別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
八王子 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -40 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信頼   TEL.
鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市東浅川町１番４０
 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模低層住宅の建
ち並ぶ住宅地域
 北東4m市道 水道、ガス、下水 西八王子

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４ｍ
市道		 交通

施設		 西八王子駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模低層住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、概ね現状の住環境を維持して推移するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内西部のＪＲ中央線、京王高尾線沿線駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は八王子市内又は隣接
市等の居住者が中心で、一次取得者が比較的多い。最寄の西八王子駅界隈は生活利便施設が増えたことから、需要が高
まり、地価は強含みで推移している。中心となる価格帯は土地で１５００万円～２０００万円、新築戸建で３０００万
円前後と窺える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は最寄駅から徒歩圏内における戸建住宅取引の実態を反映した価格で、客観性がある。収益価格は想定される
共同住宅によって生み出すであろう収益を基に求める価格であるが、標準地は駅前に比べ距離を有しているため、賃貸
需要が乏しいことから低位に求められた。以上から自己使用目的の住宅地域であることを踏まえ、規範性のある比準価
格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アフターコロナから景気は持ち直しつつあり
、住宅需要の活況が続いているが、円安や世
界的金融引き締め等で景気の下押し要因が懸
念される。

駅距離がやや遠いものの、住宅需要は続いて
おり、地価は底固く推移している。



個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＫ公０６

-107		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
b ＷＨ公０６

-208		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ＹＴ公０６

-101		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西23m国道、
中間画地
準住居
高度地区2種
(70,200)
d ＹＴ公０６

-202		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.5m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,180)
e ＹＴ公０６

-203		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
153,097  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
147,503 		 100
[ 101.9]
144,753 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
152,851  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
150,940 		 100
[ 100.9]
149,594 
151,000 
c (　           ) 
128,564  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[  99.0]
145,302 		 100
[ 106.0]
137,077 
138,000 
d (　           ) 
134,522  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
134,922 		 100
[  98.6]
136,838 
138,000 
e (　           ) 
109,175  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.2]
130,958 		 100
[  95.9]
136,557 
138,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



八王子 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,160,555 
452,360 
1,708,195 
1,507,080 
201,115 		 （　0.9728）
195,645 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,446,477 円　　　　（　     39,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.50 ＬＳ2 125.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   113 ㎡      9.0 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １８㎡程度のワンルーム６戸 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 標準的な仕様
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
62.50 
84.0 
52.50 
1,539 
80,798 		 1.0  80,798 
1.0  80,798 

 2～  		 居宅
62.50 
84.0 
52.50 
1,570 
82,425 		 1.0  82,425 
1.0  82,425 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
125.00 
84.0 
105.00 

163,223 		 163,223 
163,223 
⑨年額支払賃料        163,223 円　×　12ヶ月　＝　       1,958,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     105.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,958,676 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　       ％　＝　　       117,521 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,081,155 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           163,223 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,534 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          163,223 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          77,866 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,160,555 円　　　　（　        19,120 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＮ公０６（賃
）
　　　　-6		 1,583  
(   1,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]
1,572 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,638 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＹ公０６（賃
）
　　　　-12		 1,738  
(   1,666) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,704 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,000 円  　　　　     22,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 65,960 円  　　　        2,198,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      190,300 円  　　　　     22,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         452,360 円　（　　　　　　         4,003 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     125.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,507,080 円  
（　　　　　        13,337 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,160,555 円      
②総費用 452,360 円      
③純収益　①－② 1,708,195 円      
④建物等に帰属する純収益 1,507,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 201,115 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 195,645 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,731 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,446,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市東浅川町１番４０
 0101000349705-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八王子 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -40 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩   TEL.
鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市東浅川町１番４０
 ②地積
　(㎡)		 113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模低層住宅の建
ち並ぶ住宅地域
 北東4m市道 水道、ガス、下水 西八王子

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　４ｍ
市道		 交通

施設		 西八王子駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模低層住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、概ね現状の住環境を維持して推移するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市西部のＪＲ中央線、京王高尾線沿線の住宅地域。需要者は八王子市内又は隣接市等の居住者が中
心で、一次取得者が比較的多い。住環境、利便性は概ね普通程度である。一般的要因等の影響を受けて地価は上昇傾向
で推移しているものと思われる。中心となる価格帯は土地で１５００万円～２０００万円、新築戸建で２５００万円～
３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、小規模低層住宅が建ち並ぶ住宅地域である。収益性を重視した土地取引はほとんど見られず、収益価格は
低位に試算された。当該地域は、自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視されて価格形成
されていると判断されるため、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子 -49                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    138,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇等の懸念があるものの、緩やかな景
気回復が続いており、市内の不動産市場も利
便性の良い地域を中心に概ね底堅く推移して
いる。

最寄り駅からやや離れている住宅地域である
。当該地域に特段の変動要因はないが、地価
は上昇傾向で推移していると思われる。


個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＨ公０６

-208		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ＷＨ公０６

-10		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m私道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,180)
c ＹＴ公０６

-203		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
d ＹＴ公０６

-202		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.5m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,851  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
150,940 		 100
[ 104.0]
145,135 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
147,000 
b (　           ) 
128,131  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
129,797 		 100
[  96.0]
135,205 
137,000 
c (　           ) 
109,175  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.2]
134,589 		 100
[  97.9]
137,476 
139,000 
d (　           ) 
134,522  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
139,716 		 100
[ 102.8]
135,911 
137,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



八王子 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,124,238 
446,419 
1,677,819 
1,487,250 
190,569 		 （　0.9728）
185,386 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,213,318 円　　　　（　     37,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.50 ＬＳ2 125.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   113 ㎡      9.0 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ルームタイプ、平均専有面積１８㎡程度を想定 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率から判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
62.50 
84.0 
52.50 
1,503 
78,908 		 1.0  78,908 
1.0  78,908 

 2～ 2		 住宅
62.50 
84.0 
52.50 
1,534 
80,535 		 1.0  80,535 
1.0  80,535 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
125.00 
84.0 
105.00 

159,443 		 159,443 
159,443 
⑨年額支払賃料        159,443 円　×　12ヶ月　＝　       1,913,316 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     105.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,913,316 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         264,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       130,639 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,046,677 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           159,443 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,499 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          159,443 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          76,062 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,124,238 円　　　　（　        18,799 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＷＨ公０６（賃
）
　　　　-3		 1,583  
(   1,583) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,615 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,534 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＷＨ公０６（賃
）
　　　　-4		 1,519  
(   1,518) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,582 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 65,319 円  　　　        2,177,316　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      187,800 円  　　　　     22,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        22,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         446,419 円　（　　　　　　         3,951 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     125.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,487,250 円  
（　　　　　        13,162 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,124,238 円      
②総費用 446,419 円      
③純収益　①－② 1,677,819 円      
④建物等に帰属する純収益 1,487,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 190,569 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 185,386 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,641 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,213,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市東浅川町１番４０
 0101000349705-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考