令和6年1月10日　提出 八王子 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -53 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信頼   TEL.

鑑定評価額 8,370,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市宮下町７０６番４外 ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 (50,80) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 も見られる住宅地域 東6m市道、北側道 水道、下水 八王子 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　６ｍ　 市道 交通 施設 八王子駅北西方 7.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした住宅地域で、大きな開発はないものの現状の居住環境で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は市内北西部、バス便を余儀なくされる低層戸建の住宅地域である。需要者は八王子市内、特に地縁 性のある一次取得者層が中心である。概ね住環境は普通であるものの、郊外故に、最寄駅、生活施設等利便性が劣るた め実需は弱い。土地取引は不動産業者も存在するが、自己利用購入者として新築及び中古の戸建住宅の取引が中心で、 中古で１０００万円前後が多く、新築で２０００万～２５００万円弱と窺える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等は低層戸建住宅が多い地域で自己利用目的の取引が中心の地域である。従って、当該地域要因等が類似する 取引事例から求められた比準価格の信頼性は高く客観性がある。収益還元法は、バス便という状況から賃貸需要が乏し く、賃貸事例の収集ができないため、同手法は適用しない。以上から規範性のある比準価格を重視し、代表標準地との 検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -54                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.0] 100 [113.4] [104.0] 100 58,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アフターコロナから景気は持ち直しつつあり 、住宅需要の活況が続いているが、円安や世 界的金融引き締め等で景気の下押し要因が懸 念される。 特に地域要因の変動は認められず、地価は底 堅く推移している。 特段、変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％