令和6年1月10日　提出 八王子 -120　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -120 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　山崎　俊治   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市裏高尾町５３２番６ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 都立公(普通) 高度地区1種 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 空地が多く残る区画 整然とした住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 高尾 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 高尾駅西方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 都立公(普通) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 高尾駅からやや距離のある普通住宅地域であり、地域状況を変貌させる要因は特に見当たらず、しばらくは現状 のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線、京王高尾線「高尾」駅を最寄駅とする八王子市西部及び北西部の住宅地域である。需要者は ＪＲ中央線、京王高尾線にて都心へ通勤する一次取得者等が中心であり、市内だけでなく他市や区部からの需要も見ら れる。駅から遠く、利便性に劣るため、需要は限定的である。土地は１，０００～１，５００万円程度、新築戸建は２ ，５００～３，０００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己利用目的での取引が殆どであり、同一需給圏において価格形成要 因が類似し、需要者層を同一とする事例から求められた比準価格は信頼性が高い。駅からやや距離があり、また、公法 的規制が厳しく、収益性が低い地域であり、土地を取得して経済合理性に合う賃貸住宅事業を行うのは困難な地域であ ることから、収益還元法は適用しない。従って、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -58                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [123.8] [105.0] 100 81,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、金利上昇等の懸念はあるものの、 景気は緩やかな回復が続いており、これらが 市内不動産市場に影響を及ぼしている。 高尾駅からやや距離のある普通住宅地域であ り、地域要因について大きな変動要因は認め られない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％