令和6年1月15日　提出 八王子 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -4 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　淳   TEL.

鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市片倉町４５３番４ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地に位置する 住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 片倉 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道　 交通 施設 片倉駅北東方 630m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 北野街道背後の丘陵地の住宅地域として街並みはほぼ出来上がっており、当面は、地域状況に大きな変化はない と予測する。片倉駅周辺住宅地では高値取引が散見され、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ横浜線の片倉駅、京王高尾線の京王片倉駅等を最寄駅とする住宅地域。主な需要者は、八王子市内 の在住者または勤労者であり、都心部への通勤者需要もあり一次取得者または二次取得者である。特急停車駅の京王片 倉駅も徒歩圏で利便性が優れるため、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、画地規模が１８０～２００㎡程 度で総額２５００～２８００万円程度、新築戸建住宅は４０００～５０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産所在地域では、自己使用を目的とした取引が多く、収益目的の取引は少ない。また合理的な建物建築想定が やや困難であるため収益還元法は非適用とした。比準価格は、代替競争関係にある類似性の高い取引事例から求めた、 市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし、周辺地域の需給動向を勘案し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -109                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [105.0] 100 [ 96.8] [101.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利に支えられてきた不動産市場であるが 、人材不足、物価上昇による実質賃金の減少 等が景気回復を鈍化させており、先行き不透 明感が強い。 北野街道背後の丘陵地の住宅地域として地域 要因に大きな変動はなかった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％