      
②総費用 805,304 円      
③純収益　①－② 3,388,259 円      
④建物等に帰属する純収益 2,557,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 831,119 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 808,845 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,570 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,810,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     106,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 -62　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市別所一丁目１８番３
 0101000366027-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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