令和6年1月10日　提出 八王子 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -54 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信頼   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市丹木町３丁目１８２番２１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 八王子 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北方６ｍ市 道 交通 施設 八王子駅北方 5.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 街道背後の平坦地で、戸建住宅が区画整然と並ぶ住宅地域で、今後も現状を推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市内北部、最寄駅である八王子駅から距離を有しバス便を必要とする住宅地域である。需要者の 属性は、市内及び隣接市の一次取得者層である。生活利便施設が少なく交通利便性も劣ることから値ごろ感があるため 、実需があり若干強含みに推移している。市場の中心価格帯は５０坪程度で、土地総額１０００万円前後、新築戸建で も２５００万円前後と窺える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市内北部の丹木町、宮下町の取引事例から比較を行ったことから、一般住宅の取引実態を反映した価格で あり、客観性がある。尚、収益価格の採用については標準地が最寄駅から距離を有するため賃貸需要が乏しいこと、自 己使用目的の住宅地域であることから適用を断念した。以上から、適正と判断される取引事例から精査した比準価格を 標準とし、実需の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アフターコロナから景気は持ち直しつつあり 、住宅需要の活況が続いているが、円安や世 界的金融引き締め等で景気の下押し要因が懸 念される。 低層の戸建住宅として熟成しており、大きな 変動はない。 特段、変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％