令和6年1月11日　提出 八王子 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -43 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　秋間　雅樹   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市横川町８３７番１５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 八王子 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北６ｍ市 道 交通 施設 八王子駅北西方 5.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変化はなく、今後は空き家が増えるものの、当分現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市の北西部、主として高尾街道や陣場街道に近接している。当該地域は、概ね高尾駅、西八王子駅、 八王子駅を最寄り駅とするバス便の住宅地域である。需要者は地縁性を有する個人や建売業者等で、個人は居住目的の 一次取得者が中心である。中心となる土地価格は坪あたり２０万円～３５万円程度で、一般的な新築戸建住宅は、１， ８００万円～２，５００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、居住環境がある程度良好な住宅地域であり、戸建住宅のほかに共同住宅も存するものの、取引の実態に おいては、収益性を重視した土地取引はほとんど見受けられない。従って、取引の実態を反映し実証的で説得力のある 比準価格を標準に、代表標準地との検討も前提に、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -68                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [101.0] 100 [ 85.4] [100.0] 100 89,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の効果から景気回復が期待され、世 界的金融引締めや中国経済の先行き懸念等、 海外景気の下振れが景気を下押しするリスク となっている。 バス便に依存した低層住宅地域で、現在の地 価はほぼ微増程度の状態にある。 標準的な画地であり、市場競争力は概ね普通 である。また、価格形成要因の変動は見られ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％