令和6年1月15日　提出 八王子 -122　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -122 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　裕幸   TEL.

鑑定評価額 8,980,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市犬目町５０８番１３ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の他、駐車 場等も見られる住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 八王子 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 八王子駅北西方 5.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、街並みはほぼ出来上がっていることから、今後も現状のまま推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市北西部に存するバス便の住宅地域である。需要者は市内在住の比較的若年の一次取得者が中心で ある。本地域はバス便地域ではあるが、周辺には学校やスーパーマーケット等の生活関連施設が見られることから、住 宅地需要は概ね安定しており、地価も緩やかな上昇基調である。なお、中心価格帯は、１３０㎡程度の土地で８００万 円～１，０００万円程度、新築戸建住宅が２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が所在する地域における地価は、戸建住宅地としての自己使用を前提とした需給バランスにより形成されて おり、収益性との関連性は非常に希薄である。よって、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、規範性を有す る複数の取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。よって、当該比準価格を標準とし、 代表標準地との均衡にも十分留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -68                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [101.0] 100 [114.0] [101.0] 100 67,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通接近性に優れた地域の人気は相変わらず 高いが、テレワーク等の定着により郊外でも 住環境の良好な地域については需要の回復傾 向が続いている。 最寄り駅からはやや距離のある、バス便の戸 建住宅地域であり、地域要因に特段の変動は みられない。 地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場 競争力等も普通である。なお、個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％